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　　繼國務(wù)院辦公廳發(fā)文要求放寬第二套房貸款條件之后,最近上海又出臺了更為激進的地方版。中央和地方政府都對樓市低迷帶來的負面效應(yīng)越來越擔(dān)心,出臺的救市政策尺度也越來越大。

　　例如21日國辦文件規(guī)定:對已貸款購買一套住房,但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民,可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。而一周后出臺的上?！靶掳藯l”直接省略了“人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄健钡南拗茥l件,沒有提出限制第一套房產(chǎn)的面積大小,第二套房貸“比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策”。

    以房產(chǎn)業(yè)內(nèi)的眼光來看,除了“購房入戶”、“購房退稅”這些爭議頗大的優(yōu)惠政策,政府能給的政策基本都給了。

　　但政府部門對房貸政策的意見畢竟是指導(dǎo)性的,銀行在房貸業(yè)務(wù)方面早已遵循商業(yè)化運作的規(guī)律,在具體對待不同資信狀況的客戶時,還會給出不同的答案。

　　一方面銀行需要爭奪寶貴的房貸客戶,從這個角度看,是非常愿意不折不扣執(zhí)行7折優(yōu)惠利率的。隨著央行不斷下調(diào)存款準(zhǔn)備金率,本來流動性就非常寬裕的商業(yè)銀行手中又多出了幾千億現(xiàn)金。商業(yè)銀行寧愿把現(xiàn)金交給央行吃1.62％的存款準(zhǔn)備金利率,也不愿拿在手里,因為很少有放心的渠道可以放貸。除了中央準(zhǔn)備投資的基礎(chǔ)設(shè)施和并不需要資金的部分央企,個人房貸實際上仍然是最安全的貸款。

　　從總量上來看,到2007年底個人房貸總額約4萬億元,而到2008年中國的個人存款總額約為20萬億元。與歐美許多國家1:1的比例相比,中國的情況依然處于非常安全的區(qū)間。

　　從個人房貸的違約率來看,雖然近年開始上升,但一直保持在1％以下。即使今年遇到前所未有的全球金融危機,作為“主流房奴”的城市白領(lǐng)也不會遇到大規(guī)模裁員的狀況,房貸違約率也不會出現(xiàn)爆發(fā)式上升的局面。

　　但另一方面,銀行從內(nèi)心來說非常不愿意執(zhí)行“7折優(yōu)惠”。在多次降息之后,作為房貸主流的5年以上貸款基準(zhǔn)利率已經(jīng)降至5.94％,7折之后只有4.158％。而目前最長的5年期存款利率雖然經(jīng)過多次降息,仍有3.60％,簡單計算的利差只有0.558％。這點利差還不夠覆蓋銀行的運營成本。當(dāng)然銀行整體的融資成本沒有那么高,曾經(jīng)有過不完全統(tǒng)計,很多銀行為存款付出的利率成本不到3％。因為短期存款和活期存款是銀行存款的主流,其中利率為0.36％的活期存款就占金融機構(gòu)各項存款的40％左右。但中國的商業(yè)銀行90％左右的利潤仍來自于存貸利差,存貸利差的不斷縮小仍然給商業(yè)銀行非常大的壓力,尤其是目前各家銀行手中都積存了大量存款不敢貸出去,貸存比不斷下降,這些只消耗成本不產(chǎn)生效益的資金運作不好也會吞噬大量的利潤。

　　左右為難的銀行只好不斷觀察競爭對手的動向,以免吃虧。轉(zhuǎn)眼就到2009年了,但絕大多數(shù)銀行仍然沒有明確自己的房貸政策,而且把主要精力都放在存量客戶身上,大銀行希望少付出成本拉住老客戶,小銀行則希望通過這次機會挖對手墻腳。至于新買第二套房的客戶,因為樓市太低迷,成交量實在太小,還遠遠沒有得到他們的關(guān)注。（第一財經(jīng)日報）