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    2008 年10 月23 日,央行決定:將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍;最低首付款比例調(diào)整為20%;下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。業(yè)內(nèi)人士因此認(rèn)為:中央政府結(jié)束了長(zhǎng)達(dá)6年的房地產(chǎn)緊縮性的調(diào)控政策。

　　2008年12月21日,國(guó)務(wù)院辦公廳又發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》,標(biāo)志著國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的“救市”又達(dá)到一個(gè)新的高潮。

　　這些“救市”政策的效果如何?被房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)認(rèn)可嗎?2009年的房市將如何,有什么值得我們反思的呢?

　　開(kāi)發(fā)商日子難過(guò)

　　抱怨房?jī)r(jià)瘋狂時(shí)調(diào)控手段弱

　　當(dāng)本報(bào)記者致電深圳一老牌上市地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的高管時(shí),他向記者坦言,“深圳房市還都比較低迷?，F(xiàn)在房子不好賣,加大營(yíng)銷力度后,現(xiàn)在比以前好一點(diǎn)點(diǎn)了。房地產(chǎn)企業(yè)的日子都比較難過(guò),因?yàn)橘Y金都緊張。銀行都不給貸款了,目前主要是在用自有資金。原來(lái)銀行給的授信額度并不是說(shuō)給就給了,現(xiàn)在政策放寬后才有點(diǎn)放松?！?/P>

　　當(dāng)記者問(wèn)及政府“救市”政策的效果如何時(shí),他卻表示,政府出的政策偶爾也看一下,但并不清楚,說(shuō)不準(zhǔn),但肯定是有點(diǎn)效果的。

　　上述高管向記者斷言:“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)絕對(duì)不是底,已經(jīng)傷了元?dú)饬?需要一點(diǎn)點(diǎn)慢慢恢復(fù),要慢慢的回升,不會(huì)一下子彈回去。因?yàn)檫@次,收入與信心都受重挫了”。

　　他還向記者抱怨道,“特別是房?jī)r(jià)一天一個(gè)價(jià)的時(shí)候,政府就開(kāi)始應(yīng)該慢慢采取措施調(diào)控房?jī)r(jià)了。比如3個(gè)月房?jī)r(jià)最多漲多少等指導(dǎo)性措施出來(lái),再殺一儆百,開(kāi)發(fā)商就逐漸不敢隨便漲價(jià)了。”

　　“開(kāi)始有苗頭就不管,房?jī)r(jià)一個(gè)月從1萬(wàn)漲到2萬(wàn),政府再去管就晚了。這跟高血壓一樣,血壓升高了再降下來(lái)真的很難。”

　　不過(guò)上述開(kāi)發(fā)商高管或許患了遺忘癥,完全忘記了政府早些年出臺(tái)的一系列調(diào)控措施了。在樓市瘋狂時(shí),它們?cè)邇r(jià)拿地,沉浸在高房?jī)r(jià)的歡呼聲中,現(xiàn)在日子難過(guò),又后悔當(dāng)初政府調(diào)控的手段弱。

　　房?jī)r(jià)不回落到合理區(qū)間

　　救市政策如何才能有效果?

　　上海一中外合資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商12月30日向本報(bào)記者表示,政府救市只能是一個(gè)反彈而已,改變不了房地產(chǎn)待業(yè)調(diào)整的趨勢(shì)。

　　上述地產(chǎn)人士向記者分析,“政府的政策肯定是沒(méi)用的。這次金融危機(jī)發(fā)生后,因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)跟20多個(gè)行業(yè)有關(guān)聯(lián),政府才出臺(tái)這些政策。不然,說(shuō)實(shí)話,房地產(chǎn)的價(jià)格還是在高位運(yùn)行,它如果沒(méi)有回落到一個(gè)合理的位置上,所有的這些政策都是沒(méi)用的?！?/P>

　　“現(xiàn)在救房市沒(méi)用的,沒(méi)有有效的成交量是沒(méi)有用的。從政府的角度來(lái)講,它現(xiàn)在救不了市。房地產(chǎn)和股市從來(lái)都是一脈相承的,價(jià)格調(diào)整到位,在一個(gè)底谷里必須要有一定的成交量才可以。

　　“政府現(xiàn)在給的是稅費(fèi)政策,對(duì)房?jī)r(jià)的影響不是很大,它主要是促進(jìn)整個(gè)市場(chǎng)活躍起來(lái)?，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本問(wèn)題還得通過(guò)房?jī)r(jià)這個(gè)根本問(wèn)題的調(diào)整來(lái)解決的”,上海上述地產(chǎn)人士斷言道。

　　不過(guò),對(duì)于政府“救市”政策的效力,長(zhǎng)江證券地產(chǎn)行業(yè)研究員蘇雪晶對(duì)本報(bào)記者表示,成交數(shù)據(jù)說(shuō)明政府的“救市”政策是有效的,特別是政策推出后的刺激效應(yīng)還是比較明顯,最近這幾周新房成交量不斷的維持在一個(gè)比較高位的水平,但要回到之前較高的水平,他個(gè)人覺(jué)得可能性不大。

　　至于一些地產(chǎn)研究員認(rèn)為政府出臺(tái)的政策比預(yù)期的要低,蘇雪晶認(rèn)為,“這個(gè)談不上比預(yù)期低,政府的態(tài)度很明確:就是先要求整個(gè)行業(yè)把價(jià)格先調(diào)整下來(lái),否則價(jià)格不真正降下來(lái),出什么政策意義不大?！彼麄€(gè)人覺(jué)得,后面還會(huì)有政策出臺(tái)的。

　　2009年房市展望及反思

　　對(duì)于2009年的房市,蘇雪晶表示難以判斷。不過(guò),他認(rèn)為,將會(huì)是一個(gè)區(qū)域性的問(wèn)題,比如北京在2008年末時(shí)調(diào)整就比較明顯,而上海則還調(diào)整幅度不大。同時(shí),蘇雪晶告誡道,對(duì)于房市:一,不要走極端,房市不可能崩盤;二是,既然調(diào)整了,就不可能很快結(jié)束。

　　按說(shuō)商品房市場(chǎng)由于價(jià)格高要調(diào)整,保障性住房應(yīng)該會(huì)好賣一點(diǎn),而且保障性住房也是中央與地方政府皆重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的對(duì)象,二者皆強(qiáng)調(diào)要增加保障性住房供給,從政策背后的邏輯和方向性來(lái)看,這是與我國(guó)的國(guó)情有關(guān)。但遺憾的是,保障性住房也遇到一定的問(wèn)題:2008年個(gè)別城市的雙限房卻出現(xiàn)退房、賣不出去的現(xiàn)象。

　　對(duì)此,蘇雪晶向記者分析道,主要是價(jià)格不合適,一些雙限房賣的價(jià)格比周邊開(kāi)發(fā)商的商品房都貴,顯然不好賣,因?yàn)殡p限房土地價(jià)格也是招拍掛得來(lái)的,所以建成后的房?jī)r(jià)也較高。其次是在房市這種調(diào)整大勢(shì)下,保障性住房的戶型、物業(yè)管理、公交配套等這些因素可能就被消費(fèi)者給予更多的考慮了。第三個(gè)因素是在經(jīng)濟(jì)不確定性較高時(shí),低收入群體的敏感性最高,實(shí)際上這部分人受到的影響最大。

　　蘇雪晶認(rèn)為,這一輪經(jīng)濟(jì)調(diào)整,如果想真正復(fù)蘇的話,首先考慮的是要啟動(dòng)內(nèi)需。接下來(lái),是分配體制要發(fā)生變化,比如說(shuō)稅收等,就是把較多的社會(huì)財(cái)富多分配給老百姓,另一方面就是加大社會(huì)保障的力度,讓老百姓感到心里有底。其實(shí),這些東西都是要重新再考量,老百姓無(wú)后顧之憂了,這樣才能有助于消費(fèi),老百姓也敢于消費(fèi)。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,像保障性住房難賣的這種情況,2009年這個(gè)問(wèn)題可能會(huì)更突出。所以2009年保障性住房將是專家學(xué)者、業(yè)內(nèi)、消費(fèi)者、政府,大家應(yīng)該更深入的反思的一塊,因?yàn)檫@是個(gè)方向性的問(wèn)題。（證券日?qǐng)?bào)）