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    2008年，上海樓市在虛度了傳統(tǒng)“金九銀十”的銷售旺季后，卻在11月、12月意外迎來一個頗有斬獲的“暖冬”。

　　根據(jù)中投證券和第一創(chuàng)業(yè)的最新統(tǒng)計分析，自2008年5月以來持續(xù)下跌的上海樓市成交量，在11月開始出現(xiàn)大幅反彈，當月成交套數(shù)1.16萬套，環(huán)比增長38.9％，12月成交1.89萬套，環(huán)比上升34.6％。

　　這一“暖意”還在持續(xù)，根據(jù)渤海證券的統(tǒng)計，在最近的一周內(nèi)（2008.12.29－2009.1.4），上海以成交25.75萬平方米、同比上升22.62％的成績，出現(xiàn)成交面積連續(xù)5周同比上升的行情。

　　樓市成交的熱度，在售樓處中可清晰地感覺到。1月7日，在位于上海浦東民生路999弄的新開樓盤——中星恬園售樓處內(nèi)，大廳里擺著的樓盤銷售狀況表上，幾乎插遍了小紅旗，這是銷售臨近尾聲的標志。售樓處人士介紹，“我們開盤3個月來，目前所有400套房子只剩下80套。其中還加價了一次，從開盤的均價1.85萬元/平方米起，加價到了1.9萬元/平方米”。目前該樓盤剩余的房型多為3房的大戶型，每套300萬元左右。她特別強調(diào)：“由于銷售狀況好，我們沒有看房服務(wù)，想要就下單”。

　　另一家12月初剛剛開盤的“陽光花城”售樓人士則表示，目前所有公寓已經(jīng)銷售完畢，“只有別墅提供給你，要嗎？”

　　此間分析師認為，中星恬園和陽光花城的銷售業(yè)績并非是一般意義上的營銷策略，而的確是上海樓市回暖的縮影。易居中國分析師薛建雄表示，由于4季度以來政府托市暖風頻吹，使得上海樓市在經(jīng)歷近六年來最冷的“金九銀十”的非正常交易之后，出現(xiàn)了連續(xù)上漲，其中去年12月的成交量已恢復到了樓市應(yīng)有的正常水平。

　　上海頻出“調(diào)控之手”

　　自2008年10月下旬以來，上海配合中央政府一系列房產(chǎn)新政的出臺，推出了力度更大的地方細則，先是在10月末出臺《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，即“上海14條”，又在12月出臺“新8條”。前者讓上海首次購買小戶型普通住宅的消費者，享受總稅費下降35%左右的優(yōu)惠。后者則把二套房限制政策基本解禁，并解除了對第一套房人均居住面積的限制。對已通過商業(yè)貸款購買首套房后的居民，再貸款購買第二套普通住房的，可比照首套房優(yōu)惠政策貸款。尤其在住房公積金貸款上“新8條”也予以松綁，購買二套房時符合住房公積金個人購房貸款條件的，可按首套房住房公積金貸款政策執(zhí)行。

　　財經(jīng)評論員朱大鳴認為，上海政策的“生猛”還在于，對購買90平方米及以下普通住房改善居住條件的，不管你是否已購第一套，契稅一律按照1％征收。這體現(xiàn)了上海地方政府堅決拉動房地產(chǎn)消費的決心。因此朱認為，在救市的財政、稅收等政策上，各地方政府應(yīng)向上海學習。

　　上海的政策效應(yīng)雖然談不上立竿見影，但樓市因之而起的微妙變化還是有跡可尋。據(jù)統(tǒng)計，2008年12月15日－21日，上海一手商品住宅成交量為18.99萬平方米，環(huán)比上升了6.2%；平均成交價格達到11950元/平方米，環(huán)比上升6.3%。12月23日，上海新房成交量1024套，為半年以來首次單日破千套。政府的調(diào)控決心還觸動了房產(chǎn)開發(fā)商的集中推盤，12月22－28日，上海新商品住宅新增供應(yīng)32.68萬平方米，環(huán)比上升35％。

　　不過，各方人士認為，無論在稅收還是貸款層面，下一步上海繼續(xù)出臺有實效的利好政策的余地已經(jīng)不大，至于市場曾流傳的取消契稅和買房送“戶口”政策，更是不可能出臺。上海市公積金管理中心高級經(jīng)濟師叢誠表示，上海戶籍制度的改革方向是逐步淡化戶口概念，在購房問題上如再采取藍印戶口政策，既不合時宜也不利于城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展，必不會重出江湖。

　　國企掏出“真金白銀”

　　除了政策鼓勵外，上海樓市的走熱，還出現(xiàn)了“國企購房”的重要因素，國企以“真金白銀”的投入，直接撬動了本地樓市的走熱，專家稱這一舉措為全國各大一線城市所罕見。上海社科院房地產(chǎn)研究中心教授顧建發(fā)表示，11月樓市新政實施后，浦東出現(xiàn)的大批“團購”對市場推動不小。

　　記者采訪的中星恬園就是典型一例。售樓人士告訴記者，上海大型國有房地產(chǎn)開發(fā)集團之一的陸家嘴集團，2008年11月一次性在這里購房就達到總量的三分之一強?！瓣懠易煲ㄆ謻|人才公寓項目，一次性購房180套，包了所有9棟樓里的3棟”，不過她不肯透露陸家嘴集團的購房價格。

　　在位于浦東外環(huán)外的張江名流豪庭，則閃現(xiàn)了另一家房地產(chǎn)集團上海張江集團的身影。該樓盤售樓人士對記者表示，張江集團為了建設(shè)人才引進公寓，一次性出手購買300套，而該樓盤10月開盤至今總共也只賣了400套房子。

　　而“只剩下別墅有售”的陽光花城，則是在2008年12月9日開盤當天，72套公寓就全部被一家企業(yè)“包攬”。

　　上海金橋集團有限公司與外高橋集團的人士此前也均表示，公司確實在近期收購了一些樓盤的房源，用于人才保障房及配套商品房。陸家嘴集團人士也對收購一事給予了肯定回答，并表示公司還將自造一批專供陸家嘴地區(qū)金融人才居住的樓盤。上述短時間內(nèi)浦東地區(qū)的國企集中購房的數(shù)額接近8.4億元。

　　有分析師對政府變相收購房源表示不以為然甚至質(zhì)疑，中國指數(shù)研究院華東副院長陳晟認為，此舉對開發(fā)商固然是利好，但房地產(chǎn)市場的回暖根本不能完全寄希望于通過政府收購樓盤來救市。還有分析師稱，上海房價已出現(xiàn)下行跡象，市場內(nèi)在調(diào)整是大勢所趨。在房價未現(xiàn)最低值的時候，現(xiàn)在并非最佳購房時機，此時四大企業(yè)進行團購難免有政府“托市”之嫌。

　　財經(jīng)評論員葉檀則表示，收購高價住房用于保障性住房違背了保障的本義，其實質(zhì)是面向特殊人才提供高端經(jīng)濟適用房。地方政府只有購買低端保障性住房，才可以最大限度地以低成本保障社會公義，可以將有限的資金用到盡可能多的低收入人群，更可減少低端商品房的庫存量，實現(xiàn)一舉數(shù)得。

　　國企辯稱：買樓并非托市

　　但出手“掃樓”的國企則辯稱收購樓盤的目的，一非托市，二不是為本集團員工提供福利，而是為整個浦東地區(qū)的人才引進和動遷配套等做儲備。上海千城地產(chǎn)顧問機構(gòu)分析師劉承建表示，上海四大國有房地產(chǎn)集團在中星恬園、保利·金爵公寓等樓盤的集中下單，是為上海各類相關(guān)企業(yè)的人才安置和商業(yè)環(huán)境提升預(yù)留空間，有助于降低上海的商業(yè)和人才成本。劉承建透露，和浦東樓盤遭遇的“團購”一幕類似，未來在上海普陀區(qū)也要開辟這樣的人才公寓。

　　陸家嘴集團人士則表示，集中購房，是為了優(yōu)化上海金融人才發(fā)展環(huán)境，解決高級金融人才面臨的高房價、高房租困擾。陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)目前已吸引約500多家中外金融機構(gòu)和10萬余名金融人才，人才居住問題隨著金融集聚效應(yīng)而凸顯。因此未來浦東還將在數(shù)年內(nèi)興建更多金融人才公寓，以吸引更多金融精英參與上海國際金融中心建設(shè)。包括“中星恬園”項目在內(nèi)，陸家嘴集團計劃在浦東興建近1萬套人才公寓，總建筑面積約39萬平方米，而張江集團則在打算建設(shè)40萬平方米人才公寓。

　　不過劉承建也認為，除了為人才提供居住條件的長遠考慮外，政府拿出真金白銀吸收市場存量，也對當下穩(wěn)定房價和成交量、減輕房企壓力有直接意義，傳遞了市場信心恢復的信號。

　　今年走勢仍不容樂觀

　　雖然有上海政府的暖風頻吹和樓市近期的成交量放大，但業(yè)內(nèi)分析師認為，上海樓市長遠走勢依舊不容樂觀。其表現(xiàn)之一便是價格的滯漲。據(jù)統(tǒng)計，上海商品住宅成交均價從2007年底的1.1萬至1.2萬元/平方米左右，發(fā)展至2008年3至6月份1.4萬至1.7萬元/平方米的高峰，但目前成交均價又回落到2007年底水平。

　　國都證券分析師表示，2009年可售房總量仍將處于高位，在商品房滯銷壓力下，包括上海在內(nèi)的全國整體房價均將有10％－15％的下行空間。

　　叢誠表示，2007年下半年到2008年上半年，撇開官方統(tǒng)計，上海市民感受的房價，尤其是中心城區(qū)的房價幾乎上漲了50%左右，這是調(diào)控以來的報復性反彈。因此只有將調(diào)控以來的報復性反彈全部跌去時，房地產(chǎn)市場才能全面轉(zhuǎn)暖，其標志就是房市成交量將恢復到正常規(guī)模。

　　2009年的上海樓市，或許將是行業(yè)利益相關(guān)方——政府、開發(fā)商、購房者——三方博弈最為激烈的一年。

　　長江證券分析師蘇雪晶認為，盡管上海有巨大的自住和投資需求，但降價同樣是上?；謴统山涣?，恢復供求平衡的不二選擇，這一過程持續(xù)的時間不會比深圳短?！靶抡苯o了上海一個實現(xiàn)快速消化存量的契機，但如果開發(fā)商就此以為政府在救市，而放緩降價的打算，那么等待他們的將是更漫長的調(diào)整期。（中國證券報）