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    日前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部宣布，未來3年計劃全國投資9000億元用于保障性住房。該計劃一出，爭議聲四起。不少業(yè)內(nèi)人士認為，這將加重中低收入者的觀望心態(tài)，對開發(fā)商存量房銷售帶來更大壓力。

　　但也有專家表示樂觀態(tài)度。“保障房和商品房的目標(biāo)群體存在差異，因此9000億保障房計劃的出臺對整體樓市影響并不大?！焙细惠x煌首席市場分析師黎文江表示。而在不少業(yè)內(nèi)人士看來，政府的這項決策目前也還只是一張“空頭支票”，能否落到實處仍是未知數(shù)。

　　分流需求 商品房壓力更大

　　按照建設(shè)部的投資計劃，經(jīng)濟適用房加國有農(nóng)、林、礦區(qū)棚戶改造總量將超過600萬套，平均每年供應(yīng)量逾190萬套。而據(jù)了解，2006年全國住房銷售量是500多萬套，2007～2009年大致維持在550萬套左右的規(guī)模。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，如果未來3年住房成交量穩(wěn)定，那么經(jīng)濟適用房將再分流商品房市場超過30%的份額。

　　資深房產(chǎn)專家韓世同認為，9000億元投入保障房，打亂了市場預(yù)期，市場上一部分人本應(yīng)進入便宜的商品房市場，但受保障房的影響，轉(zhuǎn)向保障房市場，從而分流了商品房的市場需求，這將延長正處于下降周期的房地產(chǎn)市場調(diào)整期。

　　更有業(yè)內(nèi)人士認為，9000億元投入保障房會加重中低收入者的觀望心態(tài)，對低端、郊區(qū)商品房造成一定負面影響。盡管保障房的目標(biāo)群體進行了明確的定位，但現(xiàn)在能承受4000多元/平方米平均售價的購房者，可能也是商品房的有效需求者。

　　韓世同認為，保障房的實施是一個動態(tài)的過程，應(yīng)該在未來根據(jù)市場情況不斷調(diào)整保障房和商品房的比例，才能確保住房市場的真正健康。

　　加重觀望氣氛 樓價或再跌

　　限價房和經(jīng)濟適用房對同區(qū)域的商品房的銷售價格影響匪淺。據(jù)了解，當(dāng)金沙洲區(qū)域某限價房的最高限價在6000多元/平方米時，同區(qū)域的多個商品房就以“比限價房還便宜”的銷售價推出。

　　據(jù)某知名中介機構(gòu)預(yù)計，如果這些保障性住房全面實施，去年到今年的保障性住房將占新增供應(yīng)量的25%左右，對未來開發(fā)商現(xiàn)有項目的價格及交易量將造成一定的下行壓力。

　　某知名專家分析，如果保障房占商品房市場需求的30%，意味著商品房市場30%份額被分流，價格也將下跌30%才能達到市場平衡?？傮w來說，保障房的大量入市對商品房價格影響不容小覷。

　　中國資深房產(chǎn)專家陳真誠認為，3年內(nèi)在全國投資9000億元建保障性住房，在一定時期內(nèi)，會把房地產(chǎn)市場中的一些中間需求拉向住房保障方面，減少商品房需求，從而影響供求關(guān)系預(yù)期，在一定程度上導(dǎo)致商品房市場上更多的人觀望或繼續(xù)觀望，乃至棄購，將導(dǎo)致房價進一步繼續(xù)下降。

　　未來住房供應(yīng)格局或?qū)⒏淖?/P>

　　據(jù)規(guī)劃，在未來3年里，預(yù)計有700多萬套保障性住房供應(yīng)到市場上。有業(yè)內(nèi)人士表示，如果這個計劃實現(xiàn)的話，房地產(chǎn)的格局將會發(fā)生重大變化，商品房將會向保障性住房看齊，市場將以保障房為主導(dǎo)。

　　SOHO中國董事長潘石屹日前表示，開發(fā)商主要是住宅開發(fā)商的生存狀態(tài)也會發(fā)生根本的變化。前些年住宅開發(fā)商的商業(yè)模式、生存空間是普通住宅。而在未來格局中，普通住宅將被大量的保障性住房所替代，這些住宅開發(fā)商的生存空間將會面臨很大的壓縮。（來源：信息時報）