婷婷五月不卡伦理|日韩亚洲天堂zz|凹凸福利视频导航|深夜福利人妻91|国产精品无码波多|蜜芽视频在线一区|老外嗷嗷射亚女网|五月天堂青青草肛|激情小说无码国产91精品一区|一产国产精品在线

    活動(dòng)策劃:本報(bào)記者 李和裕

　　主持人:本報(bào)記者 李和裕

　　整理:本報(bào)記者 李和裕

　　嘉賓:易居房地產(chǎn)研究院

　　綜合研究部高級(jí)研究員 回建強(qiáng)

　　受全球性的金融危機(jī)影響,外資似乎正欲掀起一股拋售物業(yè)套現(xiàn)離場(chǎng)的小高潮,如摩根士丹利等投行、李嘉誠(chéng)旗下“長(zhǎng)和系”等發(fā)展商。有鑒于此,對(duì)于“限外”的監(jiān)管開(kāi)始在地方政府層面有所松動(dòng),如北京最新出臺(tái)的15條房產(chǎn)新政中,就包括暫停執(zhí)行《關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房的通知》中對(duì)境外個(gè)人在京購(gòu)房的居住年限和所購(gòu)房屋的有關(guān)規(guī)定,這表明北京已經(jīng)對(duì)外資個(gè)人購(gòu)房取消了相關(guān)限制;又如天津也出臺(tái)了相關(guān)規(guī)定放松外資拿地限制。本周,我們就邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)人士與大家交流。

　　間接有影響

　　主持人:越來(lái)越多的外資開(kāi)始出售在中國(guó)的項(xiàng)目,您認(rèn)為其原因和影響分別是什么？

　　回建強(qiáng):外資出售在中國(guó)的房地產(chǎn)主要基于三個(gè)原因:一是金融危機(jī)使這些外資金融機(jī)構(gòu)損失慘重,流動(dòng)性出現(xiàn)問(wèn)題,需要從亞太等區(qū)域回收資金;二是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整,銷(xiāo)量明顯下降,部分區(qū)域價(jià)格出現(xiàn)一定幅度下跌,各方對(duì)后市分歧嚴(yán)重;三是人民幣對(duì)美元升值步子放緩。

　　目前我國(guó)房地產(chǎn)是受到宏觀調(diào)控政策積累和金融危機(jī)波及的雙重影響。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言,成交量不足是最大的問(wèn)題。同時(shí),房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率有降低趨勢(shì)。而外資有計(jì)劃地撤離,也將直接影響房地產(chǎn)行業(yè)的景氣。不過(guò)官方數(shù)據(jù)也指出,外資占中國(guó)房地產(chǎn)總投資的比例不到2%?？紤]到外資持有的主要是商業(yè)地產(chǎn)和高檔樓盤(pán),而且接手的也多為外資,因此出售行為對(duì)整體交易量影響有限,在目前市場(chǎng)情況下更多體現(xiàn)在心理層面。而且對(duì)于外商拋售樓盤(pán),目前只是有價(jià)無(wú)市狀態(tài),原因是此類(lèi)樓盤(pán)一般的交易方式是“基金-基金”或者“基金-開(kāi)發(fā)商”,但很多基金正在撤離新興市場(chǎng),國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商則自己也受困于流動(dòng)性,無(wú)錢(qián)接盤(pán)。

　　當(dāng)然,外資出逃的動(dòng)力還是很強(qiáng),如美國(guó)目前房?jī)r(jià)已經(jīng)跌到相對(duì)理性的位置,吸引力由此增強(qiáng)。因此對(duì)于外資而言,一旦人民幣升值停止,房地產(chǎn)價(jià)格停止上漲,他們將毫不猶豫地拋售。同時(shí),外資的這種動(dòng)向?qū)ξ覈?guó)高端房地產(chǎn)市場(chǎng)還是存在直接影響的,雖然在量方面不大,但對(duì)價(jià)格和心理預(yù)期具有負(fù)面影響。甚至于在房地產(chǎn)梯級(jí)消費(fèi)傳導(dǎo)作用下,普通商品房?jī)r(jià)格也可能因高端商品房?jī)r(jià)格下跌而受到壓力。

　　適當(dāng)可松綁

　　主持人:既然知道外資的變化可能對(duì)樓市構(gòu)成影響,一些業(yè)內(nèi)人士就提出是否可以暫時(shí)叫?！跋尥狻闭?。您對(duì)此怎么看？

　　回建強(qiáng):目前外資在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的活躍度的確在降低。同時(shí),澳元、美元等貨幣有升值趨勢(shì),外資在中國(guó)套現(xiàn)離場(chǎng)的動(dòng)力逐步加大。對(duì)此,我國(guó)應(yīng)有足夠的認(rèn)識(shí),首先要保持政策的穩(wěn)定性,不能因?yàn)橥赓Y短期內(nèi)的撤離就加大行政干預(yù)力度。外資對(duì)投資目的國(guó)最看重的往往不是短期優(yōu)惠政策,而是長(zhǎng)期的政策穩(wěn)定和公開(kāi)透明的法律及制度建設(shè)。我國(guó)應(yīng)一如既往地堅(jiān)持改革開(kāi)放策略,保持宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定,用持續(xù)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和一定的優(yōu)惠措施穩(wěn)定外資、吸引外資。

　　從營(yíng)造良好的外資投資環(huán)境角度考慮,“限外”政策可以考慮放松。如從市場(chǎng)發(fā)展角度看,在樓市低迷和外資流出的背景下,對(duì)個(gè)人購(gòu)房方面的“限外”政策可以適度放松。值得注意的是,一些地方已經(jīng)開(kāi)始采取措施。

　　當(dāng)然,世界金融危機(jī)背景下房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)對(duì)之道不可能只是單方面的。如加快政策調(diào)整,給予行業(yè)寬松發(fā)展空間;力爭(zhēng)保持經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展,千方百計(jì)穩(wěn)定就業(yè)和居民收入;鼓勵(lì)和促進(jìn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰,大幅提高市場(chǎng)集中度;繼續(xù)進(jìn)行房地產(chǎn)金融創(chuàng)新,盡快推出REITs等,都是我們可以做的。

　　企業(yè)要自強(qiáng)

　　主持人:上面您分析的都是市場(chǎng)面及政策面的問(wèn)題,而對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō),該如何面對(duì)世界金融危機(jī)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的激烈調(diào)整呢？

　　回建強(qiáng):我覺(jué)得企業(yè)可以做好兩方面的準(zhǔn)備,一是策略上要主動(dòng)降價(jià)促銷(xiāo),二是心態(tài)上要平穩(wěn)應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)。

　　企業(yè)面對(duì)外部市場(chǎng)環(huán)境的變化,對(duì)市場(chǎng)大勢(shì)的判斷非常重要,有了正確的判斷,對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)決策會(huì)起到關(guān)鍵作用。在當(dāng)前市場(chǎng)低迷狀態(tài)下,企業(yè)不應(yīng)再幻想通過(guò)所謂的價(jià)格聯(lián)盟來(lái)獲得超額利潤(rùn),因?yàn)槭袌?chǎng)大勢(shì)一旦形成,在短期內(nèi)很難逆轉(zhuǎn)。如果企業(yè)自身沒(méi)有充足的現(xiàn)金儲(chǔ)備,在市場(chǎng)的冬天存活下去的唯一辦法就是降價(jià)促銷(xiāo),盡快回籠資金,畢竟保住生存的機(jī)會(huì)才是最重要的。此前相關(guān)部門(mén)及官員也作出了支持開(kāi)發(fā)商以合理價(jià)格促進(jìn)銷(xiāo)售的表態(tài),這也表明政府做好了土地出讓收入減少的準(zhǔn)備,企業(yè)不要指望地方政府繼續(xù)為高房?jī)r(jià)而托市。當(dāng)然,最聰明的企業(yè)是既“講政治”又深悟“中國(guó)特色”市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律,能夠做到兩者的有機(jī)統(tǒng)一,那么這個(gè)企業(yè)就可能“如魚(yú)得水”了。

　　市場(chǎng)的冬天預(yù)計(jì)會(huì)較長(zhǎng),這不取決于樓市本身,而在于金融危機(jī)何時(shí)結(jié)束,再加上我國(guó)目前正大力推進(jìn)住房保障建設(shè),企業(yè)未來(lái)面臨的挑戰(zhàn)會(huì)更多。企業(yè)也應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn),不要抱怨,前幾年的暴利是不正常的,市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整,利潤(rùn)被攤薄才是正常的,企業(yè)在這方面也應(yīng)做好心理調(diào)整。（上海證券報(bào)）