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    近日，上海銀監(jiān)局發(fā)布了2008年上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)信貸運(yùn)行分析報(bào)告（下稱“報(bào)告”）。

　　報(bào)告顯示，上海市中外資銀行房地產(chǎn)信貸運(yùn)行與房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行基本一致，房地產(chǎn)信貸投放明顯放緩，投資熱點(diǎn)的轉(zhuǎn)移促使住房和商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款增長(zhǎng)一慢一快，而個(gè)人住房貸款受市場(chǎng)成交萎縮影響，增量同比顯著少增。

　　上海銀監(jiān)局表示，2008年第四季度，中央和地方政府陸續(xù)出臺(tái)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的刺激政策之后，政策效應(yīng)在年末有所顯現(xiàn)，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)加快，市場(chǎng)銷售環(huán)比大幅反彈，市場(chǎng)信心有所恢復(fù)。

　　但該局坦言，房地產(chǎn)市場(chǎng)及信貸運(yùn)行潛在的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)依然存在。在房地產(chǎn)貸款質(zhì)量方面，2008年，商業(yè)性房地產(chǎn)不良貸款出現(xiàn)“雙升”，個(gè)人住房貸款質(zhì)量控制良好。

　　開(kāi)發(fā)貸連續(xù)5月負(fù)增長(zhǎng)

　　總體來(lái)看，2008年上海市房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)明顯放緩，增量逐季減少。

　　截至2008年12月末，上海市中外資銀行商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為5935.6億元，比年初增加193.21億元，同比少增386.95億元；比年初增長(zhǎng)3.4%，增幅同比下降8.5個(gè)百分點(diǎn)，低于中外資銀行平均貸款增速8.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　房地產(chǎn)貸款增量主要集中在上半年，并呈逐季減少之勢(shì)，一至四季度房地產(chǎn)貸款增量分別為132.78億元、86.92億元、27.09億元和-53.59億元。

　　“全年房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)明顯放緩的勢(shì)頭與房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)密切相關(guān)，主要是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速在低位徘徊，房地產(chǎn)銷售大幅萎縮?！鄙虾ｃy監(jiān)局表示。

　　在房地產(chǎn)貸款的結(jié)構(gòu)方面，呈現(xiàn)“一慢一快”。

　　報(bào)告指出，住房開(kāi)發(fā)貸款增長(zhǎng)較慢，商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款增長(zhǎng)較快。2008年12月末，上海市中外資銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額2153.95億元，比年初增加89.94億元，同比少增26.6億元；比年初增長(zhǎng)4.4%，增幅同比回落1.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　其中，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款比年初減少32.5億元，主要是以土地儲(chǔ)備貸款為主的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款全年凈減少；住房開(kāi)發(fā)貸款比年初增加30.13億元，同比多增165.9億元，但自8月份以來(lái)，住房開(kāi)發(fā)貸款已連續(xù)五個(gè)月出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)現(xiàn)象；商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款比年初增加113.45億元，同比多增48.3億元。

　　房?jī)r(jià)仍存下行壓力

　　2008年，房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望情緒彌漫，交易清淡。報(bào)告顯示，個(gè)人住房貸款方面，由于受市場(chǎng)成交量大幅萎縮影響，同比明顯少增。

　　2008年12月末，上海市中外資銀行個(gè)人住房貸款余額為3107.69億元，比年初增加88.9億元，同比少增345.99億元；個(gè)人住房貸款余額比年初增長(zhǎng)2.9%，增幅同比下降14個(gè)百分點(diǎn)。

　　市場(chǎng)成交量決定了個(gè)人住房貸款的增長(zhǎng)，2008年12月份，受房地產(chǎn)刺激政策及市場(chǎng)成交量回升的雙重影響，個(gè)人住房貸款在連續(xù)三個(gè)月下降后出現(xiàn)增長(zhǎng)，當(dāng)月個(gè)人住房貸款增加7.99億元。

　　觀察個(gè)貸結(jié)構(gòu)，全年個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)呈現(xiàn)兩個(gè)特點(diǎn)。一是存量住房貸款增長(zhǎng)是主要推手。2008年存量住房貸款增加123.61億元，同比多增10.28億元；新建住房貸款減少34.71億元，同比少增356.27億元。二是“兩外人士”住房貸款增量多于本地居民。2008年外地居民和境外人士住房貸款增加56.07億元，本地居民住房貸款增加32.83億元。

　　當(dāng)前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金趨緊，潛在信用風(fēng)險(xiǎn)加劇。2008年信貸總量控制加強(qiáng)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售遇到困難共同造成了當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)的資金困局。

　　而在房地產(chǎn)貸款質(zhì)量方面，上海銀監(jiān)局表示，商業(yè)性房地產(chǎn)不良貸款“雙升”，個(gè)人住房貸款質(zhì)量控制良好。

　　2008年12月末，上海市中外資銀行機(jī)構(gòu)商業(yè)性房地產(chǎn)不良貸款余額61.69億元，比年初增加10.36億元；不良率1.04%，比年初上升0.15個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)本報(bào)記者的持續(xù)觀察，正是2008年第四季度商業(yè)性房地產(chǎn)不良貸款出現(xiàn)一定的增加，抹殺了此前三個(gè)季度下降的成績(jī)，由此導(dǎo)致全年的“雙升”。

　　相對(duì)而言，個(gè)人住房貸款質(zhì)量控制較好，2008年末不良貸款余額18.72億元，比年初減少2.54億元；不良率為0.6%，比年初下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　上海銀監(jiān)局指出，2008年下半年以來(lái)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整階段，盡管受到保增長(zhǎng)促內(nèi)需宏觀經(jīng)濟(jì)政策及本市促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展新政出臺(tái)的推動(dòng)，年終歲尾的上海樓市成交出現(xiàn)企穩(wěn)復(fù)蘇的跡象，但房?jī)r(jià)仍存在下行壓力。

　　據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，1月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比下降0.9%，降幅比12月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.2%。

　　今年1月19日，上海銀監(jiān)局局長(zhǎng)閻慶民在上海中資銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人會(huì)議上強(qiáng)調(diào)，對(duì)于房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，2009年該局將主抓風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。其內(nèi)容主要包括，完善房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)指標(biāo)和房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)，加大市場(chǎng)動(dòng)態(tài)跟蹤力度；以房地產(chǎn)壓力測(cè)試專家小組為交流平臺(tái)，提高壓力測(cè)試整體技術(shù)水平。（21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）