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     它是一條地產(chǎn)“大鯊魚(yú)”。

　　163億股本，市值最高時(shí)超過(guò)2000億港元。

　　它曾催生出中國(guó)首富。

　　26歲的楊惠妍因持有其96億股股份，在2007年身家超過(guò)160億美元。

　　它叫“碧桂園”。

　　它曾創(chuàng)下內(nèi)地房企在港融資的最高紀(jì)錄：148.49億港元，股價(jià)一度攀升至14.18港元。但如今，股價(jià)狂瀉九成，市值已大幅落后于“廣東地產(chǎn)五虎”的合生創(chuàng)展、富力地產(chǎn)等。即便放在A股比較，它也排在萬(wàn)科、保利、陸家嘴和招商之后，屈居第五。

 　　對(duì)賭協(xié)議、并購(gòu)ATV、進(jìn)軍煤制油、大裁員，碧桂園從不缺少新聞，但理財(cái)周報(bào)始終關(guān)注的，仍是其地產(chǎn)業(yè)務(wù)本身和財(cái)富邏輯。

　　得知“碧桂園項(xiàng)目大停工”的傳聞后，理財(cái)周報(bào)記者走進(jìn)碧桂園樓盤現(xiàn)場(chǎng)，研究其各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，從項(xiàng)目、財(cái)務(wù)、模式三個(gè)層面出發(fā)，解讀真實(shí)的碧桂園。

　　我們希望找出答案：“大鯊魚(yú)”是怎么被拋到淺海灘上的。

　　　碧桂園獨(dú)家回應(yīng)理財(cái)周報(bào)：“無(wú)大量存貨積壓；可動(dòng)用資金40億；暫不出售土地”

　　日前，就房地產(chǎn)銷售、資金等問(wèn)題，理財(cái)周報(bào)記者書(shū)面致函碧桂園方面采訪。碧桂園方面回復(fù)稱，沒(méi)有“大量存貨擠壓”，今年現(xiàn)房未售比例與往年相比，沒(méi)有大幅增加,其在2008年下半年可動(dòng)用資金超過(guò)40億元，完全有能力償還借款。

　　理財(cái)周報(bào)：依據(jù)碧桂園2008年中報(bào)，在建工程中已預(yù)售面積占比在建可銷售面積只有10％。碧桂園對(duì)于目前形勢(shì)下，房地產(chǎn)銷售的前景如何看待？如何有效消化目前的存貨？此外，碧桂園房地產(chǎn)儲(chǔ)備（持作未來(lái)發(fā)展建筑面積）尚有3070萬(wàn)平方米，這部分資產(chǎn)目前的市值與實(shí)際成本之間存在多大差異？其開(kāi)發(fā)進(jìn)度是否受到影響？

　　碧桂園：關(guān)于“存貨”問(wèn)題，必須說(shuō)明的是，碧桂園并沒(méi)有“大量存貨積壓”。今年，現(xiàn)房未售比例與我司往年對(duì)比相仿，沒(méi)有大幅增加。公告顯示我司已竣工未銷售總建筑面積較往年相比較大，但實(shí)際上其中的相當(dāng)部分已經(jīng)預(yù)售，因?yàn)?008年年底辦理竣工驗(yàn)收備案，而合同交付日期為2009年1-3月份，故仍納入為 “已竣工未銷售總建筑面積”的分類。竣工日期與合同交付日期不一致是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)較為普遍的現(xiàn)象，因發(fā)展商通常還要進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)綠化、物業(yè)管理等后續(xù)工作。隨著交付進(jìn)程的開(kāi)展，這部分?jǐn)?shù)字將在公告中大幅減少。

　　理財(cái)周報(bào)：傳聞碧桂園旗下的許多在建樓盤，目前處于暫停開(kāi)發(fā)狀態(tài)。碧桂園能否提供目前在建工程的數(shù)據(jù)、開(kāi)發(fā)進(jìn)度以及2008年完成的開(kāi)發(fā)情況？碧桂園項(xiàng)目開(kāi)發(fā)受到金融危機(jī)的影響程度如何？

　　碧桂園：我司已經(jīng)將已領(lǐng)取國(guó)土證的物業(yè)發(fā)展可建建筑面積的開(kāi)發(fā)進(jìn)程明細(xì)以通訊形式公布，請(qǐng)查閱相關(guān)通訊。（碧桂園2月通訊顯示：截至2009年1月31日，碧桂園已取得國(guó)土證的可建建筑面積約4438萬(wàn)平方米，其中已獲施工許可證的可建建筑面積約1420萬(wàn)平方米，已完成規(guī)劃設(shè)計(jì)并上報(bào)政府部門審批的可建建筑面積約638萬(wàn)平方米——理財(cái)周報(bào)注）

　　在國(guó)際金融海嘯之下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)受到一定的沖擊，尤其是沿海城市進(jìn)出口貿(mào)易首當(dāng)其沖，房地產(chǎn)行業(yè)也未能幸免。不過(guò)，碧桂園的商業(yè)模式是選擇在一線城市郊區(qū)及二三線城市新城區(qū)，該區(qū)域受金融海嘯的直接影響較小。再加上碧桂園產(chǎn)品在業(yè)內(nèi)以性價(jià)比高為顯著特點(diǎn)，同時(shí)產(chǎn)品線豐富，有廣闊的大眾市場(chǎng)，受到的沖擊較小。

　　理財(cái)周報(bào)：碧桂園截至2008年中期借款65.99億元，其中18.86億元屬于一年內(nèi)的短期借款。公司是否存在較大的資金壓力，或有可能出售抵押的土地？

　　　碧桂園：雖然公司有18.86億元的一年內(nèi)短期借款，不過(guò)在2008年下半年，碧桂園可動(dòng)用資金超過(guò)40億元，完全有能力償還借款。

　　碧桂園一直致力于保持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況，加上高性價(jià)比產(chǎn)品受市場(chǎng)認(rèn)可，銷情較為理想，資金回籠情況良好。在加強(qiáng)銷售的同時(shí)，加強(qiáng)內(nèi)部管制，通過(guò)開(kāi)源節(jié)流保障公司的穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)。目前，公司暫無(wú)出售土地的計(jì)劃。

　　理財(cái)周報(bào)：碧桂園與美林國(guó)際的股份掉期協(xié)議、土地增值稅撥備，以及為買家的按揭擔(dān)保（99億元），這些風(fēng)險(xiǎn)敞口將多大程度影響公司利潤(rùn)？公司對(duì)此如何評(píng)估？

　　碧桂園：碧桂園有關(guān)股票掉期的條款及面臨的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)于公告中披露。公司于股份掉期有效期內(nèi)已經(jīng)提供了250百萬(wàn)美元抵押品。于股份掉期終止日期之前，即于2013年2月或者選擇性提早終止事件日，股份掉期由于本公司股價(jià)波動(dòng)而產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)并不會(huì)對(duì)本公司的現(xiàn)金流或正常營(yíng)運(yùn)構(gòu)成影響。于股份掉期終止日期，股份掉期由于股份價(jià)值下跌所產(chǎn)生的最大損失并不會(huì)超過(guò)抵押品價(jià)值，即250百萬(wàn)美元。

　　作為一家依法守法、誠(chéng)信納稅的房地產(chǎn)企業(yè)，碧桂園按照國(guó)家稅法的規(guī)定，足額計(jì)提了土地增值稅撥備。這是碧桂園作為一家企業(yè)在盈利的同時(shí)所必須承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任。

　　理財(cái)周報(bào)：依照港交所信息披露，碧桂園股東楊惠妍持股從2008年4月的58.5％增加到2008年10月的59.12％，同時(shí)股東楊貳珠持股由9.67％減持到5.94％。股東蘇汝波和區(qū)學(xué)銘也有減持股份。上述股權(quán)變化的原因是什么？

　　碧桂園：楊惠妍作為公司的最大股東，在2008年多次增持公司的股份，顯示出主要股東對(duì)公司的未來(lái)發(fā)展充滿信心。而股東蘇汝波和區(qū)學(xué)銘減持股份，屬于個(gè)人投資行為，在此我司不予置評(píng)。

　　理財(cái)周報(bào)：公開(kāi)資料顯示，目前匯豐持有碧桂園11.43％股權(quán)、高盛（亞洲）持有4.85％股權(quán)。請(qǐng)問(wèn)這兩大機(jī)構(gòu)持股結(jié)構(gòu)是什么？是機(jī)構(gòu)本身看好公司而買進(jìn)，還是代投資者持有？碧桂園是否有引入外來(lái)投資者、以優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)的想法？

　　碧桂園：匯豐、高盛（亞洲）兩大機(jī)構(gòu)為代股東持股，本身并沒(méi)有持有這么多股權(quán)。最新的持股情況可查閱市場(chǎng)上公開(kāi)的股東持股資料。

　　理財(cái)周報(bào)：碧桂園除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以外的其他業(yè)務(wù)（物管、酒店），去年的經(jīng)營(yíng)狀況如何？

　　碧桂園：公司2008年的經(jīng)營(yíng)狀況將會(huì)在2008年年報(bào)中對(duì)公眾披露，但涉及香港上市條例限制，不便于在這個(gè)階段對(duì)外透露。

　　　資金極度饑渴：“碧桂園8至10個(gè)月”軍規(guī)遭遇挑戰(zhàn)

　　在銀行收緊銀根的情況下，碧桂園從銀行獲得足夠的貸款支持其擴(kuò)張計(jì)劃的可能性已微乎其微

　　曾經(jīng)，碧桂園（2007.HK）成功的關(guān)鍵，在于其高效的存貨周轉(zhuǎn)能力。但事易時(shí)移，在資金與市場(chǎng)的雙重壓力之下，碧桂園不得不緊急放慢腳步。

　　高速存貨周轉(zhuǎn)

　　過(guò)往兩年間，如果僅僅從負(fù)債率這一指標(biāo)而言，碧桂園在行業(yè)中處于較低水平。2008中報(bào)時(shí)，碧桂園負(fù)債率同比增加了5個(gè)百分點(diǎn)，但數(shù)值仍然維持在56.14％。對(duì)比萬(wàn)科（00002.SH）近4年來(lái)60％左右的水平，處在一個(gè)較低的位置。

　　萬(wàn)科早前公開(kāi)承認(rèn)，碧桂園的“快速開(kāi)發(fā)、快速銷售”能力并不遜于己。萬(wàn)科當(dāng)時(shí)發(fā)布的研究報(bào)告顯示，碧桂園在獲得土地使用權(quán)證后，可以立即進(jìn)行50％以上土地面積的開(kāi)發(fā)，從時(shí)間上看，碧桂園從拿地到預(yù)售平均7個(gè)月，從預(yù)售到結(jié)算約8－10個(gè)月。

　　另外一個(gè)可比的數(shù)據(jù)就是，碧桂園最近的存貨周轉(zhuǎn)率達(dá)1.96，而萬(wàn)科截至2008年三季報(bào)時(shí)，存貨周轉(zhuǎn)率僅為0.14。

　　2008年房市異常低迷。以萬(wàn)科為例，2008年萬(wàn)科的銷售面積和銷售金額分別比2007年減少9.2％和8.6％，但值得注意的是，據(jù)碧桂園官方網(wǎng)站所公布的資料，2008年碧桂園銷售額仍達(dá)到約175億元，同比增長(zhǎng)10.6％，但離其最初預(yù)定目標(biāo)320億元尚有一大段距離。

　　擴(kuò)張沖動(dòng)遭遇現(xiàn)實(shí)寒冬

　　2008年初房市的頹勢(shì)跡象已較之前更加明顯，不過(guò)，碧桂園2008年半年報(bào)顯示其手頭的現(xiàn)金已由2007年底的84.8342億元驟降至40.26375億元，與此對(duì)比的是，其土地儲(chǔ)備再次增加760萬(wàn)平方米，至4577萬(wàn)平方米。此為其一。

　　其二，據(jù)媒體報(bào)道，去年8月12日，碧桂園董事長(zhǎng)楊國(guó)強(qiáng)在香港召開(kāi)的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上曾公開(kāi)透露，盡管截至7月碧桂園僅完成全年320億元銷售計(jì)劃的31.56％，但楊國(guó)強(qiáng)仍表示碧桂園不會(huì)降低預(yù)定的全年銷售目標(biāo)。

　　粗略計(jì)算，在余下的5個(gè)月中，碧桂園必須以前7個(gè)月平均水平的三倍速度，才可完成全年320億元的銷售目標(biāo)，在當(dāng)時(shí)的房市情況下，這幾乎是一個(gè)“不可能的任務(wù)”。

　　與之對(duì)比的是，彼時(shí)的萬(wàn)科，計(jì)劃開(kāi)工面積一再調(diào)低。在2007年年度報(bào)告中,萬(wàn)科曾計(jì)劃在2008年度開(kāi)工面積和竣工面積分別約848萬(wàn)平方米和689萬(wàn)平方米。不過(guò)，在2008年半年報(bào)上，萬(wàn)科表示將調(diào)低年初所制定的計(jì)劃，較年初計(jì)劃新開(kāi)工面積減少165萬(wàn)平方米，竣工面積減少103萬(wàn)平方米。

　　可以判斷的是，在去年8月前，盡管經(jīng)歷了2007年第四季度以來(lái)房市第一波寒潮，在慘淡的業(yè)績(jī)面前，楊國(guó)強(qiáng)仍然堅(jiān)信碧桂園能逆周期而動(dòng)，達(dá)到其預(yù)定的目標(biāo)。不過(guò)，遺憾的是，楊國(guó)強(qiáng)這一次卻并沒(méi)有創(chuàng)造出業(yè)績(jī)翻番的奇跡。

　　　資金瓶頸

　　碧桂園土地儲(chǔ)備素以低成本著稱。中金公司2007年發(fā)布的一份研告披露，碧桂園自IPO以來(lái)平均拿地成本為218元/平方米，不到項(xiàng)目銷售價(jià)格的10％。但按照碧桂園“快速開(kāi)發(fā)、快速銷售”的模式，其財(cái)務(wù)壓力的多寡，大部分決定于年內(nèi)計(jì)劃的開(kāi)發(fā)面積以及開(kāi)發(fā)帶來(lái)的成本。

　　據(jù)2008年半年報(bào)，碧桂園毛利率仍然高達(dá)52.53％，但從一個(gè)側(cè)面看，如果碧桂園要完成2008年320億元的預(yù)定銷售目標(biāo)，在暫時(shí)不計(jì)算其他成本的考慮下，至少需要直接投入約160億元的資金，但2007年底碧桂園賬面現(xiàn)金已不到85億元。

　　2007年10月，碧桂園曾一度計(jì)劃發(fā)債15億美元，無(wú)奈的是市場(chǎng)已容不下碧桂園如此大的胃口。

　　三個(gè)月后，再次重啟發(fā)債的碧桂園發(fā)行不到5.53億美元可轉(zhuǎn)換債券，但代價(jià)是苛刻的條件。根據(jù)碧桂園與美林協(xié)定的掉期協(xié)議，不管市場(chǎng)股價(jià)如何變動(dòng)，這些掉期股份未來(lái)交易價(jià)鎖定在6.85港元。

　　據(jù)碧桂園2008半年報(bào)，截至2008年6月30日該項(xiàng)掉期賬面損失已達(dá)4.428億元。碧桂園首席財(cái)務(wù)官伍綺琴曾稱，假設(shè)最惡劣的情況出現(xiàn)，即碧桂園股價(jià)跌至零，該筆掉期會(huì)全數(shù)虧損，總額即在19.5億港元。

　　彼時(shí)擺在碧桂園面前的融資渠道并不多。據(jù)相關(guān)媒體統(tǒng)計(jì)，碧桂園總共獲得國(guó)有四大行將近200億元左右的授信額度，但在銀行收緊銀根的情況下，碧桂園從銀行獲得足夠的貸款支持其擴(kuò)張計(jì)劃的可能性已經(jīng)微乎其微。

　　理財(cái)周報(bào)記者從某行信貸部得到的情況是，“在去年的環(huán)境下，中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商借款基本不可能，大的民營(yíng)房企獲得貸款也有較大難度?！庇浾邚钠渌y行信貸部獲得的信息也大致如此。

　　可以佐證的一項(xiàng)數(shù)據(jù)是，2008年6月底碧桂園借款總額為69.918億元，僅比2007年底增加17.89億元，而其現(xiàn)金持有量則從84.8342億元驟然下降至40.26375億元。

　　瘦身減速

　　碧桂園2009年2月公司通訊顯示，其在建可銷售總建筑面積已較去年8月減少123萬(wàn)平方米，至1420萬(wàn)平方米，施工證審批中之總建筑面積減少269萬(wàn)平方米，至638萬(wàn)平方米。

　　從去年8月至今年1月，碧桂園發(fā)布的施工證審批中之總面積，已呈大幅下降趨勢(shì)。施工證審批中之總面積指的是，已取得土地證，且完成整體規(guī)劃、施工設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)等程序，相關(guān)文件遞送至政府部門等待施工證的批準(zhǔn)并馬上進(jìn)行施工的建筑面積。

　　此外，理財(cái)周報(bào)記者實(shí)地考察后得到的信息表明，碧桂園不少項(xiàng)目已處停工狀態(tài)。種種跡象判斷，自去年8月以來(lái)，在資金和市場(chǎng)的雙重壓力之下，碧桂園實(shí)質(zhì)上已經(jīng)在放緩其擴(kuò)張速度。

　　現(xiàn)場(chǎng)觀察：零距離深入碧桂園鳳凰城花都南海項(xiàng)目

　　51個(gè)項(xiàng)目“遲緩慢行”，外地項(xiàng)目幾乎“拋在淺海灘上”

　　“2008年公司的51個(gè)項(xiàng)目，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)不景氣，很多項(xiàng)目都停工了，廣東省內(nèi)的情況相對(duì)好一些，省外的情況比較差，現(xiàn)在公司的策略是以銷定產(chǎn)。”2月24日，碧桂園（2007.HK）旗下某項(xiàng)目駐場(chǎng)的一名碧桂園工作人員如是說(shuō)。

　　2月26日，碧桂園方面在給理財(cái)周報(bào)的書(shū)面回復(fù)中表示，其房地產(chǎn)項(xiàng)目由于模式獨(dú)特、性價(jià)比高、產(chǎn)品線豐富等特點(diǎn)，“受到金融海嘯的沖擊較小”。

　　目前，碧桂園共有51個(gè)處于不同發(fā)展階段的項(xiàng)目，其中26個(gè)位于廣東省內(nèi)，其余的25個(gè)分別位于湖北、湖南、內(nèi)蒙古、江蘇和安徽等地。

　　2月份開(kāi)始，理財(cái)周報(bào)記者就碧桂園項(xiàng)目建設(shè)、銷售等情況展開(kāi)調(diào)查。碧桂園方面未就此番調(diào)查結(jié)果作出回應(yīng)。

　　廣東是碧桂園銷售的重點(diǎn)，其在廣東省內(nèi)的26個(gè)項(xiàng)目分別位于廣州、佛山、江門、肇慶、韶關(guān)、惠州和汕尾等地。最新的《碧桂園通訊》顯示，包括新會(huì)碧桂園、肇慶碧桂園、韶關(guān)碧桂園在內(nèi)的6個(gè)項(xiàng)目已預(yù)售銷售面積為0，預(yù)測(cè)銷售時(shí)間均在2009年-2010年。

　　剩下的項(xiàng)目情況不一而足：有的項(xiàng)目通過(guò)降價(jià)銷售紅火，有的項(xiàng)目因?yàn)殚_(kāi)發(fā)處于初期銷售比較冷清，也有部分項(xiàng)目已經(jīng)停工，等待市場(chǎng)回暖。

　　廣州增城?碧桂園鳳凰城：降價(jià)兩成，1個(gè)月賣3億

　　“我們2007年過(guò)來(lái)買房的時(shí)候，都是排隊(duì)搶的咧！”一位2008年入住碧桂園鳳凰城的業(yè)主告訴記者，“當(dāng)時(shí)買的時(shí)候每平方米均價(jià)是5000元?！倍贿h(yuǎn)處鳳凰城售樓中心拉出的橫幅顯示，最新的均價(jià)為4860元每平米。

　　鳳凰城位于廣州增城新塘鎮(zhèn)，是碧桂園在廣州主推的樓盤之一。

　　“房?jī)r(jià)一直都在跌?！币晃蛔苑Q曾多次去鳳凰城看房的女士給記者算了一筆賬，“我同事在2002、2003年剛開(kāi)盤的時(shí)候買的一套別墅，均價(jià)在5000元以上，上次我過(guò)來(lái)的時(shí)候，他們說(shuō)是4860元每平米，但是前兩天售樓小姐給我打電話說(shuō)，毛坯房已經(jīng)降到3000元左右，加上裝修也不到4000元。”就在此時(shí)，售樓小姐告訴站在接待臺(tái)旁的她，將管理費(fèi)、水電費(fèi)、電梯費(fèi)等各種費(fèi)用加起來(lái)，每平米的費(fèi)用剛剛超過(guò)3900元。“原來(lái)還想等一等，估計(jì)再降也降不了多少了，現(xiàn)在已經(jīng)是尾盤了?！?/P>

　　實(shí)際上，鳳凰城是碧桂園2008年中報(bào)披露的在建物業(yè)中總建筑面積最大的項(xiàng)目，近382萬(wàn)平方米。而碧桂園通訊顯示，截至今年1月31日，鳳凰城在建的建筑面積近55萬(wàn)平方米，占總建筑面積的近14％，新建樓盤2008年4月已經(jīng)開(kāi)始預(yù)售，將于2010年第四季竣工。記者前往的鳳馨苑，大部分房屋已經(jīng)建好，“今年6月左右就可交房”。

　　除了已建好的樓盤，鳳凰城最近主推的是正在興建的鳳妍苑?！傍P妍苑最近剛開(kāi)工，都是三房的，現(xiàn)在均價(jià)是5300元，要等到2010年才能交樓。”售樓處工作人員告訴記者。正在施工的鳳妍苑就在售樓中心對(duì)面的不遠(yuǎn)處，在工地現(xiàn)場(chǎng)，記者看到正在施工的高樓上懸掛著的紅色橫幅，幾個(gè)正在考慮買房的客戶站在不遠(yuǎn)處討論。

　　“保利在市中心的房子最便宜的也不低于一萬(wàn)，鳳凰城的價(jià)格優(yōu)勢(shì)很明顯?！币晃蛔羧绱藢?duì)記者分析。這種觀點(diǎn)頗具代表性，而低價(jià)策略的確促進(jìn)了鳳凰城的銷售。

　　廣州房地產(chǎn)官方網(wǎng)站“陽(yáng)光家緣”數(shù)據(jù)顯示，2008年鳳凰城網(wǎng)簽4600多套。2月25日一天，鳳凰城就銷售35套，成交面積3496平方米，占當(dāng)天廣州市總成交量的10％。而新開(kāi)的鳳妍苑H區(qū)二期住宅截至2月26日已售183套。

　　“鳳凰城是做得比較好的，價(jià)格低、配套設(shè)施比較完善，買的人多。僅上個(gè)月一個(gè)月的收入就有3個(gè)億?！笨粗蹣翘巵?lái)來(lái)往往的人群，碧桂園公司的一位女士對(duì)記者感慨，“公司現(xiàn)在最重要的是回籠資金?！?/P>

　　廣州花都?碧桂園假日半島：五個(gè)月賣14套

　　相比鳳凰城的紅火，廣州花都的碧桂園假日半島要冷清得多。

　　“每天有一兩個(gè)客戶過(guò)來(lái)咨詢吧，大家比較閑，一有人過(guò)來(lái)看房所有的售樓人員就都圍上去了?！币晃滑F(xiàn)場(chǎng)工作人員對(duì)記者笑稱。

　　假日半島位于廣州市花都區(qū)赤坭鎮(zhèn)三坑水庫(kù)旁，其在建規(guī)模在碧桂園的在建物業(yè)中處于中等水平，總面積為57.7萬(wàn)平方米。根據(jù)碧桂園發(fā)布的2009年2月《通訊》，該項(xiàng)目已預(yù)售總可銷售建筑面積為1.89萬(wàn)平方米，僅占總建筑面積的3％；在建建筑面積為38.1萬(wàn)平方米，在建總可銷售建筑面積37.3萬(wàn)平方米。

　　而根據(jù)“陽(yáng)光家緣”的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2月26日，假日半島-映翠苑已售的住宅僅為14套，未售82套。

　　據(jù)介紹，假日半島于2006年5月開(kāi)始修建，2008年第三季度開(kāi)始預(yù)售，預(yù)期2012年第二季度竣工。

　　佛山?南海碧桂園：“再開(kāi)工可能要等到下半年”

　　不同于鳳凰城的熱鬧，也不同于假日半島的冷清，佛山南海碧桂園又是另外一種情形。南海碧桂園位于佛山大瀝鎮(zhèn)的雅瑤，四周有延綿2公里的河堤。

　　“我們還只剩下7套房子，都是180平米以上的大房以及別墅?！?售樓處的工作人員告訴記者，處于廣佛高速旁的南海碧桂園已有了不少的住戶，常?？梢钥匆?jiàn)高級(jí)轎車出入。

　　截至2009年1月31日，南海碧桂園在建建筑面積13.6萬(wàn)平方米，占57.1萬(wàn)平方米總建筑面積的23.8％，而在建總可銷售建筑面積近13萬(wàn)平方米，已預(yù)售總可銷售建筑面積5.7萬(wàn)平方米，占總可銷售面積的44％。

　　南海碧桂園上述在建項(xiàng)目于2006年3月開(kāi)建，2008年底開(kāi)始預(yù)售，預(yù)計(jì)2010年第四季度竣工。記者站在售樓處附近，可以看到在售樓中心的遠(yuǎn)處，幾棟在建的高樓外罩著一層防護(hù)網(wǎng)，靜靜地矗立著，附近的吊車橫臂一動(dòng)不動(dòng)。

　　“那是以前建的，現(xiàn)在都停工了，再開(kāi)工可能要等到今年下半年了?！币幻飿I(yè)管理人員告訴記者。而公司的一位內(nèi)部人士對(duì)記者表示，“2008年公司有51個(gè)項(xiàng)目，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)不景氣，很多項(xiàng)目都停工了，廣東省內(nèi)的情況相對(duì)好一些，省外的情況差一些，現(xiàn)在公司的策略是以銷定產(chǎn)。”

　　“停工可能是公司在某個(gè)階段的內(nèi)部調(diào)整，碧桂園在鳳凰城那邊做得比較好，公司可能把主要精力放在了那里。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)李粵湘受訪時(shí)表示。

　　那么，依照以銷定產(chǎn)的思路，按照現(xiàn)在市場(chǎng)的變化，南海碧桂園下半年復(fù)工的可能性有多大？

　　“2月的房?jī)r(jià)略有回彈，據(jù)我們觀察的數(shù)據(jù)，2月成交量有一到兩成的上升。近期開(kāi)發(fā)商的資金壓力沒(méi)有那么大，一是因?yàn)楹暧^環(huán)境回暖，經(jīng)濟(jì)面上政策利好的不斷出臺(tái)，二是國(guó)人購(gòu)房意愿依然十分強(qiáng)烈，因此近期的樓市比較平穩(wěn)?！崩罨浵娣治稣f(shuō)，“樂(lè)觀地估計(jì)，這股樓市回暖潮流會(huì)持續(xù)到5月。”

　　擴(kuò)張不順：長(zhǎng)沙停售近兩年，武漢還剩三四成

　　目前，碧桂園有25個(gè)項(xiàng)目位于湖北、湖南、內(nèi)蒙古和江蘇等省外地區(qū)。

　　就記者了解的情況看，相對(duì)于廣東省偶有亮點(diǎn)的表現(xiàn)，碧桂園在省外的項(xiàng)目進(jìn)展頗有些“水土不服”——銷售有些不如預(yù)期，資金回籠較為緩慢。

　　長(zhǎng)沙碧桂園：預(yù)售占總可銷售面積1％。

　　武漢碧桂園：尚余三、四成沒(méi)有銷售。

　　咸寧碧桂園：銷量占總戶型2/3左右。

　　2007年是碧桂園省外集中擴(kuò)張的一年。從第一個(gè)省外項(xiàng)目長(zhǎng)沙威尼斯碧桂園，到武漢碧桂園、咸寧碧桂園，接下來(lái)是安徽和重慶碧桂園，碧桂園省外項(xiàng)目開(kāi)發(fā)起始期均集中在2007年：如2007年8月碧桂園長(zhǎng)壽區(qū)圈地約2.5萬(wàn)畝、2007年12月武漢碧桂園實(shí)際開(kāi)始建造等。

　　從2008年5月份開(kāi)始，碧桂園位于武漢、咸寧、濱湖城、黃山、泰州、隨州等地的樓盤集中開(kāi)盤，開(kāi)始回籠資金?！百u掉六七成吧?！蔽錆h碧桂園銷售部工作人員告訴記者，首期取得預(yù)售許可證的戶型約2000戶，目前約1000戶已經(jīng)竣工正處于裝修階段?！暗谝黄趧e墅基本能在今年五六月份交樓。洋樓和高層樓盤土建已完成，但估計(jì)交樓日期會(huì)往后推。”

　　碧桂園在省外的“處女作”長(zhǎng)沙威尼斯碧桂園，從2006年就開(kāi)始預(yù)售。但據(jù)記者從長(zhǎng)沙碧桂園了解到的情況，長(zhǎng)沙碧桂園資金回籠狀況并不理想。

　　長(zhǎng)沙碧桂園總可銷售建筑面積128438平方米，分三期開(kāi)發(fā)。長(zhǎng)沙碧桂園威尼斯城工作人員對(duì)記者介紹，目前一期和二期都已經(jīng)竣工，且均分別從2006年和2007年國(guó)慶節(jié)開(kāi)始銷售，但據(jù)碧桂園2009年2月通訊公布的數(shù)據(jù)，到目前為止，一期和二期總銷售面積僅為1538平方米，而其在建總可銷售建筑面積則達(dá)12.81萬(wàn)平方米，預(yù)售量?jī)H占總可銷售面積的1％。

　　據(jù)悉，長(zhǎng)沙碧桂園二期銷售受阻除市場(chǎng)低迷因素外，部分工程的質(zhì)量問(wèn)題也影響到銷售，已有長(zhǎng)沙碧桂園的業(yè)主就此投訴。對(duì)此記者致電長(zhǎng)沙碧桂園求證?！肮こ藤|(zhì)量的確出現(xiàn)了問(wèn)題，一期房子在2007年已經(jīng)停止銷售了?！遍L(zhǎng)沙碧桂園銷售部工作人員對(duì)記者解釋，長(zhǎng)沙碧桂園的承建商為中建五局，工程質(zhì)量主要是房屋監(jiān)理環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問(wèn)題。

　　湖北咸寧碧桂園，是碧桂園在華中區(qū)域繼長(zhǎng)沙、武漢后的第三個(gè)項(xiàng)目。在吸取長(zhǎng)沙碧桂園的教訓(xùn)后，碧桂園在咸寧選擇了中建三局作為施工單位。記者從咸寧碧桂園銷售部了解，首期銷售沒(méi)有達(dá)到預(yù)期。咸寧碧桂園首期約300多畝、6300戶單位，2008年7月份開(kāi)始預(yù)售，當(dāng)天實(shí)現(xiàn)銷售近250套單位。據(jù)銷售人員透露，“到目前來(lái)說(shuō)銷售量占總戶型的2/3左右?！?/P>

　　省外最大投資安徽：七項(xiàng)目銷售12％

　　安徽是碧桂園目前省外投資最大、戰(zhàn)線最長(zhǎng)的省份。

　　從首個(gè)開(kāi)盤的合肥碧桂園濱湖城起步，碧桂園在安徽接連向市場(chǎng)推出了巢湖中廟、巢湖和縣、巢湖南岸、池州、黃山、蕪湖和安慶等7個(gè)項(xiàng)目。

　　碧桂園2月通訊披露的數(shù)據(jù)顯示，上述7個(gè)項(xiàng)目在建總可銷售建筑面積191.84萬(wàn)平米，約28.78萬(wàn)畝。除了巢湖和縣“如山湖城”預(yù)計(jì)于2009年第二季度銷售外，其余六個(gè)樓盤均已于2008年下半年集中開(kāi)盤銷售，六個(gè)已開(kāi)盤樓盤的銷售面積在23.25萬(wàn)平米，占總可銷售面積的12％。

　　碧桂園在安徽的第一個(gè)項(xiàng)目濱湖城目前已開(kāi)發(fā)了兩期?！暗谝黄?00套單位均已取得預(yù)售許可證，第二期只有幾十套取得了預(yù)售許可證?！睘I湖城工作人員告訴記者，早先在建的巢湖碧桂園凰城酒店建了三層，目前也處于暫時(shí)停建階段。

　　此外，2008年8月30日開(kāi)盤的黃山碧桂園一期近800套房源到2009年1月底時(shí)，銷售量只有2.4萬(wàn)平米。黃山碧桂園銷售部工作人員介紹，黃山碧桂園主打別墅，面積均在200平米左右，結(jié)合銷售面積來(lái)看，黃山碧桂園目前的銷量約120-150套，與一期800套的總量相比，銷量不會(huì)高于15％。

　　北進(jìn)內(nèi)蒙水土不服：配套酒店仍“待開(kāi)發(fā)”

　　資料顯示，碧桂園在內(nèi)蒙開(kāi)發(fā)的滿洲里住宅項(xiàng)目和興安盟住宅項(xiàng)目總建面積高達(dá)434.4萬(wàn)平方米，目前取得銷售許可證的建筑面積87.7萬(wàn)平方米，這兩個(gè)項(xiàng)目從2007年7月和9月開(kāi)始銷售，但從銷售的成績(jī)來(lái)看不如人意。

　　在銷售近一年半的時(shí)間里，滿洲里住宅項(xiàng)目和興安盟住宅項(xiàng)目?jī)H銷售9092平方米，若以標(biāo)準(zhǔn)的套內(nèi)面積之100平米的戶型來(lái)算，滿洲里和興安盟兩個(gè)住宅項(xiàng)目在一年半的時(shí)間內(nèi)只銷售了90套住房而已?！伴_(kāi)盤那天賣了十幾套，之后受大環(huán)境的影響，來(lái)看房的人少了很多，買房的人更少?！睗M洲里碧桂園銷售部工作人員表示。

　　作為碧桂園繼沈陽(yáng)之后征戰(zhàn)北方的的第二個(gè)主戰(zhàn)場(chǎng)，與滿洲里碧桂園和興安碧桂園的住宅項(xiàng)目相配套的酒店項(xiàng)目早在2007年已經(jīng)辦理了土地使用權(quán)證，但到目前仍處于待開(kāi)發(fā)狀態(tài)。碧桂園在內(nèi)蒙的“水土不服”，緣起于滿洲里和興安盟項(xiàng)目拿地階段。

　　2007年8月5日碧桂園公告，集團(tuán)在內(nèi)蒙興安盟科右前旗取得133萬(wàn)平米土地(約合2000余畝)，代價(jià)1.6億元。然而，此項(xiàng)目被媒體報(bào)道為“違規(guī)拿地”——2000畝土地并未走正當(dāng)招拍掛程序。

　　在碧桂園的獵北戰(zhàn)略中，內(nèi)蒙項(xiàng)目的“受挫”，讓其在沈陽(yáng)項(xiàng)目中找到了些許“安慰”。

　　沈陽(yáng)碧桂園在2008年6月開(kāi)盤首日即銷售了258套單位，占該期樓盤推出總套數(shù)的九成。記者從沈陽(yáng)碧桂園銷售部了解，“這邊所處的地理位置接近世博園，且生活配套比較齊全，一期別墅現(xiàn)在只剩下兩套”。碧桂園在沈陽(yáng)的其他3個(gè)項(xiàng)目“碧桂園?銀河城、碧桂園?鳳凰城、碧桂園?太陽(yáng)城”也相繼在2008年開(kāi)售，到2009年1月底，碧桂園在沈陽(yáng)的總銷售面積達(dá)到33.74萬(wàn)平方米。

　　天津是碧桂園在北方開(kāi)拓的又一戰(zhàn)場(chǎng)，2007年碧桂園在天津塘沽響螺灣商務(wù)區(qū)以23964萬(wàn)元購(gòu)進(jìn)了一塊將近7萬(wàn)平方米的土地，與其他城市戰(zhàn)略不同的是，碧桂園在天津的項(xiàng)目以獨(dú)立酒店為主。

　　塘沽響螺灣商務(wù)區(qū)項(xiàng)目開(kāi)盤在2008年9月，碧桂園此項(xiàng)目負(fù)責(zé)人曾表示“塘沽鳳凰酒店已經(jīng)啟動(dòng)建設(shè)，目前已經(jīng)打好地基”，但從碧桂園2009年2月通訊來(lái)看，天津塘沽鳳凰酒店項(xiàng)目仍處于“待開(kāi)發(fā)”狀態(tài)。來(lái)源：理財(cái)周報(bào)