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【作者：毛瀚民 陳曉 來(lái)源：時(shí)代周報(bào)】

    這兩天，雅居樂(lè)地產(chǎn)控股有限公司夢(mèng)魘纏身。

    市場(chǎng)傳聞雅居樂(lè)海南清水灣項(xiàng)目是大摩中國(guó)房地產(chǎn)主管蓋斯·彼得森(Garth Peterson)陷入“行賄門(mén)”的導(dǎo)火索。該項(xiàng)目是彼得森離職前最后做成的一筆交易項(xiàng)目。

    今年2月11日， 摩根士丹利在一份公開(kāi)文件中披露，稱(chēng)公司前中國(guó)房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)董事總經(jīng)理蓋斯·彼得森因涉嫌違反《海外腐敗法》于去年12月30日離開(kāi)大摩，目前他成為美國(guó)證券交易委員會(huì)(SEC)的調(diào)查對(duì)象。

    雖然雅居樂(lè)方面極力澄清，但是資本市場(chǎng)上，股票仍然以暴跌21.7%還以顏色。

    如今，到底雅居樂(lè)項(xiàng)目是“行賄門(mén)”的導(dǎo)火索，還是上海是彼得森東窗事發(fā)地，已經(jīng)成了一個(gè)難解之謎，一切還要留待政府部門(mén)的徹查之后才能揭開(kāi)真相。

    雅居樂(lè)項(xiàng)目成導(dǎo)火索

    3月1日，三亞陵水黎族英洲村附近，海南清水灣，在這個(gè)有海南第一大盤(pán)之稱(chēng)的售樓部里，有客戶(hù)正在揣度大摩與該樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商雅居樂(lè)合作的內(nèi)幕消息，以決定到底是否下單買(mǎi)樓。

    “如果摩根士丹利撤資，這個(gè)樓盤(pán)會(huì)否爛尾？”說(shuō)話的是來(lái)自重慶的一位中年男子，國(guó)字臉，不時(shí)地彈彈手中的大中華煙。他告訴時(shí)代周報(bào)記者，在和太太決定來(lái)實(shí)地考察這個(gè)樓盤(pán)之后，雅居樂(lè)是否卷入大摩“行賄門(mén)”的問(wèn)題一直困擾著他。

    時(shí)代周報(bào)記者了解到，該樓盤(pán)由香港上市地產(chǎn)公司雅居樂(lè)開(kāi)發(fā)，后來(lái)與大摩的中國(guó)區(qū)房地產(chǎn)主管彼得森洽談，在2008年7月雙方簽訂協(xié)議，以52.8億元買(mǎi)下該清水灣項(xiàng)目30%的股權(quán)。

    早在協(xié)議簽訂之前，雅居樂(lè)已在海南深耕已久。

    時(shí)代周報(bào)調(diào)查獲悉，早在2005年，雅居樂(lè)已經(jīng)開(kāi)始和海南省政府主管領(lǐng)導(dǎo)部門(mén)接觸，商談長(zhǎng)期合作規(guī)劃，2006年8月，雅居樂(lè)和海南省陵水黎族簽訂了130億元的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清水灣，該項(xiàng)目是海南近年來(lái)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最大項(xiàng)目之一，并被列入海南省的“十一五”規(guī)劃之中?？傆玫孛娣e約15000畝，開(kāi)發(fā)年限為10年。

    2007年3月和7月，雅樂(lè)居先后在周邊買(mǎi)了更多的地皮，截至目前，雅居樂(lè)清水灣項(xiàng)目的總占地面積已經(jīng)超過(guò)1000萬(wàn)平方米。

    讓不少同行羨慕的是，拿下這一大項(xiàng)目，總共才花了24億元左右，折算成面地價(jià)僅為250元/平方米，而周邊樓盤(pán)售價(jià)早已在6000元/平方米以上。如此收益豐厚的項(xiàng)目，雅居樂(lè)為什么要拿來(lái)與大摩分享呢？

    彼得森離職前最后做成的一筆交易就是這個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)代周報(bào)記者以購(gòu)房者的身份向雅居樂(lè)售樓部工作人員求證時(shí)，得到了很多人員的證實(shí)。“摩根士丹利的高管們過(guò)完年后還經(jīng)常來(lái)售樓部，最后一次來(lái)應(yīng)該是2009年2月份吧，我們經(jīng)常去接機(jī)。至于彼得森，去年來(lái)過(guò)，已經(jīng)好長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)見(jiàn)過(guò)了?！笔蹣切〗阏f(shuō)。

    辯解自相矛盾

    雅居樂(lè)傳訊部高級(jí)助理畢秀媚在接受時(shí)代周報(bào)采訪卻是另一番言辭:“彼得森從來(lái)沒(méi)來(lái)過(guò)這里，大摩的其他高管倒是經(jīng)常來(lái)。我們也是從報(bào)紙上看到的消息?！?

    畢秀媚隨后對(duì)時(shí)代周報(bào)記者解釋:“雅樂(lè)居冤死了，我們是2006年就拿到地了，地價(jià)都付清了，而彼得森是2008年才介入進(jìn)來(lái)，大摩和雅居樂(lè)是正常的商業(yè)合作，沒(méi)涉及到政府，他向誰(shuí)行賄呢？清水灣項(xiàng)目絕對(duì)是清白的。”一會(huì)辯稱(chēng)彼得森沒(méi)有來(lái)過(guò)，一會(huì)又聲稱(chēng)彼得森2008年才介入進(jìn)來(lái)，她的言辭前后自相矛盾。

    不過(guò)，大摩以原地價(jià)7倍的價(jià)格巨資投入，難道真的是僅僅看好該項(xiàng)目的升值前景？

    時(shí)代周報(bào)記者在該項(xiàng)目周邊看到，盡管清水灣項(xiàng)目風(fēng)景優(yōu)美，面朝大海，但方圓幾公里之外，都極少有車(chē)經(jīng)過(guò)，交通和環(huán)境配套嚴(yán)重不足。

    “三亞經(jīng)歷過(guò)20世紀(jì)90年代的地產(chǎn)泡沫，類(lèi)似摩根士丹利這樣的投入，風(fēng)險(xiǎn)非常高，大摩已經(jīng)被雅居樂(lè)清水灣項(xiàng)目套牢了?！痹诤？趶氖路康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的一位行業(yè)研究員告訴時(shí)代周報(bào)記者。

    “彼得森被調(diào)查的起因，是向政府官員賄賂，直接從雅居樂(lè)購(gòu)買(mǎi)股權(quán)，并不需要和政府部門(mén)打交道，他有必要走政府的路子嗎？”海南省三亞市政府一位不愿具名的官員對(duì)時(shí)代周報(bào)記者這樣說(shuō)。

    雅居樂(lè)內(nèi)部人士還向時(shí)代周報(bào)記者報(bào)料，彼得森自2008年3月升任摩根士丹利中國(guó)房地產(chǎn)主管以來(lái)，曾就上海的一些項(xiàng)目找過(guò)一些中間人去撮合當(dāng)?shù)卣?，最大的可能是“上海的地產(chǎn)項(xiàng)目把他給扯進(jìn)去了”。

    東窗事發(fā)于上海？

    盡管此時(shí)大摩正深受中國(guó)“行賄”丑聞干擾，但位于上海盧灣區(qū)淮海中路的上海廣場(chǎng)30樓，大摩資產(chǎn)服務(wù)咨詢(xún)公司上海分公司依舊如常。

    往上走一層樓，就是大摩在上海最親密的合作伙伴上海永業(yè)集團(tuán)的辦公樓。

    據(jù)上海地產(chǎn)界業(yè)內(nèi)人士介紹，上海永業(yè)集團(tuán)以前為上海盧灣區(qū)政府控股的企業(yè)，是上海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)50強(qiáng)，“背景極其復(fù)雜?！鄙虾Ｓ罉I(yè)相繼開(kāi)發(fā)了上海永業(yè)公寓一期、錦麟天地雅苑、鹿澄天地別墅、松江湖畔天地等精品項(xiàng)目，是大摩在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略合作伙伴。

    追溯到2005年6月15日，中國(guó)海外一則公告稱(chēng)，中國(guó)海外以5.52億元港幣出售淮海中路上海廣場(chǎng)60%的權(quán)益給在開(kāi)曼群島注冊(cè)的名為MSR Asia Acquisitiongs I，Inc.。MSR Asia是大摩旗下的子公司，是大摩為在亞洲收購(gòu)房地產(chǎn)而成立的基金。

    此后，MSR Asia以2.94億港元收購(gòu)了上海廣場(chǎng)32%的股權(quán)。上海廣場(chǎng)剩下的8%股權(quán)則恰恰是大摩的合作伙伴上海永業(yè)集團(tuán)所擁有。至此，大摩取得了上海廣場(chǎng)的控股權(quán)。

    大摩和上海永業(yè)集團(tuán)的合作要在更早前。

    2003年7月，大摩名下房地產(chǎn)基金MSREF與上海永業(yè)集團(tuán)合作成立項(xiàng)目公司，投資了上海新天地附近的“錦麟天地雅苑”項(xiàng)目。大摩入股10%，總投資達(dá)9000萬(wàn)美元。具體運(yùn)作項(xiàng)目的公司是上海華麗房地產(chǎn)發(fā)展有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)上海華麗)。

    錦麟天地雅苑是大摩和永業(yè)集團(tuán)合作的第一個(gè)項(xiàng)目，地處上海盧灣區(qū)的鉆石地段。

    時(shí)代周報(bào)記者從盧灣區(qū)工商分局查詢(xún)獲知，上海華麗的法人代表為吳永華，即上海永業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)。上海華麗注冊(cè)資本為2500萬(wàn)美元，新加坡公司華麗控股私人有限公司以2590萬(wàn)美元出資，擁有上海華麗70%的控股權(quán)。

    2003年占上海華麗30%股權(quán)的上海永業(yè)，將上海華麗25%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給注冊(cè)在英屬維爾京群島的“Yongye國(guó)際有限責(zé)任公司”，其轉(zhuǎn)讓價(jià)為869.5萬(wàn)美元。而操作這一系列動(dòng)作的正是Yongye國(guó)際有限責(zé)任公司董事蓋斯·彼得森，也即是大摩前中國(guó)房地產(chǎn)主管。

    隨著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的騰飛，大摩與上海永業(yè)的合作也在逐漸加深。

    2007年2月，大摩與上海永業(yè)成立上海永威置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)永威置業(yè))，斥資13億元取得上海市盧灣區(qū)第65街坊徐家匯路258弄地塊(南塊)，這是大摩首次被爆從拿地階段開(kāi)始介入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，搖身一變成了“開(kāi)發(fā)商”。

    時(shí)代周報(bào)記者在上海房屋土地資源管理局查詢(xún)，永威置業(yè)的法人由大摩當(dāng)時(shí)的執(zhí)行董事彼得森擔(dān)任。

    有業(yè)內(nèi)人士透露，彼得森事發(fā)，禍根可能在幾年前就已埋下，2006年，大摩房地產(chǎn)正式在上海成立辦事處之前，彼得森就已活躍在上海的地產(chǎn)圈了，隨著他在上海圓滿(mǎn)完成多個(gè)重量級(jí)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，彼得森很快就成為大摩房地產(chǎn)基金在華業(yè)務(wù)的“一把手”。同時(shí)，彼得森和上海多個(gè)政府部門(mén)的關(guān)系很好，深諳中國(guó)地產(chǎn)業(yè)的潛規(guī)則，所以最大的可能就是，在上海買(mǎi)地參與開(kāi)發(fā)當(dāng)中的商業(yè)賄賂被抖出來(lái)了。

    大摩在中國(guó)的違規(guī)操作早已不是第一次。去年7月3日，大摩前任中國(guó)區(qū)總經(jīng)理杜軍就因涉嫌9次內(nèi)幕交易在香港被捕。

    事實(shí)上，大摩方面對(duì)此事的處理確實(shí)比較隱秘。大摩內(nèi)部人士透露，去年10月，彼得森開(kāi)始離職的時(shí)候，公司同事認(rèn)為“受金融危機(jī)的影響”。金融危機(jī)并不是彼得森離職的真正原因，但卻一定程度上促使了彼得森丑聞的曝光。

    據(jù)上海地產(chǎn)界人士介紹，金融危機(jī)爆發(fā)后，大摩在上海的多個(gè)項(xiàng)目業(yè)務(wù)停了下來(lái)，于是以前積壓的矛盾都出來(lái)了，行賄事情才得以曝光。