婷婷五月不卡伦理|日韩亚洲天堂zz|凹凸福利视频导航|深夜福利人妻91|国产精品无码波多|蜜芽视频在线一区|老外嗷嗷射亚女网|五月天堂青青草肛|激情小说无码国产91精品一区|一产国产精品在线

  　全國“兩會”期間，有關提案披露“上海的開發(fā)項目總銷售收入中流向政府的份額最高，為61.84％，相應地，企業(yè)剩余所占份額最小，只有4.15％”的情況，令上海房地產成為關注的焦點。

　　“我個人了解和運作眾多項目的直接感受，與這個報告的結果是吻合的。相對其它城市，上海的成本確實最高，其中主要部分與政府有關。”某全國主流開發(fā)商的投資部資深人士向本報記者透露。

　　該人士解釋：“以本公司在上海某主力樓盤為例，若同樣的項目在杭州等其他城市開發(fā)，成本可以減少超過每平方米1500元（建筑面積，下同）。”

　　本報記者調查分析了近五年上海市地方財政收入與房地產行業(yè)數(shù)據，發(fā)現(xiàn)兩者之間呈現(xiàn)明顯正相關，尤其在上海房地產市場空前火爆的2007年，該市全年地方財政收入2102.63億元，比上年增長31.4％，高于其它年份10％－20％。

　　上海開發(fā)成本高在哪里？

　　一般而言，房地產開發(fā)企業(yè)的總成本包括直接成本和運營成本。在直接成本項下，又包括前期工程成本、土地成本（繳納給政府的土地出讓金）、建安工程成本、市政工程成本、公共配套設施和不可預見費等6個子項；在運營成本項下，又包括銷售費用、財務費用和開發(fā)間接費用等3個子項。

　　據這位投資部資深人士表示，這些成本中，建安成本、銷售費用、財務費用等，是開發(fā)商基本可控的，同一個開發(fā)商，在不同城市進行項目運作時，差別不會太大。

　　“但是土地、地方公共配套費等成本，開發(fā)商控制的主動性不大，不同城市不同區(qū)域的差別會很大。其中，土地成本是最主要的影響因素?！?

　　本報記者進一步獲得的詳細數(shù)據顯示，在上海，土地成本在開發(fā)項目總成本的比例始終保持在50％以上，從2002年至2005年，這一比例分別為56.3％、52.4％、53.4％、53.6％，僅2006年降至49.5％，但2007年又重新回到53.4％的高位。

　　而上述提案涉及的“2008年7月份到10月份在北京、上海、廣州等9個城市房地產開發(fā)企業(yè)的調查，包括62個開發(fā)企業(yè)，涉及到81個房地產項目?！闭{查結果顯示，土地成本所占比例平均為41.2％。

　　上述房企投資部資深人士告訴記者，在上海，土地成本比例大致呈現(xiàn)從外環(huán)、中環(huán)、內環(huán)市中心區(qū)域逐漸上升的特點，依次為40％左右、50％左右、60％左右。市中心個別項目的土地成本甚至可以高達80％?！叭绻豢紤]土地成本因素，大部分的房地產項目，不管在哪個城市，其價格不會超過2000元/平方米?！?

　　如果說現(xiàn)行模式下土地爭奪帶來的高地價是一種必然，那么，土地成本之外各類公共配套設施費的巨大差別，則更令開發(fā)企業(yè)頗感無奈。

　　不同城市不同標準的公共配套設施費，是導致不同城市流向當?shù)卣偝杀颈壤霈F(xiàn)差別的第二大因素。而這部分費用，上海遠遠高于其他城市。據了解，上海房地產項目的基礎設施配套費標準平均在每平方米320元，其他城市則相對“廉價”很多，其它多數(shù)長三角城市該費用一般為每平方米100元多，例如蘇州約為每平方米120元。

　　“這一費用還涉及到政府返還環(huán)節(jié)，主要依據開發(fā)商在項目中投資學校、醫(yī)院等公共設施的比例，來決定返還額。不過，在上海，即使一個住宅項目同時配建醫(yī)院和學校，返還額一般是每平方米100元，還依然明顯高于其他城市?！边@位投資部人士透露。

　　另外，項目的水電氣等小配套費用，是第三大影響因素。

　　記者從滬上多家房地產企業(yè)方面了解到，這筆費用總額雖不大，但不同項目的收費標準差別巨大。調查顯示，2002年至2007年，上海房地產項目公共配套設施占總成本的比例分別已達到0.9％、1.5％、1.3％、1.2％、1.3％和1.2％。

　　此外，2002年到2006年，上海項目的前期工程占總成本比例逐年上升（從0.5％上升到1.5％），2007年該比例降為0.8％。

　　正相關：地方財政與房地產

　　上述提案相關負責人強調，相關的調查和提案，出發(fā)點不是針對地方政府，而是希望通過對成本的分析，從土地出讓制度、房地產財稅改革等途徑尋求解決房價居高不下的老問題。

　　事實正是，近幾年，房地產行業(yè)的表現(xiàn)與當年的地方財政收入呈現(xiàn)明顯正相關，地方財政過度依賴房地產。

　　記者分析上海市官方統(tǒng)計部門近五年來公布的數(shù)據發(fā)現(xiàn)，房地產行業(yè)的景氣很大程度上影響著當年地方財政收入。

　　在2004年、2007年上海房地產景氣的年份，上海全年商品住宅銷售額分別為2064.74億元大增58.8％、2706.3億元大增47％，相應的該市全年地方財政收入分別為1119.72億元增長24.5％、2102.63億元增長31.4％，均出現(xiàn)超過20％以上的較大增幅。

　　2006年及2008年房地產行業(yè)處于調整期的年份，上海市全年房地產開發(fā)投資額分別為1275.59億元略增2.3％、1366.87億元略增4.5％，全年商品房銷售額分別為2177.08億元僅增長0.7％、1608.47億元大幅下降40.6％，相應地，該市全年地方財政收入分別為1600.37億元僅增長11.6％、2382.34億元僅增長13.3％。

　　這種關系在實際運作中給開發(fā)企業(yè)帶來的直接感受，就是企業(yè)開發(fā)成本中流向政府的比例居高不下。“所謂流向政府，并不僅僅是如土地出讓金等直接交給地方政府的部分，還包括其它泛政府性質的一些機構，如和公建配套相關的水電氣等國資企業(yè)。開發(fā)企業(yè)與這些泛政府性質的角色談判的具體費用，實際上也是流向政府的組成部分?！?

　　日前，上海市市長韓正對相關提案披露的調查結果表示質疑，稱實際并沒有如此高的比例。

　　但關于這一比例的詳細數(shù)字，記者并未查到直接的公開數(shù)據。在查閱過程中，記者發(fā)現(xiàn)，2004年和2005年，上海市曾在當年財政收支概況中披露，全市房產稅完成分別為27.08億元增長20.8％和34.1億元增長25.9％，但除此之外的年份，官方統(tǒng)計網站上并未披露相關數(shù)據。

　　在土地出讓收入，也并未有官方統(tǒng)計數(shù)據公布。據民間研究機構根據上海市通過當年公告出讓住、商、辦(包括其它)地塊的信息統(tǒng)計顯示，2007年和2008年僅這部分土地出讓收入就分別達391.42億元和154.26億元。

　　本報記者日前向上海市政府新聞發(fā)言人小組及上海市規(guī)土局有關對外部門詢問相關數(shù)據，但并未獲得可以說明上海開發(fā)項目總銷售收入中流向政府份額的信息。（21世紀經濟報道）