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    【新聞晨報  作者為上海社會科學院房地產(chǎn)業(yè)研究中心教授】4月8日上午，廣州白云區(qū)法院開庭審理了一起簡單而又特殊的案子:162戶業(yè)主以房屋質(zhì)量問題、逾期交房為由，起訴開發(fā)商保利地產(chǎn)。全國首個限價房項目陷入了維權(quán)風波。

    從當初萬人爭搶的“香餑餑”，到如今遭人棄購、棄住，全國首個限價房項目身陷尷尬處境，其背后到底隱藏了什么？

    從表面來看，限價房質(zhì)量問題是業(yè)主拒收的主要理由。2008年12月15日是保利西子灣交樓的日子，然而這一天卻有很多戶業(yè)主拒絕收樓。理由是房屋質(zhì)量不達標:墻壁漏水，墻面上出現(xiàn)了一些浮皮，地板也出現(xiàn)浮皮。經(jīng)過4個月的整改，仍有部分業(yè)主認為房子質(zhì)量未達標而拒收樓，從而引發(fā)訴訟。

    但結(jié)合當下房地產(chǎn)市場的背景稍加分析，不難發(fā)現(xiàn)，房價下跌才是此事件的真正原因。2006年11月，保利地產(chǎn)以6500元／平方米的最高銷售限價和2557元／平方米的樓面地價競得了廣州白云區(qū)金沙洲一幅地塊，這塊地建成后就是全國第一個限價房保利西子灣，第一期只推出843套限價房，以最高銷售限價6500元／平方米的價格對外發(fā)售。經(jīng)過嚴格的篩選抽簽，有1400多位中簽者獲準選房，在開盤當日就有700多套限價房被搶購一空。保利西子灣所在的廣州金沙洲房價在2007年10月達到最高點，超過12000元/平方米，但到今年年初，房價已暴跌至6000元左右。當初有幸抽中限價房的購房者，現(xiàn)在都成為套牢者。

    目前，除了廣州之外，北京、成都、南昌、福州等城市都實行限價房政策，隨著房地產(chǎn)市場的變化，這些城市的限價房，也會出現(xiàn)這樣和那樣的問題。

    由此引出的問題是，限價房市場風險應由誰承擔？我們認為限價房不是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，市場風險不應該全部由購房者獨自承擔，而應該由政府、開發(fā)商、購房者共同承擔。所謂限價房就是限房價、限居住面積的商品房，售價一般比同類型商品房低三成左右，建筑面積一般在90平方米以下，主要解決中低收入家庭住房問題。按照廣州限價房銷售政策，限價房交樓后五年內(nèi)不能流通，同時在5年到期后轉(zhuǎn)手，購樓者還需要彌補地價差額。補償額是按轉(zhuǎn)手時評估價格與限價房開盤銷售時價格差額的70%征收。也就是說，限價房基本上剝奪了房價升值給購房者帶來的收益?，F(xiàn)在不僅遭受了套牢之苦，而且將來升值了，大部分還要上交政府。因此，政府可以考慮將限房價轉(zhuǎn)為普通商品房，用以解決限價房目前的困境。

    從限價房的市場風險可以看出經(jīng)濟適用房的市場風險也是不容忽視的。經(jīng)濟適用房也是住房保障政策的產(chǎn)物，也有限價房的共性和特征，只不過供給的對象是低收入家庭。因此，欲化解其風險，一是經(jīng)適房的交通條件一定要快捷，二是各項配套設施一定要完善。否則，經(jīng)濟適用房的棄購、棄住現(xiàn)象也可能出現(xiàn)。