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    剛剛過去的第一季度，中國房地產(chǎn)市場的快速回暖大大出乎市場意料，一系列利好令市場出現(xiàn)了很多樂觀的聲音。然而，房地產(chǎn)業(yè)鏈條中重要的參與主體——銀行業(yè)對樓市的態(tài)度如何？

    本報記者在上海、北京、南京、成都、重慶等多個城市的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，各地商業(yè)銀行對房地產(chǎn)類貸款仍十分謹慎，甚至對2007年高價地塊集中的城市仍維持“高?！痹u級。房地產(chǎn)類貸款在銀行公司類貸款中比例早已不是1/3強的時代，10％甚至更少的比例成銀行防控風險的典型寫照。本版撰稿 快報記者 于兵兵

    房企開發(fā)貸款

    地方商業(yè)銀行“明松暗緊”

    3月18日，人行、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)指導意見：“落實好房地產(chǎn)信貸政策，支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。然而，4月初，本報記者歷時10多天走訪北京、上海、南京、重慶、成都等五個城市的房地產(chǎn)企業(yè)和銀行業(yè)人士，一個普遍的說法是，大多數(shù)地方性房地產(chǎn)企業(yè)幾乎無法從銀行貸到開發(fā)貸款。

    “表面上，銀行系統(tǒng)都在聲稱支持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，但商業(yè)銀行從自身風險和股東利益的角度考慮，對房地產(chǎn)業(yè)尤其是開發(fā)貸款的態(tài)度仍然是慎之又慎。”成都世家機構研究部負責人稱。“房地產(chǎn)開發(fā)投資在2008年還是增長的，而竣工面積和銷售面積已出現(xiàn)負增長。開發(fā)商沒開發(fā)新樓盤的信心，因為即便有房子供給也賣不出去，那樣企業(yè)日子會更難過?！鄙虾Ｄ呈袌鋈耸糠Q。

    開發(fā)商沒開發(fā)信心，銀行就更加謹慎了。央行數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源10070億元，同比增長9.2%。其中，國內(nèi)貸款2545億元，增長8.0%，增幅遠低于利用外資和自籌資金的增速。

    一份權威資料顯示，包括建行、中行、深發(fā)展、交行等在內(nèi)，2008年房地產(chǎn)業(yè)貸款占其公司類貸款的比例持續(xù)下降。最典型的是建行，2008年房地產(chǎn)貸款新增占全部新增貸款比例僅2.22%，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速為3.65%。

    “國家目前對房地產(chǎn)的整體思路還是讓百姓買得起房，這個原則的背后就是房價不能升。一切不利于控制價格的做法都要慎重，包括房地產(chǎn)貸款政策。如給開發(fā)商大肆放貸，開發(fā)商資金壓力緩解，對于抑制房價無疑是不利的。”交行上海分行一位信貸部經(jīng)理稱。

    重點排斥對象

    2007年各城市“地王”項目

    消息人士透露，受金融危機和2007年眾多“地王”出現(xiàn)在成都等多重因素影響，2008年底，中信銀行[4.90 -0.41%]總行給成都部分樓市的風險評級是“高?！?。

    “南京的開發(fā)貸款也很難貸，除了大型國企和優(yōu)質(zhì)項目之外?！蹦暇┠炒笮烷_發(fā)公司負責人告訴記者。

    其實，銀行并非對所有開發(fā)貸款都嚴加防控，市場人士介紹，根據(jù)國家相關文件和精神，四類房企貸款相對容易：一是保障性質(zhì)的住房開發(fā)，比如經(jīng)濟適用房、中低價位中小套型普通商品房；二是已在建、快完工的優(yōu)質(zhì)項目；三是有實力有信譽的大型房企；四是屬于兼并重組性質(zhì)的房地產(chǎn)類貸款。

    中原地產(chǎn)北京分公司總經(jīng)理李文杰稱，在北京，一些不能通過銀行嚴格的資格審查的企業(yè)正通過企業(yè)間拆借方式融資。“企業(yè)間拆借現(xiàn)象在去年底最為集中，利率大概在18％-20％。這些去拆借市場拿錢的企業(yè)，有一些是2007年拿到高價地的企業(yè)，他們不能通過降價來回收現(xiàn)金流，因為那樣會虧更多?！崩钗慕芙榻B。

    2007年高價地較集中的成都也體現(xiàn)明顯。有報道稱，2007年，成都有近30個單價千萬元以上的“地王”誕生。香港九龍倉、香港信和、合景泰富、萬科、中海、首創(chuàng)、珠江投資等知名開發(fā)商都在2007年涉足成都土地市場，拍地總金額從數(shù)億元到70多億元不等。

    根據(jù)本報獲得的消息，在2007年成都拍下的60塊左右的住宅地塊中，90%目前處于停工或緩開工狀態(tài)?！罢膊幌Ｍ@些地塊退地，因為這樣的話，土地出讓金就收不到了。于是地方政府就默許了開發(fā)商對地塊的擱置。

    “如按2007年的地價推算，成都房價還應再漲2000元/平方米，但顯然目前不可能。比如，2007年有的地塊樓板價已拍到4300元/平方米，樓盤要賣到8000元/平方米左右才有利潤。目前成都樓市的銷售均價也不過5000元/平方米左右。這些地塊只能等待成都房價再度上漲。銀行對此十分清楚?！鄙鲜鋈耸糠Q。

    銀行判斷樓市

    持續(xù)回暖是信貸松綁前提

    對于銀行業(yè)究竟如何判斷未來樓市，中國銀行[3.56 0.28%]某分行副行長告訴記者，銀行信貸對市場的反應存在三個月滯后期，如果樓市“小陽春”能夠持續(xù)下去，房地產(chǎn)信貸有望松綁。銀行判斷樓市前景基于兩個主因：一是區(qū)域性房價是否回調(diào)到位。如深圳、廣州等珠三角典型城市在銀行業(yè)看來風險已較低，華北、華東部分城市的房價泡沫仍未解除；二是交易旺盛的“小陽春”能持續(xù)多久。

    對于目前的“小陽春”，中國銀行一位銀行信貸經(jīng)理稱，“我們的感覺是，一部分回暖是有水分的，比如開發(fā)商雇人排隊搶購、通過‘多預訂，少放號’等方式制造熱銷局面。這些現(xiàn)象銀行都在關注?！?/P>

    “目前剛性需求、改善性需求的量還是很大的。只要開發(fā)商理性看待市場，不盲目漲價，樓市‘小陽春’就有望持續(xù)?！绷硪晃汇y行業(yè)高層稱。該人士表示，銀行系統(tǒng)對市場的反應有一定滯后期，如貸款審批過程等，因此，即便銀行放松信貸，也要在至少三個月后從央行數(shù)據(jù)中體現(xiàn)出來。

    “應該說，房地產(chǎn)貸款增速從前兩個月的1％提高到第一季度的4.1％，已是一個較好的趨勢?！便y行界人士稱。現(xiàn)代快報