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     4月7日到11日，深圳新建商品房日均成交227套，周環(huán)比下降13.03%，廣州成交套數(shù)環(huán)比降幅達(dá)38.96%
 
　　“4月份深圳交易量可能環(huán)比下降40%?！边@是來自地產(chǎn)中介的最新判斷。

　　此前的幾個月，深圳市的成交量比去年增加近100%，而深圳一向被業(yè)內(nèi)人士視為全國房地產(chǎn)市場的先行指標(biāo)。如果這個判斷是正確的，那么年初以來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的小陽春將會暫告一段落。

　　根據(jù)天相投顧統(tǒng)計(jì)的4月7日至4月12日的數(shù)據(jù)顯示，包括深圳、廣州、天津在內(nèi)的多個城市日均成交量出現(xiàn)了大幅度下滑。

　　4月以來的房地產(chǎn)交易量下滑背后究竟是何原因？是房地產(chǎn)商推盤節(jié)奏慢半拍導(dǎo)致供應(yīng)量不足，還是去年積累下的剛性需求集中釋放完畢？

　　小陽春的底氣

　　“上周我們看了很多樓盤，卻始終沒有找到合適的?！眲⑻欤ɑ┍砬闊??；槠趯⒅恋乃M管在4月的第一周里在廣州四處奔波看房，卻發(fā)現(xiàn)自己難以找到理想的二手房源。而且，他還經(jīng)歷了幾次還可以的房子在放盤之后不到一天就按照業(yè)主開價賣掉的事情。

　　從全國各大城市2、3月份的一手和二手房的交易數(shù)據(jù)來看，年初以來的樓市無疑正在經(jīng)歷一個小陽春，這種跡象在深圳、廣州一帶更為明顯：深圳二手市場的成交量是去年的4倍，而一手房的成交量相比去年上漲100%。

　　亮麗的數(shù)據(jù)曾一度使得不少人對于樓市的看法顯得樂觀，“如果這個成交量還這么旺的話，那就是說深圳房子的庫存量到今年年底就賣完了，明年沒房子賣了。因?yàn)殚_發(fā)商都沒有計(jì)劃建新房，大家都停工了，那么深圳的房價明年都要漲?！?月21日，摩根大通董事總經(jīng)理龔方雄在理財(cái)周報舉辦的論壇上公開表示。

　　龔方雄表示，在去年很悲觀的情況下，深圳房子的成交率一個月也就是差不多20萬平米左右?！?0萬平米很可怕的，大家算深圳房地產(chǎn)的庫存量是多少，這幾年要拿到市場來賣的新房有500多萬平米，你一個月才賣20萬平米，要消化多久？要消化2年！”

　　但成交量的反彈給了龔方雄樂觀的底氣。“深圳的房價從高位到低位跌至25%，有些樓盤跌至40%，但是現(xiàn)在價格一到位以后，成交量比去年翻了1倍，現(xiàn)在深圳近幾個月的成交量都是這樣，一個月50多萬平米?！饼彿叫郾硎?。

　　不過，情況似乎正在發(fā)生戲劇性的變化。天相投顧的一份數(shù)據(jù)表明，4月7日到4月11日這一周，大部分城市的商品房交易量環(huán)比增速下滑。如果這一信號被證明為新趨勢的開始，那么將意味著龔方雄樂觀預(yù)測的理論前提正在破滅，隨后的推論自然也將不復(fù)存在。

　　成交量出現(xiàn)萎縮跡象

　　事實(shí)上，深圳市場交易量下降的跡象已經(jīng)比較明顯，來自天相投顧的數(shù)據(jù)顯示，4月7日到4月11日這一周深圳新建商品房日均成交227套，周環(huán)比下降13.03%，這一下降幅度比此前一周的交易量降幅擴(kuò)大10.06個百分點(diǎn)。二手房日均成交611套，周環(huán)比則上升3.31%。

　　不止是那一周，進(jìn)入4月份以來，深圳新建商品房的日均成交量為232套/日，較3月份的274套/日下降幅度達(dá)到15.33%。

　　廣州的情況也不好，4月7日到4月11日這一周的成交套數(shù)環(huán)比降幅達(dá)38.96個百分點(diǎn)，低于2月日均成交套數(shù)。4月以來的日均成交套數(shù)為334套，較3月份下降11.17%。

　　 在幾個大城市4月7日到4月11日這一周的日均成交數(shù)據(jù)中，天津成交日均套數(shù)下降的幅度最大，為18.95%，這也是自今年2月以來天津樓市首次出現(xiàn)周環(huán)比下降的情況。

　　此外，4月以來，在日均成交這一指標(biāo)上各地樓市出現(xiàn)了分化的跡象，杭州、北京、成都、蘇州的日均成交套數(shù)超過3月的日均成交套數(shù)，其他5個城市的日均成交套數(shù)均出現(xiàn)不同幅度的下降。

　　深圳4月交易量猛降40%？

　　房地產(chǎn)中介及地產(chǎn)上市公司提供的情況支持了上述數(shù)據(jù)。

　　“按照我們的估計(jì)，深圳4月份的交易量大概要下降40%左右，廣州大概下降20%左右，上海北京等一線城市大致都是這樣的情況，二線城市的數(shù)據(jù)可能會滯后些?！敝性禺a(chǎn)華北董事總經(jīng)理李文潔認(rèn)為。這意味著，深圳市場消化庫存的速度有可能重現(xiàn)2008年般緩慢的狀況。

　　深圳本地一家房地產(chǎn)上市公司管理層人士表示，“深圳政府對于當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場極少干預(yù)，深圳房地產(chǎn)市場大致可以看作是完全競爭的市場，每次房地產(chǎn)調(diào)整深圳跌得快，漲得也快，深圳市場的表現(xiàn)可以看作是全國房地產(chǎn)市場的先行指標(biāo)。”在理財(cái)周報記者與多位房地產(chǎn)上市公司管理層人士的交流中，他們多數(shù)持有類似看法。

　　“現(xiàn)在的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)都是根據(jù)政府公布的數(shù)據(jù)計(jì)算的，是指成交了的那部分，但是未成交部分的價格并沒有反映出來?！焙细惠x煌董事副總經(jīng)理黎振偉表示他對于4月的市場情況并不看好。

　　萬科A（000002.SZ）一位管理層人士在和理財(cái)周報記者私下交流時也談到了對當(dāng)下地產(chǎn)市場的看法。他認(rèn)為，“現(xiàn)在的市場成交量的確是有些萎縮，而萎縮的原因主要是年初時候地產(chǎn)商們蜂擁出貨，導(dǎo)致現(xiàn)在出現(xiàn)局部供應(yīng)不足，雖然這說明需求仍然較大，但是我們并沒有因此而開始樂觀， 表現(xiàn)在都不敢再去買地?！?/P>

　　招商地產(chǎn)（000024.SZ）的董秘劉寧則認(rèn)為成交萎縮的趨勢在招商地產(chǎn)深圳的項(xiàng)目還沒有反映出來?！睋?jù)她判斷，這種變化主要還是開發(fā)商的節(jié)奏慢的原因，供應(yīng)量跟不上，而此前的存量消化得太快。在招保萬金四家龍頭中，招商地產(chǎn)在深圳項(xiàng)目最多。

　　“就目前而言，保利地產(chǎn)在4月份的數(shù)據(jù)還沒有看到這種趨勢，我們廣州的項(xiàng)目銷售情況基本上還是跟3月份差不多?！北＠禺a(chǎn)（600048.SH）董秘岳勇堅(jiān)表示。保利地產(chǎn)廣州項(xiàng)目占其營業(yè)收入比例在30%左右，其大部分樓盤定位于廣州的主流消費(fèi)群體，即均價在1萬-2.5萬每平方米的項(xiàng)目上。

　　價格仍是“禍?zhǔn)住?/P>

　　歸根到底，影響交易量下滑的“禍?zhǔn)住比匀皇欠績r。

　　中原地產(chǎn)華北董事總經(jīng)理李文杰表示，“我個人感覺，2、3月反彈的數(shù)據(jù)是意料之中的，那時成交量主要還是積壓性的需求，主要還是改善型住房等需求，這種需求在2月份和3月份得到了快速釋放，創(chuàng)造了歷史性的新高。”

　　滿堂紅廣州研究部經(jīng)理周峰則認(rèn)為，“3月份廣州的二手市場主要還是集中在改善型、婚房等幾大客戶群體?！?/P>

　　“現(xiàn)在4月份的數(shù)據(jù)下來了，原因可能是有些開發(fā)商看到交易量上去，漲價過快，消費(fèi)者又再度形成了觀望心態(tài)。這之前樓市所形成的小陽春能不能持續(xù)下去還很難說，主要還是要看開發(fā)商愿不愿意把房價降下來?！崩钗慕苷J(rèn)為。

　　合富輝煌董事副總經(jīng)理黎振偉認(rèn)為：“房地產(chǎn)回暖主要還是購買力的累計(jì)效應(yīng)、銀行政策的改善等等利好因素共同促成的，但是開發(fā)商看到最近市場的反彈，便急于升價。”

　　 “在二手市場上出現(xiàn)了比較多的‘返價’現(xiàn)象，就是說有些房子原來是出價50萬，最近看到市場有好轉(zhuǎn)跡象，小業(yè)主重新要價到55萬?！?/P>

　　開發(fā)商供應(yīng)不上

　　然而，房地產(chǎn)開發(fā)商及機(jī)構(gòu)研究員，則明顯與上述中介人士觀點(diǎn)相左。

　　 “庫存量不能單單看拿到批售證的樓盤的庫存量，要結(jié)合開發(fā)商積壓的土地儲備量來看，打個比方，開發(fā)商拿了300萬平方米的地，庫存量除了要算拿到批售證的150萬平方米外，還要算積壓的150萬平方米土地儲備。這樣來看，實(shí)際上開發(fā)商的庫存壓力還是很大的?！崩钗慕鼙硎尽?/P>

　　上述萬科內(nèi)部管理人士認(rèn)為，房地產(chǎn)回暖不是一朝一夕。而前期地產(chǎn)商過多地透支了土地儲備，許多年前拿的地，現(xiàn)在大型房地產(chǎn)商的土地儲備都在下降。他強(qiáng)調(diào)：“我個人并不看好?！?/P>

　　長江證券分析師蘇雪晶在4月份的一份研報指出，供給減少在今年下半年會顯現(xiàn)出來。“從最新的2月份數(shù)據(jù)上看，新開工面積同比有所放緩，銷售面積同比處于同一水平，因此新開工與銷售面積比比去年同期水平要低一些。這說明開發(fā)商對于后市還是持較為謹(jǐn)慎態(tài)度。再從竣工面積與銷售面積對比上看，今年2月份要大于去年同期水平，今年為1.1，而去年同期為0.85。由于市場的調(diào)整，開發(fā)商竣工面積大幅度減少。”

　　周峰認(rèn)為，“一手樓的情況主要還是因?yàn)椋伴_發(fā)商推盤速度較快，消化得比較多了，像那些戶型好、格局好的樓源都賣得差不多了?！?/P>

　　“供應(yīng)不足還有一個原因，2007年許多地產(chǎn)商大肆圈地，但這些土地現(xiàn)在都還不能上市。其實(shí)最近的銷售還是不錯的，上半年還可以顯示出不錯的業(yè)績，但下半年可能難講?！鄙鲜鋈f科內(nèi)部管理層人士表示。

　　蘇雪晶認(rèn)為，只有價格的下調(diào)才能抑制開發(fā)商的投資沖動，同時讓需求者放棄觀望，供求關(guān)系才能趨于平衡。盡管房地產(chǎn)新政（包括稅費(fèi)下調(diào)，包括利息下調(diào)，包括保障房的入市）都能在一定程度上緩解成交量的萎縮，但是只有整體房價進(jìn)一步下跌、開發(fā)商新開工面積增速的進(jìn)一步放緩，投資增速的進(jìn)一步放緩，隨著各地成交量的逐步釋放，未來供求關(guān)系才將好轉(zhuǎn)。（理財(cái)周報）