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    在今年的博鰲論壇房產(chǎn)分論壇上，華遠(yuǎn)地產(chǎn)[12.03 -9.68%]董事長任志強(qiáng)在談到“房價到底漲了多少？”這個問題時，給全國人民算了一筆賬，1978年全國平均月工資28.6元，到現(xiàn)在也增加了100倍。1978年我們大白菜2分錢一棵，現(xiàn)在2元錢，也增加了100倍。房價只增加了16.6倍。最后得出的結(jié)論是：和居民的工資收入相比房價等于沒漲。日前這個論斷的完整版發(fā)表在任志強(qiáng)的官方博客上，此文一出，遭至不少人反對甚至謾罵，但也有人認(rèn)為任志強(qiáng)“話糙理不糙”。這里全文轉(zhuǎn)載于下。

    房價上漲受土地因素影響大

    1978—2008年，中國的GDP從3000多億元增長到30多萬億，按不變價計算增長了近100倍，城鎮(zhèn)人均工資從28.6元/月大約也增長了100倍，城市中的大白菜從1分多錢/棵也漲了100倍，房地產(chǎn)投資從不足300億同樣漲了100倍，但房價漲了多少呢？

    從全國看1978年的300元/平方米，到2008年的按5000元/平方米計算大約漲了16.6倍，從北京城市核心區(qū)的600元/平方米到2000年的20000元/平方米計算大約漲了33.3倍。

    所有人都會說1978年的工資中沒有住房含量，房子是福利分配的，或說是白給的，只是在商品化改革之后，工資中才有了住房含量，但房價是否也發(fā)生了內(nèi)涵的變化呢？

    全國的商品房價中大約有30%是土地的出讓金等，城市核心區(qū)的房價中則土地出讓金等占了50%(包括拆遷、征地等費用)，房屋的建安造價費用從200元/平方米上漲到了2000多元/平方米，上漲了10倍，各種配套費用(包括基礎(chǔ)設(shè)施等)則上漲了100多倍，或許多是從零到了數(shù)百元/平方米，無法用數(shù)倍來計算了，而高價高檔的房屋建安費用則從200元/平方米上漲到了6000多元/平方米，大約上漲了30倍。鋼材的價格從不到200元/噸上漲到了5000/噸，漲了25倍；水泥從幾十元漲到幾百元，至少也漲了15倍以上。室內(nèi)的裝修費用差距更是巨大，從1978年的四白落地和水泥地每平方米約40元，上漲到北京中低標(biāo)準(zhǔn)800元/平方米的20倍、中檔標(biāo)準(zhǔn)1600元/平方米的40倍、高檔標(biāo)準(zhǔn)4000元/平方米的100倍，不同價格的住房中的裝修標(biāo)準(zhǔn)與價格也差異巨大。

    扣除了房價中土地的使用費用、建安造價的提升、配套費用的提高、裝修標(biāo)準(zhǔn)的提高等等，剩下的凈房價增長還有多少呢？當(dāng)然房價是這一系列因素的組合，最多能比的就是扣除土地的部分，否則賬就算得沒有可比性了。

    全國扣除30%的土地部分，漲了11—12倍，北京核心城區(qū)約漲了16.6倍，與大白菜相比的100倍之差相去甚遠(yuǎn)，既不能同GDP的增長倍數(shù)相提并論，也不能與工資收入增長的約100倍相比，扣除工資中的住房工資含量，也只能說收入的增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了房價增長N多倍。

    住房是差異化較大的產(chǎn)品

    但為什么市場中更多的反映則是房價高呢？原因都在于平均市場銷售價形成的誤解。

    宏觀經(jīng)濟(jì)的研究會大量地使用統(tǒng)計中的平均價格，而現(xiàn)有統(tǒng)計中的平均價格則是根據(jù)市場的銷售總價除以總的建筑面積而得出的結(jié)論，因此無法從平均價中判斷實際市場的價值與每個不同價位銷售量之間的關(guān)系。因為高價的房子賣的量大則平均價高，低價的房子賣的多則平均市場銷售價格就會降低了，然而消費者個體所應(yīng)對的則是直接購買對象的價格，而非市場中與此項目無關(guān)的平均價格。

    為什么市場中會有許多高價的房子呢，也是因為平均收入形成的誤解。

    在土地供給壟斷下，市場并不能做到產(chǎn)品供給量調(diào)節(jié)，即供給在不同產(chǎn)品等級(不同面積、不同價位)中都達(dá)到供求關(guān)系相對平衡與滿足。當(dāng)土地的供給量有限時，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整就會出現(xiàn)差異，投資者就會在追逐產(chǎn)值產(chǎn)品利潤率和規(guī)模收益中做出不同選擇，這種選擇并不是隨平均收入而定位的，反倒是按收入差別定位的。

    市場中的研究者會按平均收入與平均房價去對比，產(chǎn)品供給者則按市場中的收入層次選擇產(chǎn)品的高與低、戶型的大與小，并形成不同的產(chǎn)品差別化。

    換句通俗的話說，產(chǎn)品是按貧富差別來決定的。也可以換句話說價格是因貧富差別而形成的，或推高了平均房價的。反過來說則是房價或房屋產(chǎn)品不是以平均收入為定位標(biāo)準(zhǔn)的。

    正是因為有收入差別，因此房屋會按收入差別分成不同的消費層次、消費產(chǎn)品，如高檔公寓、別墅、雙拼、聯(lián)排等，這里的造價與配置包括裝修的標(biāo)準(zhǔn)都會大大的提高。因此帶動了平均房價的高升，當(dāng)然也會有些開發(fā)商會生產(chǎn)市場定位容易、技術(shù)要求相對較低且購買人群龐大、市場競爭的操作風(fēng)險較低的普通商品房。而都同樣是法律定義上的商品房，為什么會在上至國務(wù)院下至地方政府的文件中出現(xiàn)了兩種不同的稱謂、劃分了普通與非普通，包括差別性的稅率也正在與這種產(chǎn)品定位和面對不同消費群眾上的差別。

    然而研究人員并不在討論時用收入差別來細(xì)分市場，而是用平均收入來誤導(dǎo)民眾。為什么不用兩種不同名稱、不同稅率差別的方式來計算平均房價呢？即并不能享受優(yōu)惠稅率的房子列在專對高收入家庭的一邊，而只計算普通商品房的平均房價呢？也許是因為沒有這樣的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，或者因為無法將高收入人群的收入也剝離，于是就只好混在一個鍋里煮了。

    正因為混在一個鍋里分不清魚翅與粉絲了，于是民眾都在用含有魚翅的平均房價來判斷市場，豈不知大多數(shù)民眾只能吃粉絲，而不可能吃魚翅。毛病正出在此處。

    逐利性導(dǎo)致住房供應(yīng)不對稱

    大家都知道CPI只計算生活必須的魚、蛋、肉、菜，并不計算魚翅、海參、燕窩的價格變動，因為CPI不需要魚翅的成分。

    但市場中是否因為CPI中沒有魚翅就不提供魚翅與燕窩了呢？集市上與餐桌上這類產(chǎn)品大約還是重要的收入來源，但這些與民眾是否能吃飽肚子、是否影響日常生活的消費變化無關(guān)。

    總不能只許中等收入家庭改善住房，而不許高收入家庭改善住房吧？總不能不許消費市場中的奢侈型住房消費吧？別忘了沒有奢侈型消費和高收入家庭的住房面積擴(kuò)張，又怎么會有人均面積的增加與擴(kuò)大呢？沒有城鎮(zhèn)人均居住水平的提高，又怎么會有最低保障線水平的提高呢？保障線以下的人群生活條件的改善正是來自于整個社會的發(fā)展和那些被認(rèn)為是過度型消費的拉動。

    這個理由聽起來也許有些刺激，但這正是社會主義優(yōu)越性，因為政府會用貧富差別中對富人的征稅、富人消費中的稅收貢獻(xiàn)、土地出讓金的差價等收入來進(jìn)行轉(zhuǎn)移支付來保障低收入群體的基本生活需求，并逐步提高這些保障條件的底線標(biāo)準(zhǔn)。甚至連資本主義的國家都不得不在平均財富的增長和生活條件的提高中以此為標(biāo)準(zhǔn)來提升保障的標(biāo)準(zhǔn)。

    房價如果漲的是魚翅的部分，應(yīng)該是合理的。愛買不買是奢侈型消費的天理。但保證粉絲的必要量的供給則是政府責(zé)任，正因為此才有了90平方米70%的政策。遺憾的是，當(dāng)土地的供給是壟斷的、計劃的、非市場調(diào)節(jié)的時候，市場的手腳被捆住了，90平方米70%也無法改變市場的逐利性，無法保證粉絲的供給結(jié)構(gòu)。

    不是房價上漲的過度，也許是結(jié)構(gòu)與土地之間無法調(diào)節(jié)的矛盾才造成更多的供給傾向于面對高收入家庭，才造成用平均收入無法對稱的平均房價。新快報