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來(lái)源：上海商報(bào)  作者：袁晨晨

    從去年下半年開始，受國(guó)際金融危機(jī)影響，不少投資機(jī)構(gòu)損失慘重，紛紛收縮戰(zhàn)線，大宗物業(yè)投資幾乎從上海樓市消失。然而，昨日，商報(bào)記者獨(dú)家獲悉，在上海市中心（人民廣場(chǎng)板塊），久違了的大宗商業(yè)房地產(chǎn)交易重新出現(xiàn)——一位本地投資客（個(gè)人），以大約２．１９億元的總價(jià)，整棟買下位于新閘路、烏鎮(zhèn)路口的“悅達(dá)黃浦河濱大廈”。

    本地買家個(gè)人整購(gòu)大廈

    商報(bào)記者近日獲得消息稱，人民廣場(chǎng)北側(cè)的“悅達(dá)黃浦河濱大廈”——一棟在售的辦公樓房源，因?yàn)槊科椒矫灼骄鶊?bào)價(jià)只有２３０００元，所以最近一段時(shí)間以來(lái)取得了相當(dāng)不錯(cuò)的銷售成績(jī)。昨日，商報(bào)記者查閱網(wǎng)上房地產(chǎn)相關(guān)記錄時(shí)發(fā)現(xiàn)，悅達(dá)黃浦河濱大廈的狀態(tài)欄已經(jīng)顯示為“售完”。

    據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，悅達(dá)黃浦河濱大廈由一棟地上１２層和地下１層建筑組成，于今年４月２１日推出了其全部４７套寫字間、商鋪房源，其網(wǎng)上的“參考價(jià)”為２３０００元／平方米。網(wǎng)上信息同時(shí)顯示，悅達(dá)黃浦河濱底層有２套商鋪，面積合約４１３平方米；其２－１２樓為辦公樓，每層分布４套房源（單套面積介于１１０－２８０平方米之間），整棟大廈的辦公樓面積合計(jì)７７８０平方米；再加上地下１層的停車庫(kù)（建筑面積１３０８平方米），悅達(dá)黃浦河濱大廈在網(wǎng)上房地產(chǎn)備案出售的建筑面積合計(jì)為９５０１平方米（少量物業(yè)用房并未納入網(wǎng)上銷售范圍）。

    目前，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，該大廈的所有４７套寫字間已經(jīng)全部售完，據(jù)網(wǎng)上的“銷售速度”顯示，這些房源全部在４月份成交——如此快速的銷售令商報(bào)記者當(dāng)時(shí)即產(chǎn)生悅達(dá)黃浦河濱大廈被人整棟買下的猜疑。

    商報(bào)記者委托佑威·樓市通系統(tǒng)調(diào)取相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至４月３０日（開盤１０天），悅達(dá)黃浦河濱大廈已售房源為４２套，且全都在４月２２日、２３日兩天內(nèi)成交，買家是２位上海本地戶籍人士，其中一位購(gòu)買了１套，另外一位則購(gòu)買其余４１套。

    隨后，商報(bào)記者致電開發(fā)商悅達(dá)地產(chǎn)，一位熟悉悅達(dá)黃浦河濱大廈的姜先生告訴商報(bào)記者，悅達(dá)黃浦河濱大廈確實(shí)已經(jīng)被一位本地買家整棟“吃”進(jìn)，當(dāng)前正在辦理相關(guān)手續(xù)，且新東家很可能會(huì)將所有房源對(duì)外出租。

    目前，商報(bào)記者還不清楚悅達(dá)黃浦河濱大廈“整售”的成交金額的具體數(shù)字，但按照２３０００元／平方米均價(jià)和９５０１平方米的建筑面積粗略估算，這單交易的總價(jià)達(dá)到２．１９億元左右。

    單價(jià)遠(yuǎn)低于現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)行情

    去年下半年以來(lái)，受國(guó)際金融海嘯影響。不少投資機(jī)構(gòu)改變策略，以至于去年９月份至今，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)一直沒(méi)有出現(xiàn)整棟物業(yè)的收購(gòu)交易。據(jù)ＤＴＺ戴德梁行方面表示，由于買賣雙方對(duì)于價(jià)格的心理預(yù)期存在較大差距，物業(yè)投資市場(chǎng)（整體收購(gòu)市場(chǎng)）始終處于拉鋸狀態(tài)。

    據(jù)商報(bào)記者了解，去年３月份時(shí)，悅達(dá)黃浦河濱大廈就已經(jīng)放出要“整體打包出售”的消息，當(dāng)時(shí)開發(fā)商開出的價(jià)格是２．６億元，但始終沒(méi)有成交。如今，時(shí)隔一年，該大廈的開發(fā)商終于如愿以償，找到了整棟交易買家，只不過(guò)，交易總價(jià)降至２．１９億元左右，較去年３月份折讓約１６％。

    商報(bào)記者在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到，目前已經(jīng)建成的悅達(dá)黃浦河濱大廈（黃浦區(qū)新閘路３５６號(hào)），南面貼近新閘路，正對(duì)地鐵１號(hào)線新閘路站；北面緊臨南蘇州路，東面毗鄰烏鎮(zhèn)路橋（過(guò)了橋就是閘北區(qū)）；西側(cè)靠近新昌路，斜對(duì)著上海灘新昌城（已經(jīng)入住的住宅小區(qū)），大廈外立面呈歐洲古典建筑風(fēng)格，北面可直面蘇州河兩岸景觀，周邊聚集著大片的住宅，人流量較大，附近各項(xiàng)商業(yè)設(shè)施極其齊全。

    附近，上海灘新昌城的次新二手房的掛牌價(jià)一般在２８０００－３００００元／平方米，而悅達(dá)黃浦河濱大廈東側(cè)不遠(yuǎn)處、同樣位于蘇州河南岸的怡水豪庭（美國(guó)漢斯開發(fā)的商業(yè)用地上的“行政公寓”），當(dāng)前報(bào)價(jià)高達(dá)３４０００元／平方米，相比之下，悅達(dá)黃浦河濱大廈２３０００元／平方米的均價(jià)無(wú)疑處于一個(gè)相當(dāng)?shù)土乃健?/P>

    年回報(bào)率至少可達(dá)６．３％

    悅達(dá)黃浦河濱大廈所在的人民廣場(chǎng)板塊北部邊緣區(qū)域，目前標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓項(xiàng)目并不是很集中，商務(wù)氛圍不算濃厚，據(jù)悉，該區(qū)域當(dāng)前的辦公樓租金大約在４元／平方米／天左右，底層商鋪的租金可達(dá)７－１０元／平方米／天左右。假設(shè)以４元／平方米／天的租金價(jià)格來(lái)粗略測(cè)算，此次悅達(dá)黃浦河濱大廈買家的平均年租金回報(bào)率至少可達(dá)６．３％左右。

    值得一提的是，據(jù)商報(bào)記者了解，悅達(dá)黃浦河濱大廈的底層商鋪層高達(dá)到５．５米，２－１０層的辦公樓層高為４．８米（１１－１２層的層高是３．５米），所以，對(duì)于悅達(dá)黃浦河濱大廈１－１０層的商鋪和辦公樓房源，投資客在買下大樓之后，完全可以將其分隔成“復(fù)式”房源，以擴(kuò)大實(shí)際出租面積，從而使購(gòu)房成本再度攤薄。所以，如果按照分隔后的使用面積來(lái)估算，這位神秘的本地買家整購(gòu)悅達(dá)黃浦河濱大廈的實(shí)際均價(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于２３０００元／平方米，換言之，其租金回報(bào)率也將得到大幅增加。