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    上海樓市持續(xù)升溫，已出現(xiàn)投資客入場帶來的過熱勢頭。據(jù)佑威樓市通數(shù)據(jù)顯示，5月全市新建商品住宅成交面積為204萬平方米，環(huán)比再漲8%，創(chuàng)下2007年10月來的20個月的新高。這是上海樓市今年以來連續(xù)4個月快速上漲，并一舉突破了200萬平方米大關(guān)。
 
　　原南匯區(qū)供應(yīng)量大增

　　根據(jù)歷史數(shù)據(jù)，2006年至今有8個月上海商品住宅成交量突破200萬平方米，其中7次都出現(xiàn)在樓市最火爆的2006年和2007年，而2007年更是有5個月成交量破200萬平方米。時隔近一年半后，今年5月成交量再次突破200萬平方米，可見目前樓市已出現(xiàn)“趨熱”態(tài)勢。

　　成交量持續(xù)上漲，令住宅成交均價較4月再度上漲3.98%，達(dá)13883元/平方米。佑威分析師陸騎麟認(rèn)為，住宅成交均價持續(xù)上漲與近期供應(yīng)量不足有關(guān)，同時，成交量持續(xù)上漲也是促使開發(fā)商提價的一個重要原因。

　　5月，全市商品住宅供應(yīng)面積為127萬平方米，相比4月增加10.43%，新增供應(yīng)量連續(xù)3個月穩(wěn)定在120萬平方米左右。從區(qū)縣新增供應(yīng)來看，原南匯區(qū)的商品住宅供應(yīng)面積出現(xiàn)大幅增加，今年1至4月該區(qū)住宅供應(yīng)面積只有11萬平方米，而5月受南匯區(qū)并入浦東新區(qū)利好刺激，供應(yīng)面積達(dá)19.36萬平方米，為前4個月供應(yīng)總量的1.76倍。

　　過熱投資需求要降溫

　　值得注意的是，易居中國·CRIC系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，5月成交量環(huán)比上升前7名的區(qū)域分別是虹口、盧灣、奉賢、靜安、徐匯、南匯、長寧，這其中5個是中心城區(qū)，而奉賢、南匯兩區(qū)5月的成交中出現(xiàn)大量別墅項目，這使5月別墅的總成交量環(huán)比上升31.46%。

　　易居中國分析師薛建雄認(rèn)為，別墅和中高檔房源以改善和投資型買家為主，他們具有“買漲不買跌”的特性，所以在剛性需求帶動成交快速回升，房價轉(zhuǎn)跌為漲的情況下，大量的改善和投資需求開始入市。

　　在投資改善需求大量入市同時，剛性需求也出現(xiàn)疲軟。易居中國·CRIC系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，普陀、浦東、青浦、寶山、嘉定、閘北、閔行等前期自住買家關(guān)注的熱點區(qū)域成交量分別下滑42%、28%、18%、13%、11%、8%和5%。

　　數(shù)據(jù)表明，5月樓市已經(jīng)顯現(xiàn)出“投資需求入場與剛性需求透支的矛盾”。薛建雄預(yù)計，如果過熱的投資需求在未來得不到有效降溫，去年10月出臺的二手房交易所得稅和營業(yè)費(fèi)減免等政策有可能被取消，其他打擊投資炒房的政策也有可能被重新提起。

　　官方希望量價同時穩(wěn)定

　　昨日下午，在2009金山區(qū)房地產(chǎn)推介會上，上海市住房保障和房屋管理局副局長龐元透露，當(dāng)前上海樓市成交量的回升還不穩(wěn)定，具有相對性，價格上漲會抑制樓市成交量的釋放。他分析，縱觀今年以來上海熱銷的樓盤，大都具有定價相對合理、實用小戶型和開發(fā)企業(yè)誠信度高的特點。

　　龐元表示，按照國務(wù)院文件精神、住建部工作要求以及上海市政府的部署要求，希望上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠正確認(rèn)識當(dāng)前市場需求的主體，把握市場的走勢，兼顧經(jīng)濟(jì)利益和社會責(zé)任，通過合理定價，保持樓市成交量和房價的穩(wěn)定。他同時希望有眼光、有條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施反周期運(yùn)作，不失時機(jī)地參與包括保障性住房項目在內(nèi)的土地使用權(quán)招拍掛，并保持深度開發(fā)投資的規(guī)模。（東方早報）