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    【東方網(wǎng)】房地產(chǎn)板塊開始回暖，美國全美住宅建筑商協(xié)會(NAHB)房地產(chǎn)市場指數(shù)自今年1月開始反彈，從年初的9反彈到了5月的16，雖然距離2007年的高點還有不少的差距，但房地產(chǎn)市場回暖跡象已經(jīng)初步顯現(xiàn)。

    開發(fā)商資金難關(guān)基本渡過

    開發(fā)商的資金流已經(jīng)恢復常態(tài)，前5個月良好的銷售保證了開發(fā)商資金的回籠，資金順利回籠后，確保了開竣工、土地購置等運營環(huán)節(jié)的順利進行。這從近期開發(fā)商頻繁拿地，北京、廣州陸續(xù)出現(xiàn)地王可見一斑。

    從國房景氣指數(shù)來看，指數(shù)在2008年10月份首次低于100后，已經(jīng)連續(xù)8個月位于100以下，但從今年4月份以來，跌幅連續(xù)兩個月呈現(xiàn)縮小之勢，湘財證券預計隨著開發(fā)商投資的加大，國房景氣指數(shù)在下半年持續(xù)回暖的概率極大。

    今年4、5月全國商品房當月的銷售已經(jīng)接近了2007年下半年的水平。從累計銷售面積數(shù)據(jù)來看，今年前5個月的累計銷售面積已經(jīng)超過了歷年同期的累計銷售面積。從增速來看，目前增速已經(jīng)回升到2006年、2007年同期的水平。

    從全國土地購置面積數(shù)據(jù)來看，仍然處于歷史低位。增速已經(jīng)連續(xù)8個月為負，只能解釋為開發(fā)商目前對后市相對謹慎。但是從湘財證券目前監(jiān)控的全國大型開發(fā)商近期的項目獲取來看，呈現(xiàn)明顯的火爆井噴現(xiàn)象。萬科5月份一口氣獲取了6塊土地，6月份也已經(jīng)花18.3億元在廈門獲取了一塊住宅用地。有跡象表明，一線地產(chǎn)商已經(jīng)開始進行新一輪的土地儲備，而一線城市的稀缺核心地塊往往會得到更加多的青睞。近期溢價率大多集中于一線城市及二線城市，而一線城市較高的地價也迫使部分開發(fā)商向二線城市轉(zhuǎn)移。

    政策支持

    房地產(chǎn)歷來是一個與政策高度相關(guān)的行業(yè)。

    今年上半年較為引人關(guān)注的政策為《國務院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》,要求自5月25日起各行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目根據(jù)新的“最低資本金比例”執(zhí)行。其中包含保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。該政策有利于降低房地產(chǎn)企業(yè)門檻，有利于中小型地產(chǎn)公司的生存發(fā)展，有利于房地產(chǎn)市場的百家爭鳴、百花齊放。

    一級開發(fā)的投資機會

    市場上，一級開發(fā)的機會較大。

    一般來說，一級開發(fā)的收益較為固定，一般為8%左右，但也有部分項目的開發(fā)協(xié)議規(guī)定了較為激勵的分成比例，其分成比例可以按土地出讓價格進行比例提成，在土地盛宴來到的時候，擁有較多提成比例的企業(yè)有望獲得超額收益。

    目前，北京、廣州、杭州偶然出現(xiàn)了新的地王，似乎也暗示著新一輪土地盛宴的到來。

    云南城投+萬科

    昆明市房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)回暖明顯，昆明今年前23周商品房銷售面積共計1887003平方米，周均成交82043平方米；昆明今年前23周商品房銷售套數(shù)共計19375套，周均成交842套。今年的熱銷主要是剛性需求拉動，隨著大家對未來通脹的預期，商品房資產(chǎn)保值增值的功能將會被充分挖掘，未來商品房銷售有望持續(xù)回暖。

    萬科乃是全國房地產(chǎn)商的龍頭公司。萬科今年以來保持了較快的銷售成績，截至5月底，已經(jīng)實現(xiàn)銷售面積281.7萬平方米，銷售金額239億元，和中海地產(chǎn)一起并入200億元俱樂部。

    萬科雖從來不涉足商業(yè)地產(chǎn)，但不代表萬科沒有商業(yè)地產(chǎn)項目，眾多的商鋪、車庫、物業(yè)等都是潛在的商業(yè)地產(chǎn)。在REITs即將試水的時候，萬科有望獲得機會。