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      近期，一線城市少數(shù)熱點地塊溢價成交，引起眾多媒體關注。就此，有開發(fā)商出來說話：“地價推高了房價。”這就讓人不免產(chǎn)生疑惑，土地市場是否“季節(jié)”出錯，開發(fā)企業(yè)是不是已經(jīng)脫掉了御寒的棉衣，可以赤膊上陣了。事實上，現(xiàn)在土地市場總體地價剛剛顯示下行的走勢，只在部分地區(qū)出現(xiàn)回暖的跡象，便有開發(fā)商出來說“地價推高了房價”，這種從開發(fā)商自身利益出發(fā)的論點，很容易誤導公眾，須予以澄清。

　　施放房價上漲煙霧

    企業(yè)就是要追求利潤，購進生產(chǎn)資料時希望價格越低越好。出售產(chǎn)品時希望價格越高越好，開發(fā)商也是這樣，無可厚非，但沒有哪個產(chǎn)業(yè)能像開發(fā)商對于生產(chǎn)資料反應這樣持久。地價觸及開發(fā)商利潤空間，人所共知，自從實行經(jīng)營性用地招拍掛以來，開發(fā)商多有微詞。先是“招拍掛抬高地價”，再有“土地供應不足致使地價高”，后來演變?yōu)椤暗貎r推高房價”，一直沒有平息，只不過每一個階段情況不同而已。

    人們可以從中發(fā)現(xiàn)一個有趣的現(xiàn)象，一旦宏觀調控從緊，開發(fā)商手頭緊了，“地價高”的話就少了；而宏觀調控寬松點了，開發(fā)商手頭寬了，“地價高”的話就多了。雖然從2004年到2007年宏觀調控一直從緊，但只是在2005年前后一段時間內，開發(fā)商手頭偏緊，因而相對平靜些。到了2006年隨著商業(yè)銀行改制流向房地產(chǎn)的貸款增多，開發(fā)商手中又寬了，一邊高喊“地價推高房價”，一邊在大肆購進土地。去年，房地產(chǎn)進入調整期，開發(fā)商體會到了從未有過的資金緊張，開始檢討各自近乎瘋狂的拿地行為，沒有人再提“地價推高房價”。有人感言：“房地產(chǎn)企業(yè)沒有一個是餓死的，都是被撐死的?！?

    現(xiàn)在，經(jīng)過樓市“小陽春”，特別是資本金比例下調，開發(fā)商融資增多，手中又有錢了，終于又出來拿土地市場熱點事件說事了?！叭Φ卮髴?zhàn)近乎觸發(fā)”，實際上是在施放“地價逼著房價漲”的煙霧，傳遞開發(fā)商集體漲價的信號，創(chuàng)造房地產(chǎn)繁榮假象，并為群體的非理性行為開脫責任。

    房價調整倒逼地價

    說“地價推高房價”，并不符合事實。房地產(chǎn)市場化，持續(xù)十年的上漲期近乎“神奇”，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)上升期房價拉升地價，調整期房價倒逼地價，泡沫現(xiàn)象不可持續(xù)。持“地價推高房價”論者一定忽視了房地產(chǎn)周期性規(guī)律，相信房價只漲不跌。

    從本輪房地產(chǎn)周期來看，房價上升初期地價跟著房價走，中期地價追趕房價，當?shù)貎r增幅超過房價增幅時，市場便進入調整期，進而房價增幅回落對地價形成倒逼。據(jù)統(tǒng)計：2004年全國房價增幅為9.7%，地價增幅為6%；2005年房價增幅為7.6%，地價增幅為4.2%。這期間房價增幅高于地價增幅，房價在拉動地價上漲。2006年房價增幅為5.5%，地價增幅為5.18%；2007年房價為7.6%，地價增幅達到12.8%。這期間地價增幅高過房價增幅，地價泡沫已經(jīng)出現(xiàn)，調整就不可避免。

    土地市場處于房地產(chǎn)上游，開發(fā)商從購地到實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售一般需要兩年，近期市場上銷售的房源一般為2007年以前購置的土地。說“地價推高房價”者，可能是指2007年前后高價購置的土地，即使如此，我們仍能發(fā)現(xiàn)開發(fā)商高價地開發(fā)出來的樓盤降價銷售，即房價倒逼地價的現(xiàn)象。

　　推漲地價只為積壓土地解套

    有資料顯示，當前開發(fā)商手中約有12億平方米土地庫存等待消化，而60%的庫存為2007年前后兩年購置的高價土地。去庫存化已成為房地產(chǎn)業(yè)的當務之急，但在目前房價倒逼地價的情況下，消化2007年前后庫存土地風險很大，對于開發(fā)商來說是一件無可奈何的事。

    而熱點地區(qū)地塊高價成交，似乎給一些開發(fā)商帶來了希望。很明顯，只有房價繼續(xù)上漲，房價倒逼地價的壓力才會緩解；只有地價回到2007年的高位，庫存土地才不會縮水，消化庫存才會有利可圖。為此，一些開發(fā)企業(yè)開始遲緩去庫存化，以回避消化庫存的風險，開始熱心于土地市場事件。

    最近在一些熱點地區(qū)，土地拍賣現(xiàn)場人氣很旺，以致讓土地出讓方感到意外。當然，這其中不排除一些沒有庫存壓力的企業(yè)在實施拿地策略，他們在中心城市開始布點，或者大量抄底低價土地，或者選擇優(yōu)勢地塊高點拿地，既起到地價標桿作用，又能起到抗跌作用。

    對于近期熱點地區(qū)地價和房價回升的現(xiàn)象，有業(yè)內人士坦言，這種現(xiàn)象不可持續(xù)放大，否則房價不太可能“軟著陸”，相當長時間內會是大漲大跌的軌跡。其實，一些開發(fā)商已經(jīng)認識到這一點，他們并不擔心樓市的大起大落，而只是如何抓住“大起”的機會跑到前面，在“大落”之前變現(xiàn)更多的庫存。（來源：國土資源部網(wǎng)站）