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  　10分鐘的時間,30.48億元的價格,222%的溢價——金地集團(tuán) 昨天“輕取”今年上海新科“地王”。
 
　　“很好,30億很便宜?！蹦┝?金地集團(tuán) 上海公司 副總經(jīng)理宋濤向媒體如此表態(tài)。

　　這塊新地王,正是今年備受關(guān)注的上海土地出讓第45號公告 中的青浦趙巷鎮(zhèn)特色居住區(qū)10號地塊（以下簡稱趙巷地塊）。近14500元/平方米的樓面地價,也是上海郊區(qū)住宅用地中價格最高的。

　　開場五分鐘敲定地王

　　昨天下午3:30是趙巷地塊的公開競買時間。但在此之前,該地塊已顯“地王”之相。相較9.4603億元的起始價,趙巷地塊的首輪報(bào)價已達(dá)到21.023億元,溢價122%。

　　下午3:25,距公開競買還有5分鐘,參與趙巷地塊競買的開發(fā)商開始陸續(xù)進(jìn)場。記者注意到,包括萬科、保利、華潤、金地、嘉華中國、龍湖地產(chǎn)等11家地產(chǎn)大腕悉數(shù)到場。

　　公開競買準(zhǔn)時于下午3:30正式開始,此后5分鐘未到,記者就收到了進(jìn)場參與趙巷地塊競買開發(fā)商代表的短信:“金地,30.48億元!”

　　金地之外無人加價

　　“整個（競買）場面很安靜,沒有體驗(yàn)到緊張和激動的心情?！币晃贿M(jìn)場的競買開發(fā)商代表向《每日經(jīng)濟(jì) 新聞》表示。

　　據(jù)該進(jìn)場代表介紹,競買一開場就宣布了金地集團(tuán)30.48億元的掛牌價,由于該價格直接高出首輪21.023億元報(bào)價9億元,較起始價的溢價率更是高達(dá)222%,因此隨后,現(xiàn)場便沒有開發(fā)商想要繼續(xù)加價。

　　不到10分鐘,這筆高達(dá)30.48億元的交易最終落定,金地集團(tuán)毫無懸念地成為競得買家。

　　一位知情人士表示,金地集團(tuán)對該地塊似乎存著 “志在必得”的決心。如果該地塊不能以30.48億元的價格成交,金地集團(tuán)還準(zhǔn)備了一個高于該價位的價格。

　　如愿競得地塊后,宋濤在接受采訪時坦言,由于30.48億的價格比預(yù)期的低,因此覺得比較便宜。

　　【延伸閱讀】

　　金地為何如此“激進(jìn)”

　　盡管金地集團(tuán)以30.48億元一舉拿下青浦趙巷地塊,但這一成交總價也將該地塊的樓面價格直推到14498元/平方米,遠(yuǎn)高于2007年11月時龍湖地產(chǎn)在毗鄰的8號地塊成交的10673元/平方米的樓面價格。

　　分析·拿地原因

　　土地饑渴+樹立品牌

　　而這也是今年以來,金地在上海再度以高溢價拿下土地。4月底,金地以5.6億元的成交價,溢價82%成功摘得上海青浦徐涇鎮(zhèn)3號地塊。

　　對于金地近期在土地市場 的激進(jìn)表現(xiàn),上海易居房地產(chǎn) 研究院綜合研究部部長楊紅旭表示,以歷史眼光觀察,在2007年那輪圈地?zé)岢敝?與保利、萬科等一線地產(chǎn)商相比,金地并沒有拿下幾個地王。近幾年,金地在上海的項(xiàng)目和土地儲備比萬科少很多,急需拿地。

　　易居中國分析師薛建雄也指出,金地近年來在上海的表現(xiàn)上佳,今年前幾個月的業(yè)績也是呈持續(xù)上漲態(tài)勢。但是金地集團(tuán)在上海的可開發(fā)用地不多,幾個在建項(xiàng)目都處在中后期,蓄地需求明顯。

　　此外,薛建雄還認(rèn)為,金地高價拿熱門地塊的另一個目的在于確立金地在高檔市場的品牌形象。而其他到場的豪宅開發(fā)商,雖然有實(shí)力做這塊地,但注意力主要放在地塊的開發(fā)回報(bào)率和風(fēng)險(xiǎn)上。相較他們,金地對品牌和進(jìn)入高端市場的需求更強(qiáng),對回報(bào)率的要求相對較低,因此愿意承擔(dān)更大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　楊紅旭表示,金地領(lǐng)導(dǎo)曾表示今年希望增加4個項(xiàng)目?？磥?當(dāng)前金地對后市的樂觀度,明顯超過保利、萬科、招商等企業(yè)。

　　分析·成交價格

　　14498元/平方米確實(shí)高

　　“對比周邊可比的項(xiàng)目來看,（趙巷地塊）14498元/平方米的樓面價確實(shí)比較高?！币拙又袊た硕鹬袊畔⒓夹g(shù)有限公司高級分析師傅琦表示,“但是,評判開發(fā)企業(yè)這樣的出價是否值得,則更需要衡量開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品能力?！?/P>

　　楊紅旭也認(rèn)為,趙巷地塊的樓面價看起來很高:14498元/平方米,但容積率只有1,完全可開發(fā)成附加值較高的低密度住宅。另外,參考此前案例,2007年11月,龍湖地產(chǎn)也是以高價將毗鄰的8號地塊收入囊中,當(dāng)時的成交樓面價為10673元/平方米,那塊地的容積率也是1,而今年,龍湖以27000元/平方米均價的雙拼別墅,以及單價17000元/平方米疊加別墅推出市場,半年來已去化超過八成。

　　楊紅旭說,相較龍湖項(xiàng)目,金地項(xiàng)目14498元/平方米的樓板價還是有一定壓力,只有一年半后房價比現(xiàn)在貴,才有可能獲得合理回報(bào)。也就是說,金地現(xiàn)在賭的是,明后兩年上海房價還會比現(xiàn)在更高,而且不是高出10%這樣的一點(diǎn)點(diǎn)。但在他看來,明后兩年的房價與現(xiàn)在相比,肯定不會明顯下跌,但要想再上漲二三成,是有相當(dāng)難度的。

　　分析·后續(xù)經(jīng)營

　　2.1萬元/平方米才保本

　　薛建雄認(rèn)為,目前青浦趙巷周邊的房價在1.8萬~3萬元/平方米之間。金地14498元/平方米的樓面價,必將帶動這些樓盤價格的再度上漲。

　　按照易居的初步推算,趙巷地塊未來房價須達(dá)到2.1萬元/平方米以上才能保本。而薛建雄進(jìn)一步表示,該地塊未來肯定是建設(shè)高檔商品住宅,加上建安成本、稅收等費(fèi)用,該項(xiàng)目需要賣到2.5萬元/平方米才能賺到錢。

　　傅琦進(jìn)一步指出,由于該地塊沒有“70/90”的限制,開發(fā)企業(yè)擁有充分的創(chuàng)新空間;同時21萬平方米的規(guī)模體量也給了開發(fā)企業(yè)“輾轉(zhuǎn)騰挪”的空間,尤其對于金地這樣的企業(yè)而言,發(fā)揮余地更大。據(jù)易居分析,聯(lián)體、雙拼別墅以及“聯(lián)體獨(dú)棟化”的小面積獨(dú)棟別墅會是該地塊開發(fā)的比較好的選擇,同時也能形成良好的溢價。（每日經(jīng)濟(jì)新聞）