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    歲末年關(guān)，去年底出臺(tái)的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策一年期將至，關(guān)于樓市政策即將“變臉”的猜測(cè)四起。但權(quán)威人士認(rèn)為，樓市政策不會(huì)立即重回全面收緊時(shí)代，而是在象征性收緊的口徑下，放權(quán)由地方政府及銀行根據(jù)實(shí)際情況把握節(jié)奏。同時(shí)，刺激民間投資進(jìn)入市場(chǎng)可能成為房地產(chǎn)政策的重要內(nèi)容。

    回顧本世紀(jì)以來(lái)房地產(chǎn)政策的制定，一個(gè)重要的改變是政策制定“因地制宜”化。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)地域性極強(qiáng)的行業(yè)，試圖用全國(guó)性政策調(diào)控表現(xiàn)千差萬(wàn)別的區(qū)域市場(chǎng)鮮有成功的案例。2004年左右，上海房?jī)r(jià)快速上漲，而其他城市房?jī)r(jià)仍處合理范圍，相關(guān)部門(mén)制定了全國(guó)性政策以圖打壓市場(chǎng)，結(jié)果是“上海感冒，全國(guó)吃藥”。自去年以來(lái)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等主管部門(mén)在政策出臺(tái)之時(shí)頻頻強(qiáng)調(diào)“因地制宜”，銀監(jiān)會(huì)的房貸政策更是明確規(guī)定各銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)自行控制松緊。這一政策思路可望延續(xù)。

    今年以來(lái)，包括京滬深在內(nèi)的部分城市房地產(chǎn)價(jià)格在流動(dòng)性刺激下超預(yù)期爆發(fā)式上漲。不少觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)在尚未調(diào)整充分的情況下借外力上漲的局勢(shì)是非正常的，政策收緊是大勢(shì)所趨。

    但從政府邏輯出發(fā)，首先應(yīng)注意到這一上漲趨勢(shì)并非全國(guó)同步——統(tǒng)計(jì)局公布的10月份房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、杭州等城市延續(xù)了前期上漲趨勢(shì)，但吉林、唐山、武漢等城市的房?jī)r(jià)指數(shù)同比、環(huán)比數(shù)字均有所下降，長(zhǎng)沙等城市則與去年持平。

    由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)全國(guó)冷熱不均，一線城市“感冒”，部分市場(chǎng)低迷的城市恐怕不會(huì)陪著“吃藥”，這從湖南、吉林等省在中央尚未定調(diào)之時(shí)就急忙“搶跑”，延長(zhǎng)優(yōu)惠政策時(shí)間中可見(jiàn)一斑。因此，中國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生判斷，不管是稅費(fèi)優(yōu)惠還是信貸政策，今年年底樓市政策調(diào)整不會(huì)全國(guó)“一刀切”。

    此外，從政策本身來(lái)看，目前有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的政策主要集中在稅費(fèi)和信貸兩個(gè)領(lǐng)域。其中，稅費(fèi)政策明確規(guī)定了2009年12月31日的截止日期。但從前述判斷來(lái)看，這一政策的取消將出現(xiàn)分化趨勢(shì)，一些前期漲幅過(guò)高的城市將徹底取消這一優(yōu)惠政策。消息人士透露，盡管政府尚未表態(tài)，但年底到期后杭州市取消優(yōu)惠政策的可能性很大，而杭州絕非孤例。

    從信貸政策來(lái)看，盡管“二套房貸”政策時(shí)松時(shí)緊傳聞不斷，但仔細(xì)閱讀銀監(jiān)會(huì)的規(guī)定可以發(fā)現(xiàn)，其對(duì)“二套房”及信貸標(biāo)準(zhǔn)從未改變口徑。之所以信貸市場(chǎng)忽冷忽熱，主要原因在于政策執(zhí)行的彈性。從自身利益出發(fā)，今年上半年，各大銀行及行業(yè)機(jī)構(gòu)在實(shí)際操作過(guò)程中一度對(duì)大量出現(xiàn)的種種規(guī)避高額房貸現(xiàn)象睜只眼閉只眼。隨著房?jī)r(jià)暴漲，風(fēng)險(xiǎn)累積，各大銀行又開(kāi)始紛紛嚴(yán)格執(zhí)行“二套房貸”政策。

    因此，目前房貸政策除七折利率優(yōu)惠和改善房定義外，大框架均是在政策緊縮時(shí)期出臺(tái)的，進(jìn)一步收緊的可能性不大。而在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)“鼓勵(lì)自住需求”，在希望促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)成交的情況下，七折和改善房?jī)?yōu)惠政策馬上取消的概率較低。

    盡管市場(chǎng)上有不少聲音呼吁利用行政手段調(diào)控市場(chǎng)，但從現(xiàn)在情況看，明年房地產(chǎn)政策的重點(diǎn)恐怕是在拉動(dòng)民間投資上。隨著大規(guī)模投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的緊迫性消除、銀行風(fēng)險(xiǎn)累積收緊信貸后，國(guó)字頭資本大手筆出價(jià)拿地的勢(shì)頭必然趨弱。但在“調(diào)結(jié)構(gòu)”完成之前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)依賴房地產(chǎn)拉動(dòng)的現(xiàn)狀難以改變，因此，進(jìn)一步出臺(tái)政策讓民間資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)將成為政府主要考量的方向。

    從目前情況看，剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議并未如市場(chǎng)所預(yù)期推出抑制房地產(chǎn)行業(yè)的政策。不過(guò)，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)期，明年二季度，或?qū)⒁?jiàn)到真正的樓市政策調(diào)整。來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)