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    淡季開局的2010年房地產(chǎn)市場，迎來了國家宏觀調(diào)控的最強音。

    繼2009年12月底中央密集出臺一系列針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策以來，1月10日，一份被稱作“國十一條”（即國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，下稱《通知》）的綜合運用了土地、信貸、稅收、行政監(jiān)督等多種手段的調(diào)控藍圖，正式確定了2010年中國房地產(chǎn)政策的基調(diào)和架構(gòu)。

    這次重拳出擊，被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為調(diào)控思路清晰、明確，是更加系統(tǒng)、全面地從“調(diào)結(jié)構(gòu)、抑投機、控風(fēng)險、明確責(zé)任”四個方面加快遏制房價過快上漲。

    而調(diào)控的具體實施，涉及金融、稅收、土地、住房建設(shè)、國有資產(chǎn)管理等多個方面，關(guān)系到財政部、國家發(fā)改委、央行、銀監(jiān)會、住建部、國土資源部、國資委等多部委和眾多金融機構(gòu)。毫無疑問，未來相關(guān)部門將會出臺具體落實的細則。地方性的房地產(chǎn)調(diào)控政策也會接踵出臺。

    在此背景下，房地產(chǎn)調(diào)控政策的未來細節(jié)，為學(xué)界和市場留下了巨大的猜想空間。

    猜想一：進一步提高二套房首付比例

    記者注意到，《通知》中，之前一度執(zhí)行的二套房貸優(yōu)惠政策沒有再被提及。而“二套房貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價”的明確規(guī)定，讓被猜測多時的二套房貸政策塵埃落定。

    “嚴(yán)格二套住房購房貸款管理，明確首付比例，此舉在于合理引導(dǎo)住房消費，抑制投資投機性住房需求。在目前市場情況下，出臺這樣的規(guī)定非常及時。” 中國社科院財貿(mào)所城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟研究室況偉大教授向《中國經(jīng)濟周刊》評述。

    第二套(含)以上住房首付比例不得低于40%的規(guī)定，早在2007年全國樓價持續(xù)飆升時就已出臺。2007年9月底，央行、銀監(jiān)會發(fā)布的《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》中就對二套房首付比例為40%、利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍做出了明確規(guī)定。

    但是2008年底爆發(fā)的金融危機，讓中國整體經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)市場由“牛”轉(zhuǎn)“熊”，政策的調(diào)控方向也隨之發(fā)生了變化，地方政府和銀行普遍減弱了政策執(zhí)行力度，此前規(guī)定的“首付比例不得低于40%”的政策規(guī)定在執(zhí)行過程中的靈活性增大了許多，一些地方二套及二套以上購房貸款首付低于40%的現(xiàn)象比比皆是，貸款利率也有所降低。

    此次調(diào)控再提“老政策”，在銀行業(yè)人士看來，依然會讓銀行和投資、投機購房者有機可乘。

    “此次《通知》僅僅規(guī)定二套房貸首付四成以上，利率則按央行的基準(zhǔn)利率執(zhí)行，沒有提及新的利率執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，這就使得銀行由于具有更大的放貸動力和更為靈活的政策把控力，往往在利率上會執(zhí)行最為優(yōu)惠的標(biāo)準(zhǔn)。銀行可以根據(jù)不同客戶需求，二套房貸有可能執(zhí)行7折利率的底線，也可以高過基準(zhǔn)利率的1.1倍，為銀行以利率優(yōu)惠來拉攏客戶提供了空間，對投機購房提供便利。”華夏銀行一位工作人員向《中國經(jīng)濟周刊》表示。

    除了銀行界的質(zhì)疑聲，一些業(yè)內(nèi)人士也提出此次出臺的信貸調(diào)控手段并不嚴(yán)厲，“再提高二套房及以上購房者的首付款比率”的呼聲再起。

    “按揭貸款是投機者的金融杠桿，要遏制投機首先要去掉這一杠桿。避免房地產(chǎn)投機者的最好方式是對已認(rèn)定的二套房，在首付40%的基礎(chǔ)上再提高首付比例，要求其提供的首付款比率不低于50%，甚至可以取消第二套房貸，只允許全資買入，這樣就能從根本上避免投機者或熱錢通過購房的方式，把風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給銀行和政府。”國家一級建造師、北京科技大學(xué)沈家文博士向《中國經(jīng)濟周刊》分析。

    記者注意到，在《通知》出臺后的第三天，信貸政策從緊的信號已經(jīng)發(fā)出。1月13日，央行發(fā)布消息，決定從1月18日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。這是自2008年6月以來，央行首次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。

    “除了已經(jīng)出臺的上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，信貸政策還有可能在今年一、二季度進一步收緊，不排除在年內(nèi)出臺進一步提高二套房首付比例等措施。”上述華夏銀行工作人員告訴《中國經(jīng)濟周刊》。

    來自官方的信息似也可對此印證。在1月13日國新辦舉辦的“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”新聞發(fā)布會上，銀監(jiān)會副主席王兆星強調(diào)：“對于個人住房按揭貸款的第二套以上的帶有投資和投機性的，也就是為了未來出售和價值增值而購買住房的行為，要實行有效的風(fēng)險控制?！?/P>

    猜想二：物業(yè)稅開征 技術(shù)上可行

    記者注意到，《通知》在收緊二套房貸的同時還明確，要嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)個人購買普通住房與非普通住房、首次購房與非首次購房的差別化稅收政策，對不符合規(guī)定條件的，一律不得給予相關(guān)稅收優(yōu)惠。

    據(jù)悉，關(guān)于房地產(chǎn)的稅收，已經(jīng)出臺的營業(yè)稅和契稅分為普通住宅和非普通住宅兩種，也是有差別化的。除此之外，之前出臺的對二手房的稅收優(yōu)惠政策，已在不久前予以取消。

    2009年12月9日，國務(wù)院常務(wù)會議決定，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年。業(yè)內(nèi)人士據(jù)此分析認(rèn)為，政策新變化也是劍指高房價。

    營業(yè)稅征免時限的調(diào)整，對二手房交易產(chǎn)生了一定的影響。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2010年元旦后7天，北京二手房成交量僅1912套，環(huán)比2009年12月的9153套下跌超過80％，且較市場非常冷淡的2009年同期也下降了13％左右。業(yè)內(nèi)預(yù)計2010年一季度北京二手房市場成交量整體降幅在50％左右。

    盡管二手房降幅增大，但在業(yè)內(nèi)專家看來，營業(yè)稅征免時限的調(diào)整對抑制房價作用有限。國家稅務(wù)總局一位專家接受《中國經(jīng)濟周刊》采訪時表示，“個人賣二手房肯定不是一個普遍的現(xiàn)象，首先得有錢能買得起房，有房住之后，才會再把另一套房出售。但是大多數(shù)家庭都沒有這個條件?！?/P>

    上述稅務(wù)專家告訴記者，目前已經(jīng)有多個環(huán)節(jié)在對房地產(chǎn)征稅：在交易環(huán)節(jié)，有營業(yè)稅、契稅、印花稅；在持有環(huán)節(jié)，有房產(chǎn)稅、成本土地使用稅；在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，有營業(yè)稅、印花稅、契稅；此外還有企業(yè)所得稅、個人所得稅以及名目繁多的收費。

    記者注意到，在剛剛發(fā)布的《通知》中，關(guān)于是否開征物業(yè)稅、何時開征物業(yè)稅只字未提。而之前，“物業(yè)稅”這一字眼屢屢出現(xiàn)在國家的相關(guān)政策文件中。

    2003年，中共中央《關(guān)于完善市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》提出：在條件具備的時候?qū)Σ粍赢a(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)地取消有關(guān)稅收的改革方案。

    從2003年5月開始，財政部和國家稅務(wù)總局分3批，在北京、遼寧、河南、深圳等10個省區(qū)市和計劃單列市的32個縣、市、區(qū)開展了房地產(chǎn)模擬評稅試點（也稱“空轉(zhuǎn)”）。

    2009年5月，國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家發(fā)改委《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作意見的通知》中提出，要“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅”。

    截至目前，物業(yè)稅在試點城市空轉(zhuǎn)已經(jīng)有6年多，但是依然處于“要不要”、“該不該”、“何時開征物業(yè)稅”的討論中。

    在2009年年底舉行的一次財稅論壇上，財政部稅政司副司長王曉華表示，目前物業(yè)稅開征“從技術(shù)上看是可行的”。此番言論被解讀為物業(yè)稅開征在即。

    “物業(yè)稅增加了房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的持有成本，會在很大程度上影響人們對房產(chǎn)的購房需求，但是開征需要的條件也比較多?！敝袊缈圃簝r格與稅收研究室副主任張斌告訴《中國經(jīng)濟周刊》，要開征物業(yè)稅，稅務(wù)局首先要掌握所有人名下的房產(chǎn)信息，如果按市場價評估，還要掌握這些按市場價評估的信息；其次，物業(yè)稅還牽扯到怎么設(shè)置免征額或者稅基，到底哪些人應(yīng)該交物業(yè)稅，哪些人可以免交。

    張斌進一步表示，物業(yè)稅開征前期需要做的工作量非常大，這也是為什么許多地方空轉(zhuǎn)試點這么多年，也是一直在摸索建立數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，遲遲不予開征的原因。 “事實上，物業(yè)稅從‘空轉(zhuǎn)’到‘實轉(zhuǎn)’，并不像人們想象得那么容易，還有相當(dāng)長且艱難的博弈過程?！?/P>

    開征物業(yè)稅抑制房價快速上漲，在財政部財科所所長賈康看來是釜底抽薪的辦法，他告訴《中國經(jīng)濟周刊》：“主要是保有環(huán)節(jié)的稅收，比如物業(yè)稅的開征?，F(xiàn)在物業(yè)稅其實是缺失的，但這是下一步的改革方向。具體什么時候開征，目前并沒有開始時間表?！?/P>

    據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》從相關(guān)人士處獲悉，目前稅務(wù)總局已經(jīng)著手?jǐn)M定開征物業(yè)稅的可操作方案，具體實施的時間初步定在“十二五”期間，在2011年前后選擇城市進行實征試點。

    猜想三：中央和地方財權(quán)重新劃分

    由于物業(yè)稅是地方稅種，如果物業(yè)稅開征，毫無疑問將成為地方政府財政收入的一大來源，而目前已收入地方財政囊中的土地出讓金，其歸屬是否要發(fā)生變化，值得關(guān)注。

    1994年進行的分稅制改革，使得地方政府的財權(quán)減少，地方財政收入占比下降了30%；相反地，事權(quán)反而在增加。

    地方政府不僅要發(fā)展經(jīng)濟，還要提供足夠的公共服務(wù)、公共產(chǎn)品，地方政府面臨著資金短缺的困擾。于是，我國從1994年進行分稅制改革后，土地出讓金全部劃歸了地方政府，成為名副其實的“土地財政”。

    “土地財政”屬于預(yù)算外收入，又叫第二財政，土地收入是地方財政的主要“口糧”之一。在國內(nèi)不少一、二線城市中，第二財政早已超過第一財政，成為經(jīng)營城市發(fā)展的重要法寶。

    相關(guān)資料顯示，2009年，全國土地市場交易異?；钴S，排在前20位的城市土地出讓金總額高達8019億元，同比增加160％，多數(shù)城市土地出讓金收入占地方財政收入比重達到30%～45%。目前，地方政府基本上就是通過土地出讓金、房地產(chǎn)相關(guān)稅費收入來填補財政資金缺口。業(yè)內(nèi)人士據(jù)此認(rèn)為，由于受制于“土地財政”，地方政府與開發(fā)商之間存在著一定程度的“利益共謀”，是導(dǎo)致房價高企不下的要因。

    “經(jīng)濟危機下，土地出讓金的拍賣不斷創(chuàng)新高，說明地方政府用土地出讓金來彌補財政赤字，以維持原有的支出規(guī)模和上項目的財政收入來源。在這種情況下，地價的上升，勢必讓房價上升成為預(yù)期?！?中國社科院價格與稅收研究室副主任張斌向《中國經(jīng)濟周刊》分析說。

    現(xiàn)在如果把土地出讓金收歸中央，在張斌看來是一個一勞永逸的辦法，“因為即便地方政府收了錢，也不歸地方政府所有，這樣地方政府就沒有積極性了。”

    但是把土地出讓金收歸中央，不僅僅涉及土地管理制度的變化，同時還牽扯到中央和地方的財權(quán)劃分。

    “土地出讓金由地方所有改變?yōu)橹醒搿⑸踔潦∫患壵?，這是一項非常大的改革。如果劃歸中央管，全國這么多地，中央管得過來嗎？除非又垂直出一個土地管理體系，但這項改革不比財政體制改革的動作小，牽涉到財權(quán)的重新劃分，所以說是一個更長遠的規(guī)劃，目前還不可能涉及?！睆埍笳f。

    盡管土地出讓金的歸屬問題看上去遙遙無期，但是土地出讓金的繳納方式和分配比例已經(jīng)提上議事日程。日前，有媒體報道，中央目前正在考慮調(diào)整土地出讓金的繳納方式和分配比例，比較可能的做法是將土地出讓金并入物業(yè)稅分期繳納。這樣做的目的是逐步削減地方政府對土地財政的過度依賴，引導(dǎo)房價趨于理性。

    猜想四：打擊囤地出新規(guī)

    “地王”的稱呼由來已久。2007年，“地王”開始在全國四起，到了2008年金融危機時，卻是流拍滿地，到了2009年，各地“地王”又重振雄風(fēng)。2010年，政府的調(diào)控之手終于指向了“囤地”的“地王”。

    其實，自2004年以來，國土資源部就安排對全國的房地產(chǎn)閑置土地進行了三次清理。國土資源部副部長贠小蘇在1月13日國新辦舉行的“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”新聞發(fā)布會上透露，截至2009年底，全國仍然約有一萬公頃閑置土地，“我們正在安排清查處理，要求各地在2010年1月底之前，基本處理完畢?！?/P>

    從2009年8月份開始至今的近半年時間，政府加大了從嚴(yán)治理開發(fā)商囤地現(xiàn)象的打擊力度，充分表達了政府從嚴(yán)治理開發(fā)商囤地現(xiàn)象的決心。

    2009年11月10日，國土資源部印發(fā)《限制用地項目目錄（2006年本增補本）》和《禁止用地項目目錄（2006年本增補本）》兩項通知，對商品住宅項目用地出讓面積的上限作出了明確規(guī)定。

    一個月后的12月17日，財政部、國土資源部等五部委出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，明確開發(fā)商以后拿地時，“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。如果開發(fā)商拖欠價款，不得參與新的土地出讓交易。

    針對上述政策措施，一位銀行業(yè)資深人士向《中國經(jīng)濟周刊》表示，房地產(chǎn)首次繳款不得低于50%，并沒有說明是否可以用貸款繳納，所以，這個政策對地方政府和開發(fā)商“合謀”起不了多大作用，“地方政府可以先借給開發(fā)商一部分錢，這50%的資金就給補上去了。”

    為了更進一步打擊開發(fā)商囤地等違規(guī)現(xiàn)象，1月10日出臺的《通知》，在針對“地王”背后的土地制度方面，提出了“探索土地出讓綜合評標(biāo)辦法，從嚴(yán)控制商品住房項目單宗土地出讓面積”；在針對捂盤惜售、囤積房源等擾亂樓市秩序的行為上，提出“不得分層、分單元辦理預(yù)售許可，要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部房源，嚴(yán)格按照申報價格，明碼標(biāo)價對外銷售?！?/P>

    國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員廖英敏對此評論說：“探索土地出讓綜合評標(biāo)方法等一系列涉及土地市場的政策，一方面是防止‘地王’現(xiàn)象，另一方面是提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率?！?/P>

    對此項政策實際作用的發(fā)揮，也有業(yè)內(nèi)人士提出改進的方法。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一認(rèn)為：“需要改進的是，一是供應(yīng)的地塊不宜過大，一般應(yīng)保證在3年左右能開發(fā)完；二是招拍掛制度要完善，對普通商品房用地，一般應(yīng)在基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價基礎(chǔ)上作適當(dāng)浮動，防止過高地價提升房價?！?/P>

    猜想五：

    房地產(chǎn)數(shù)據(jù)納入官員考核

    中央出臺的調(diào)控政策效果好不好，與地方政府對政策的執(zhí)行力度關(guān)系密切。

    在國辦新下發(fā)的《通知》中，明確提出進一步健全和落實穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、解決低收入家庭住房困難問題由省級人民政府負(fù)總責(zé)，市、縣人民政府抓落實的工作責(zé)任制。

    這是國家文件中第一次在房地產(chǎn)的管理上提出采取 “問責(zé)制”方法，也是自2009年6月30日中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳出臺針對群體性、突發(fā)性事件的《關(guān)于實行黨政領(lǐng)導(dǎo)干部問責(zé)的暫行規(guī)定》（下稱《暫行規(guī)定》）以來，“問責(zé)制”再度出現(xiàn)在政府文件中。

    “在房地產(chǎn)的管理上提出‘問責(zé)制’，是指在考核地方政府官員績效時，除了以GDP為主的績效考核外，同時也將拍賣土地價格、廉租房占商品房的比例、商品房價格增幅、商品房空置率等代表民生狀況的綜合指標(biāo)納入其中。這樣可以督促地方政府增加保障性住房供給，降低地方政府吹大房地產(chǎn)泡沫的動因?！眹野l(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院專家王曉紅向《中國經(jīng)濟周刊》分析。

    王曉紅表示，她預(yù)計下一步國家很可能會將拍賣土地價格、廉租房占商品房的比例、商品房價格增幅、商品房空置率等具體指標(biāo)細化，來納入對地方政府官員的考核?！叭绻谡叽胧┯嗅槍π?，職責(zé)劃分清晰的前提下，樓市調(diào)控還不能達到如期目標(biāo)，不能令群眾滿意，到時‘問責(zé)制’或許就會緊隨其后出臺亮相了?！?/P>

    中央政府連出重拳調(diào)房價

    2009年12月9日

    國務(wù)院常務(wù)會議決定，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年。

    2009年12月14日

    中央經(jīng)濟工作會議指出，要增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求。

    2009年12月14日

    國務(wù)院常務(wù)會議就促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提出增加供給、抑制投資投機、加強監(jiān)管、推進保障房建設(shè)等四大舉措。

    2009年12月17日

    國家五部委通知：開發(fā)商拿地首付至少50%。

    2010年1月10日

    國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。來源：中國經(jīng)濟周刊