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    開刀“地王” 整治閑置土地又一波

    與閑置土地相關(guān)的更加具體的措施已被列入國(guó)土資源部討論范圍，其中包括土地出讓金合同的擬定、提高土地出讓保證金及閑置標(biāo)準(zhǔn)等。

    1月27日，剛剛在2009年拿下“北京地王”的大龍地產(chǎn)(18.27,-1.16,-5.97%)(600159.SH)放量跌破60日均線，而在4個(gè)交易日前，其還創(chuàng)下歷史新高。雖然近期地產(chǎn)板塊走勢(shì)弱于大盤，但4個(gè)交易日15.64%的跌幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑輸板塊和大盤表現(xiàn)。

    原因無(wú)他，1月22日，北京市發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)我市閑置土地清理處置問(wèn)題的公告》中，8家開發(fā)商因欠繳地價(jià)款、招拍掛成交后未按期簽訂土地出讓合同，被暫停繼續(xù)拿地資格。大龍地產(chǎn)名列其中。

    資本市場(chǎng)已經(jīng)嗅到，一場(chǎng)全國(guó)范圍內(nèi)配合“國(guó)十一條”的閑置土地整治大幕即將拉開。

    各地政府也開始表態(tài)，配合中央對(duì)部分城市過(guò)快上漲房?jī)r(jià)的調(diào)控。1月25日，北京“兩會(huì)”期間，北京市長(zhǎng)郭金龍?jiān)谡ぷ鲌?bào)告中強(qiáng)調(diào)，要依法查處占地不用、捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。1月20日，上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局發(fā)布了《關(guān)于本市開展閑置土地登記的公告》，要求上海轄區(qū)內(nèi)凡依法取得而未開工的經(jīng)營(yíng)性用地和工業(yè)用地，均應(yīng)登記并說(shuō)明未開工原因，時(shí)間大限為3月22日。而新修訂的《廣州市閑置土地處理辦法》也可在近期出臺(tái)。

    本報(bào)記者還獨(dú)家獲悉，與閑置土地相關(guān)的更加具體的措施已被列入國(guó)土資源部討論范疇，其中包括土地出讓合同的擬定、提高土地出讓保證金以及閑置標(biāo)準(zhǔn)等。根據(jù)國(guó)土資源部的數(shù)據(jù)，目前全國(guó)閑置房地產(chǎn)用地累計(jì)約1萬(wàn)公頃。

    開刀“地王”

    對(duì)存量閑置土地的管理，影射出政府對(duì)2009年高價(jià)地能否如期開工的憂慮。

    大龍地產(chǎn)所拿“地王”便成為一個(gè)標(biāo)本。2009年11月20日，大龍地產(chǎn)以50.5億元的成交價(jià)與29859元每平方米的樓面地價(jià)拿下順義22號(hào)地塊，成為北京“雙料地王”。

    但2個(gè)月后的1月25日，大龍地產(chǎn)發(fā)布公告稱公司控股子公司北京市大龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司被暫停在北京市土地交易市場(chǎng)新的土地出讓交易活動(dòng)的資格，暫停原因?yàn)榍防U前述地塊的地價(jià)款。

    即使在瘋狂的2009年末，業(yè)界也并不完全相信這家順義區(qū)屬國(guó)有企業(yè)的實(shí)力。大龍地產(chǎn)2009年年報(bào)顯示，公司年?duì)I業(yè)收入17.48億，歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)為3.35億，總資產(chǎn)為30.06余億，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為8147萬(wàn)元，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為2.55億元。

    根據(jù)最新規(guī)定，該地塊地價(jià)款的80%即40.4億元應(yīng)在2010年5月20日前繳清。這樣一家上市公司，旗下子公司如何支付十億計(jì)的地價(jià)款，什么樣的金融杠桿可以撬動(dòng)未來(lái)？

    資本市場(chǎng)融資可能甚微。大龍地產(chǎn)因連續(xù)5年未分紅而喪失公開增發(fā)資格，2009年7月，公司剛剛公布定向增發(fā)融資8億元公告，尚未獲批。而間接融資渠道商，作為順義區(qū)的國(guó)有企業(yè)，雖有望獲得地方政府信用擔(dān)保，但全部依賴銀行貸款繳納地款并不現(xiàn)實(shí)。

    業(yè)內(nèi)人士指出，一旦大龍地產(chǎn)不能將剩余的40億地價(jià)款繳齊，極有可能除了土地被收回外，2億元的保證金也將打“水漂”。

    集中清理

    在全國(guó)，類似于對(duì)“北京地王”的用地督察和信息公開才剛剛開始。

    1月3日，國(guó)土資源部公布了廣州亞運(yùn)城“地王”的出讓信息，明確該地塊如果拿地開發(fā)商違約繳納土地出讓金和未按約定時(shí)限動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的，將按每日合同地價(jià)金額的1%。即每天2550萬(wàn)元計(jì)收違約金等信息。這與該地王產(chǎn)生的時(shí)間僅僅十天之隔。

    去年12月22日，富力、雅居樂(lè)和碧桂園組成的“民企聯(lián)合體”以255億元的天價(jià)奪得廣州亞運(yùn)城地塊，成為中國(guó)總價(jià)最高的地王。

    1月8日，國(guó)土資源部繼續(xù)“晾曬”了7宗土地，恰為去年不同時(shí)期、不同區(qū)域的“地王”。而去年12月24日，國(guó)土資源部掛牌督辦9省份18宗房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地，華潤(rùn)置地、保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)名列其中，1月22日，北京市國(guó)土局公布的閑置土地清理處置名單，合生創(chuàng)展、龍湖地產(chǎn)也“榜上有名”。

    這些公司除了是資本市場(chǎng)的行業(yè)龍頭，幾家公司2009年新增土地儲(chǔ)備量都十分巨大，例如，保利地產(chǎn)為1312萬(wàn)平方米，中海地產(chǎn)為1076萬(wàn)平方米，龍湖地產(chǎn)為683萬(wàn)平方米，華潤(rùn)置地為414萬(wàn)平方米。

    “這一輪樓市泡沫，很大程度上是地王制造的?！标?yáng)光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖直言，地王的價(jià)格雖然被公認(rèn)為虛高，但它卻重新定價(jià)了該區(qū)域的房?jī)r(jià)?！胺?jī)r(jià)被哄抬起來(lái)，地王難辭其咎。”而就單一地塊而言，地王價(jià)是算不過(guò)賬的，企業(yè)拿地王絕大多數(shù)不在于地塊本身，而是通過(guò)其他方式實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。

    “在實(shí)體經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)，只有拿地才可以讓四萬(wàn)億在國(guó)企中得以兌現(xiàn)；只有拿地將自己做大做強(qiáng)，國(guó)企才不會(huì)被別的國(guó)企重組；而且拿地還可成為資本市場(chǎng)融資的理由。”他說(shuō)。

    1月19日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2009年度全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅24%，達(dá)到歷史之最。而在北京、上海等一線城市，真實(shí)房?jī)r(jià)漲幅或超過(guò)50%。

    治標(biāo)不治本？

    向“地王”開刀，暗合了本輪中央對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的精神。對(duì)土地源頭的調(diào)控理所當(dāng)然成為了調(diào)控重頭戲之一。

    從近期部委及各地政府出臺(tái)政策看，土地供給有望在2010年加大?！凹哟箝e置土地的處理力度，以緩解當(dāng)前土地市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面，平抑地價(jià)和房?jī)r(jià)。”海爾地產(chǎn)董事長(zhǎng)盧鏗在接受本報(bào)記者采訪時(shí)指出。

    有跡象表明，閑置土地的騰挪、延期空間將越來(lái)越窄。1月9日，上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局就發(fā)出公告，決定在近期收回和督促開工8幅閑置地塊，涉及面積66公頃。同時(shí)，新修訂的《廣州市閑置土地處理辦法》有望近期出臺(tái)，屆時(shí)閑置土地也將被征收地價(jià)款20%的罰金。

    而企業(yè)資金面也不會(huì)如2009年流動(dòng)性泛濫時(shí)那樣寬松。

    “對(duì)‘地王’開刀給房企一個(gè)警示，不要輕易去拿地王，一旦拿了，就要付出真金白銀?！狈缎_說(shuō)，一旦國(guó)土部門處理閑置土地動(dòng)真格，開發(fā)商特別是前期儲(chǔ)備了大量土地的開發(fā)商資金鏈或?qū)⒃俅蚊媾R考驗(yàn)，一是巨大的土地出讓金以及持有成本，二是要求按期開工又會(huì)有大量的資金需求。這將是對(duì)開發(fā)商資金實(shí)力及開發(fā)能力的雙重考驗(yàn)?！?010年，開發(fā)商仍然差錢?！?/P>

    他認(rèn)為，此前，查處閑置土地特別是地王之所以困難，要么是因?yàn)楸淮蛄苏泻?，要么就是?guó)企和央企拿地可以慢慢交地價(jià)款，甚至改規(guī)劃?！翱梢哉f(shuō)是在對(duì)賭政策?！?/P>

    然而，也有不同意見(jiàn)者。

    華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)告訴本報(bào)記者，各地對(duì)閑置土地的處理新規(guī)或再次成為政府形象工程，象征意義大于實(shí)際意義，只要政府對(duì)土地財(cái)政的依賴格局沒(méi)有改變，土地市場(chǎng)的高價(jià)拿地以及閑而不用現(xiàn)象就難以改觀。

    “地王是地方政府造成的，地方政府通過(guò)價(jià)高者得推高地價(jià)，逼著開發(fā)商做高端物業(yè)，抬高房?jī)r(jià)?！北R鏗也認(rèn)為，雖然國(guó)家規(guī)定土地出讓將采取招拍掛制度，但現(xiàn)在基本上招標(biāo)方式都被遺忘。“價(jià)高者得制度值得商榷。”

    中國(guó)人民大學(xué)土地管理系主任嚴(yán)金明也認(rèn)為，目前談一系列土地調(diào)控政策的效果仍為時(shí)尚早。以土地閑置為例，不僅這個(gè)政策早在《土地法》有所規(guī)定，在過(guò)去幾年里，也有少量的閑置土地被收回，但都不能持久?！皩?duì)政府來(lái)說(shuō)，一是政策完善，二是政策執(zhí)行。對(duì)閑置土地的處理政策應(yīng)是一個(gè)動(dòng)態(tài)而持久的政策，不能此一時(shí)彼一時(shí)?！?/P>

    如果正如范小沖所言，房地產(chǎn)的泡沫和危機(jī)還在堆積，2010年破掉不太容易，那么，對(duì)于包括閑置土地在內(nèi)的一系列宏觀調(diào)控政策，將要面臨的又是騎虎難下的尷尬。（21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）