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    新華網(wǎng)上海１月２７日電 新一輪調(diào)控立竿見(jiàn)影，成交明顯下挫，房?jī)r(jià)漲勢(shì)趨緩。分析人士認(rèn)為，近期樓市降溫是意料之中，一些重點(diǎn)城市的住宅成交量甚至可能在春節(jié)前后降至“冰點(diǎn)”。不過(guò)，高房?jī)r(jià)未見(jiàn)明顯松動(dòng)，偶見(jiàn)的“打折”也只是開(kāi)發(fā)商試探市場(chǎng)的“小花招”而已。

    業(yè)內(nèi)人士分析，銀行信貸目前未見(jiàn)根本性收縮，資金充裕的開(kāi)發(fā)商短期內(nèi)沒(méi)有明顯降價(jià)壓力；另一方面，“地王”仍在出頭，對(duì)房?jī)r(jià)的助漲預(yù)期不可忽視。樓市的“相持”或?qū)⒗^續(xù)。樓市調(diào)控初顯成效之后是否能克全功，還有待觀察。

    調(diào)控初顯效，交易量沖高回落

    ２６日上午，記者在上海市區(qū)一房地產(chǎn)交易中心發(fā)現(xiàn)，這里已不復(fù)年前門(mén)庭若市的場(chǎng)景，一樓辦稅大廳內(nèi)人數(shù)寥寥，有幾個(gè)窗口已暫停受理，進(jìn)駐的多家經(jīng)紀(jì)公司和擔(dān)保公司，也均是門(mén)窗緊閉。二樓辦理過(guò)戶手續(xù)的交易登記大廳人數(shù)多一些，但也較年前冷清許多。

    “二樓的人是去年年底‘趕末班車(chē)’交了稅、現(xiàn)在前來(lái)辦理過(guò)戶手續(xù)的，一樓交稅的才是眼下出手買(mǎi)房的?！痹摻灰字行呢?fù)責(zé)人說(shuō)，“成交量可說(shuō)是一天比一天少，隨著‘末班車(chē)’生意逐漸辦完，２月份可能沒(méi)什么活兒干了”。

    上?！熬W(wǎng)上房地產(chǎn)”的交易數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，上海一手住宅大多數(shù)日成交量在兩三百套，較去年下半年日成交六七百套的水平早已不可同日而語(yǔ)。

    北京的情況也是類(lèi)似。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，２０１０年１月１日－１５日，北京存量住宅網(wǎng)簽成交量為５２４８套，與１２月下半月相比下降７０．１％。

    市場(chǎng)遇冷是意料之中的事。北京“我愛(ài)我家”市場(chǎng)研究部研究員秦瑞表示，２００９年底國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”的明確表態(tài)引發(fā)購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)回調(diào)的預(yù)期，優(yōu)惠政策的結(jié)束對(duì)成交量形成了抑制，隨后“國(guó)４條”和“國(guó)１１條”的出臺(tái)進(jìn)一步加深了購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)調(diào)整的預(yù)期。因此，交易量沖高回落完全正常。

    一些業(yè)內(nèi)人士還預(yù)計(jì)，短期內(nèi)這種下行態(tài)勢(shì)仍將持續(xù)。加上一二月份本來(lái)就是樓市淡季，預(yù)計(jì)春節(jié)前后部分重點(diǎn)城市的樓市成交量可能降至“冰點(diǎn)”。

    房?jī)r(jià)仍高，房企并無(wú)“燃眉之憂”

    不過(guò)，成交量的下挫并未帶來(lái)房?jī)r(jià)的下跌，一些城市房?jī)r(jià)仍居高不下。北京市的數(shù)據(jù)顯示，２００９年１２月中高檔二手商品房成交均價(jià)達(dá)到每平方米１７８４１元，目前部分區(qū)域的成交均價(jià)仍然保持在每平方米１８５００元左右。

    個(gè)別樓盤(pán)近期偶有傳出“打折”消息。比如，上海寶山區(qū)一樓盤(pán)宣稱(chēng)將于今年２月１日開(kāi)盤(pán)，售樓處稱(chēng)：持優(yōu)惠券可優(yōu)惠１萬(wàn)元、首付比例達(dá)到４０％可優(yōu)惠４萬(wàn)元。但該樓盤(pán)雖已遠(yuǎn)在上海郊環(huán)線以外，對(duì)外公布的均價(jià)也已達(dá)到每平方米１５８００元－１８５００元。如此高房?jī)r(jià)之上的所謂折扣，與其說(shuō)是讓利，不如說(shuō)是“作秀”。

    世邦魏理仕中國(guó)區(qū)住宅部高級(jí)董事陳煒指出，最近一些高端樓盤(pán)停止成交，既是市場(chǎng)對(duì)政策的回應(yīng)，也是房地產(chǎn)企業(yè)自身意愿使然，“畢竟高檔住宅還是賣(mài)方市場(chǎng)，銀行信貸也沒(méi)有明顯緊縮，銷(xiāo)售資金又十分充裕，開(kāi)發(fā)商依靠手中的‘余糧’維持６－９個(gè)月沒(méi)有問(wèn)題”。

    記者采訪還發(fā)現(xiàn)，另有一些開(kāi)發(fā)商調(diào)整了銷(xiāo)售和開(kāi)發(fā)進(jìn)度。一些房企將原本上半年上市的樓盤(pán)推遲到下半年，“避避風(fēng)頭”；有些開(kāi)發(fā)商已做好“持久戰(zhàn)”準(zhǔn)備，延緩施工進(jìn)度，“悶爐慢燒”。

    促使開(kāi)發(fā)商對(duì)后市看多的另一個(gè)因素是土地市場(chǎng)的高燒不退。１月２１日，中海地產(chǎn)以近６０億元的天價(jià)拿下北京豐臺(tái)區(qū)一幅新的“地王”。這已是新一輪調(diào)控啟動(dòng)以來(lái)重點(diǎn)城市產(chǎn)生的第三個(gè)“地王”了。

    北京首創(chuàng)置業(yè)有限公司副總裁胡衛(wèi)民表示，２００９年多數(shù)房企消化庫(kù)存過(guò)多，現(xiàn)在大都存在著資金充裕但土地儲(chǔ)備不足的情況。“地少錢(qián)多，不搶才怪?！币恢科筘?fù)責(zé)人說(shuō)。２００９年，這家企業(yè)僅通過(guò)銷(xiāo)售就回籠資金數(shù)十億元，但畏于地價(jià)之高，在長(zhǎng)期“耕耘”的東部城市一地未得；２０１０年已重新投入爭(zhēng)地大戰(zhàn)中。他說(shuō)：“很多開(kāi)發(fā)商去年都沒(méi)有買(mǎi)到地，這種被壓抑的需求要在今年尋求釋放。從供求關(guān)系看，２０１０年的地價(jià)可能難以大跌。”

    相持或久，政府需做“壓力測(cè)試”

    業(yè)內(nèi)人士分析，樓市在一段時(shí)間內(nèi)將維持“相持”局面；在現(xiàn)有的政策框架內(nèi)，還有可能遭遇“房子已經(jīng)賣(mài)不動(dòng)了（或者不愿賣(mài)了）但價(jià)格還是降不下來(lái)”的滯脹局面。

    世邦魏理仕中國(guó)區(qū)住宅部高級(jí)董事陳煒表示，如果交易量持續(xù)下降一段時(shí)間，開(kāi)發(fā)商的資金就將面臨考驗(yàn)。他預(yù)計(jì)，去年五、六月是開(kāi)發(fā)商拿地的高峰期，以此計(jì)算，今年二季度起將有大量地塊需要開(kāi)工，屆時(shí)如果信貸收緊，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)有麻煩。他說(shuō)，市場(chǎng)已進(jìn)入相持期，結(jié)果如何就看“誰(shuí)能頂?shù)眠^(guò)誰(shuí)”。

    一些業(yè)內(nèi)人士還提醒，政府必須做好“壓力測(cè)試”，預(yù)判成交量下跌兩成、三成甚至一半以后情況會(huì)怎么樣，對(duì)地方財(cái)稅的影響會(huì)有多大。此外，如果交易量持續(xù)下跌，恐有違調(diào)控政策的初衷，對(duì)此應(yīng)予以密切關(guān)注。