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    開(kāi)盤量驟減需求強(qiáng)勁超預(yù)期

    3月，北京樓市開(kāi)盤量大減和購(gòu)買強(qiáng)烈的意愿，形成“冰火兩重天”。結(jié)果是，期房商品住宅成交量同比去年下降了51%，令人期待的“小陽(yáng)春”并沒(méi)有出現(xiàn)。但是，記者調(diào)查也發(fā)現(xiàn)，買方市場(chǎng)卻是一片陽(yáng)春景象。

    3月11日搖號(hào)的萬(wàn)科中糧紫苑，一日售罄；珠江摩爾國(guó)際中心，300套房源1000余人排號(hào)；金色漫香林，開(kāi)盤兩天被搶購(gòu)一空。同時(shí)，二手房市場(chǎng)回暖氣息也非常明顯。數(shù)據(jù)顯示，3月上半月二手住宅成交8672套，新建商品住宅成交3099套，二手房成交超越新房180%之高?？梢?jiàn)兩會(huì)后購(gòu)房者的購(gòu)房熱情再度高漲，購(gòu)買需求日益旺盛。

    京城房?jī)r(jià)繼續(xù)一路看漲，3月開(kāi)盤價(jià)比2月整體均價(jià)上漲了21.2%，4月擬開(kāi)盤均價(jià)又比3月環(huán)比上漲21.7%.

    賣方惜售整體成交量難升

    3月前三周北京樓市的成交數(shù)據(jù)，展現(xiàn)的是驚人的降幅。

    據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月前三周北京共成交期房商品住宅4118套，成交面積46.3萬(wàn)平米，除去保障性住房，實(shí)際成交的期房商品住房3868套，成交面積44.3萬(wàn)平米。同期，成交的現(xiàn)房商品住宅套數(shù)為856套，成交面積為13.5萬(wàn)平米，環(huán)比2月同期期房商品住宅成交套數(shù)下降了16.1%，成交面積下降了5.5%.

    不僅環(huán)比成交量出現(xiàn)了明顯的下降，同比2009年3月同期，無(wú)論是期房商品住宅還是現(xiàn)房商品住宅成交量均出現(xiàn)了非常明顯的下跌。數(shù)據(jù)顯示，期房商品住宅同比下降了51.0%和47.6%，現(xiàn)房商品住宅成交量同比下降了40.8%和29.2%.

    成交量降幅巨大，真的是沒(méi)人買嗎？答案是否定的。記者在樓盤銷售現(xiàn)場(chǎng)，看到更多的是等待選房的擁擠人群。萬(wàn)科中糧紫苑1日售罄；金色漫香林2天搶光的現(xiàn)象并不罕見(jiàn)。由此不難看出，成交量的降低更多原因或在于開(kāi)發(fā)商惜售。

    亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍表示，當(dāng)前市場(chǎng)大勢(shì)難測(cè)，調(diào)控力度明顯加強(qiáng)，在此大背景下，許多開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期感到困惑，加之“京11條”政策的直接制約，導(dǎo)致許多開(kāi)發(fā)商推盤意愿下降，“邊走邊看”成為了許多開(kāi)發(fā)商的應(yīng)對(duì)策略。另外，北京商品房存量持續(xù)下降也是開(kāi)發(fā)商減緩?fù)票P的原因之一。截止到3月22日，北京可售期房商品住宅套數(shù)僅57973套，可售現(xiàn)房商品住宅僅30571套，總共存量不足9萬(wàn)套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于10萬(wàn)套大關(guān)。

    中廣信地產(chǎn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理助理施加勝判斷，“價(jià)漲”的原因是多方面的，最根本的還是買方意愿非常強(qiáng)烈。該機(jī)構(gòu)運(yùn)作的金色麥香林上周開(kāi)盤，均價(jià)每平米21500元，共145套房源，2天就被搶購(gòu)一空。購(gòu)買者強(qiáng)烈的購(gòu)買欲望，超出了開(kāi)發(fā)商和市場(chǎng)的預(yù)料。而“量跌”從目前看來(lái)，主要是房源提供比較少。4月開(kāi)盤量驟減也反映了開(kāi)發(fā)商對(duì)政策面謹(jǐn)慎的態(tài)度。如此強(qiáng)烈的購(gòu)買熱情之下，如果房源增加，相信成交量很快會(huì)上升。

    供求矛盾決定價(jià)格趨勢(shì)

    記者在鏈家地產(chǎn)某門店遇到購(gòu)房者孫先生，他對(duì)記者戲謔地稱道：“開(kāi)一次會(huì)，調(diào)控一次，房?jī)r(jià)就再漲一次；而且每次都有新概念被炒起來(lái)，今天國(guó)際都市，明天通州新城，反正買房就趁早。”

    北京房?jī)r(jià)，可謂傷透了所有剛性需求購(gòu)買者的心。多方觀點(diǎn)一致認(rèn)為，價(jià)格走勢(shì)的改變，必須依賴于更加直接的調(diào)控，否則一路看漲的趨勢(shì)難以改變。

    據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止到21日，3月新開(kāi)盤項(xiàng)目19個(gè)，整體開(kāi)盤均價(jià)為22830元/平米，比2月新開(kāi)盤項(xiàng)目的整體均價(jià)上漲了21.2%，漲幅是十分明顯的。同比去年3月同期的開(kāi)盤均價(jià)更是上漲了105.0%，呈現(xiàn)了翻倍上漲的局面。

    而中廣信地產(chǎn)機(jī)構(gòu)對(duì)于4月開(kāi)盤項(xiàng)目進(jìn)行了盤點(diǎn)，預(yù)計(jì)4月繼續(xù)演繹“價(jià)漲量跌”趨勢(shì)。報(bào)告顯示，北京4月即將開(kāi)盤項(xiàng)目為36個(gè)，同比2009年56個(gè)開(kāi)盤項(xiàng)目下降約36%。同時(shí)，整體開(kāi)盤均價(jià)為24644元/平米，繼續(xù)逆市沖高，同比上漲達(dá)102.5%，環(huán)比上漲21.7%.

    雖然自去年年底，一系列政策出臺(tái)，旨在調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)，抑制過(guò)高房?jī)r(jià)，但房?jī)r(jià)整體走勢(shì)卻持續(xù)看漲。尤其是兩會(huì)之后，房?jī)r(jià)上揚(yáng)趨勢(shì)更加明顯。業(yè)內(nèi)人士分析，買方認(rèn)為價(jià)格下跌希望渺茫，不再觀望；開(kāi)發(fā)商的擔(dān)憂情緒降低，價(jià)格進(jìn)一步看漲。據(jù)內(nèi)部人士透露，在京開(kāi)發(fā)商大部分在醞釀價(jià)格的新一輪上漲。

    亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍則表示，高價(jià)對(duì)于購(gòu)買力也造成了限制。如果價(jià)格持續(xù)上漲，成交量必然不會(huì)有大的改善；然而從目前來(lái)看，價(jià)格在短期內(nèi)又很難有明顯的下調(diào)，因此，今年的樓市注定難以火爆。

    北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩從供需角度分析了價(jià)格堅(jiān)挺的原因。他表示：“價(jià)格的主要決定因素就是供需，只要需求旺盛、供給緊張的情況沒(méi)有改變，價(jià)格趨勢(shì)就很難真正改變。”

    不過(guò)，政府一再?gòu)?qiáng)調(diào)要穩(wěn)定房?jī)r(jià)。施加勝表示，當(dāng)下的高漲勢(shì)頭，政府必然不會(huì)放任，估計(jì)政策調(diào)控遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束。但是，要改變現(xiàn)在的價(jià)格趨勢(shì)，必須依賴于更加直接的政策調(diào)控，比如加息、收緊信貸、嚴(yán)控交易管理等。（華夏時(shí)報(bào)）