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    財(cái)新網(wǎng) 北京、上海等地房地產(chǎn)已經(jīng)“明顯偏離理性投資者的正常投資回報(bào)率”，中央還會(huì)有一系列調(diào)控政策進(jìn)行整治。國(guó)土資源部近日發(fā)布報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)作出上述分析。

    4月1日，國(guó)土資源部發(fā)布了一系列報(bào)告，主要分析了2009年全國(guó)主要城市地價(jià)狀況、長(zhǎng)江沿線經(jīng)濟(jì)帶城市地價(jià)、環(huán)渤海地區(qū)地價(jià)、珠江三角洲地區(qū)城市地價(jià)、長(zhǎng)江三角洲地區(qū)城市地價(jià)、北京等六個(gè)典型城市房地產(chǎn)租售比分析、全國(guó)城市地價(jià)房?jī)r(jià)關(guān)系等方面內(nèi)容。

    該系列報(bào)告由國(guó)土資源部土地利用管理司聯(lián)合中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院完成。報(bào)告顯示，2009年我國(guó)城市房?jī)r(jià)、地價(jià)持續(xù)上漲，105個(gè)監(jiān)測(cè)城市總體綜合地價(jià)水平值為2653元/平方米，其中商業(yè)地價(jià)最高，為4712元/平方米；其次為居住地價(jià)，3824元/平方米；工業(yè)地價(jià)最低，為597元/平方米。

    全國(guó)三大重點(diǎn)地區(qū)中，長(zhǎng)江三角洲地區(qū)綜合地價(jià)水平值最高，為4126元/平方米；珠江三角洲地區(qū)綜合地價(jià)增長(zhǎng)率最高，為9.47%，遠(yuǎn)高于全國(guó)5.05%的平均水平；環(huán)渤海地區(qū)綜合地價(jià)水平值和綜合地價(jià)增長(zhǎng)率均為最低，分別是2899元/平方米、2.83%。

    2009年，地價(jià)占去房?jī)r(jià)比例約三成。在全國(guó)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市中，居住用地的同時(shí)點(diǎn)地價(jià)房?jī)r(jià)比均值為31.29%。報(bào)告稱，這“基本處于正常市場(chǎng)區(qū)間內(nèi)”，但“并不代表對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)、地價(jià)水平合理性的判斷”，半數(shù)城市的居住地價(jià)房?jī)r(jià)比超過(guò)了商業(yè)地產(chǎn)，說(shuō)明現(xiàn)階段住宅市場(chǎng)化程度較商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)化程度更高。

    國(guó)土資源部同時(shí)還對(duì)北京、上海、深圳、天津、杭州、青島進(jìn)行了房地產(chǎn)租價(jià)比(租售比)跟蹤分析。2005年以來(lái)，北京居住物業(yè)租售比從6.42%降至3.81%，深圳從6.35%降至3.62%，上海從6.80%降至3.75%，杭州從5.74%降至3.84%，天津從5.87%降至3.97%，青島從6.15%降至3.37%，均低于下調(diào)后的五年以上個(gè)人住房貸款利率4.16%。六城市商業(yè)物業(yè)租售比也都出現(xiàn)不同程度的下降。

    這份租售比分析報(bào)告認(rèn)為，租售比總體呈下降趨勢(shì)，甚至已經(jīng)低于個(gè)人住房貸款利率，這表明住宅長(zhǎng)期投資者的租金回報(bào)收益已經(jīng)“非常不理想，明顯偏離理性投資者的正常投資回報(bào)率”。其根源正是供需失衡引致銷售價(jià)格相對(duì)租金水平的過(guò)快上漲。

    國(guó)土資源部稱，租售價(jià)格變化未能保持相應(yīng)速度，在一定程度上反映了租售市場(chǎng)存在失衡，說(shuō)明宏觀調(diào)控仍需深入，進(jìn)一步控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲仍是主要任務(wù)。

    對(duì)于2010年全國(guó)城市地價(jià)變化趨勢(shì)，報(bào)告分析認(rèn)為，國(guó)家宏觀調(diào)控已有所調(diào)整，這將對(duì)土地及房地產(chǎn)開發(fā)的金融環(huán)境、供求關(guān)系產(chǎn)生直接影響，并進(jìn)而影響地價(jià)走勢(shì)。而全國(guó)各地普遍出現(xiàn)的房?jī)r(jià)、地價(jià)過(guò)快上漲的局面，必將引發(fā)進(jìn)一步抑制地價(jià)、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策措施?！皬哪壳暗膰?guó)家政策趨勢(shì)來(lái)看，2010年，還會(huì)有一系列調(diào)控政策的跟進(jìn)，地價(jià)上漲幅度或會(huì)有所放緩?！?/P>

    其中，由于一線城市用地成本已經(jīng)大幅增加，土地成本輻射效應(yīng)已相對(duì)減弱，部分用地和開發(fā)需求必將轉(zhuǎn)向二三線城市，必須防止二三線城市地價(jià)跟風(fēng)過(guò)快上漲。

    報(bào)告還建議，要強(qiáng)化調(diào)控措施的落實(shí)和執(zhí)行，促進(jìn)地方政府切實(shí)貫徹中央精神，提高博弈成本；同時(shí)加大力度促進(jìn)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的規(guī)范和完善，縮短房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)與銷售市場(chǎng)發(fā)展的差距，雙管齊下共同維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。-