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    【《財經(jīng)》記者 張杰 董欲曉 張曼】4月15日下午5時許，中國國務(wù)院公布新一輪遏止部分城市房價過快上漲的新政，政策共四條（下稱新“國四條”），內(nèi)容在早先樓市新政基礎(chǔ)上，措辭更具針對性，條文更嚴厲，字里行間，已為未來的調(diào)控創(chuàng)造了稅改空間，亦首次明文承諾，“地方政府可根據(jù)實際，在一定時期內(nèi)采取臨時性措施，嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房?！?/P>

    16日開盤后，地產(chǎn)股和銀行股在這一巨大利空刺激下，帶動大盤大幅下跌，上午滬指跌幅超過1%。截至記者發(fā)稿，地產(chǎn)指數(shù)下跌逾1.40%，金融指數(shù)更大幅下挫1.84%。

    4月14日，國務(wù)院召開常務(wù)會議，會后公布的會議內(nèi)容顯示，個別城市房價過快上漲再一次成為會議討論的內(nèi)容之一。會議要求，加快研究制定合理引導(dǎo)個人住房消費、調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的有關(guān)稅收政策。這一表態(tài)公布后，引起各方關(guān)于在房產(chǎn)保有階段進行征稅的猜測，4月15日，A股地產(chǎn)指數(shù)下跌0.81%，已連跌兩日。

    新國四條公布時，正值下班期間，《財經(jīng)》記者采訪的多位中介、開發(fā)商及銀行人士大多未知曉新國四條的全文，但是，上述受訪人士大多認為，將第二套住房的首付提高至五成，并一年多來將貸款利息首次明確為基準利率的1.1倍，將對樓市的投資氣氛形成較大影響。

    新首付政策

    新國四條的公布，預(yù)計將對明日的地產(chǎn)股形成較大利空?！敦斀?jīng)》記者發(fā)現(xiàn)，在新國四條中，雖然此次政策大多屬“老面孔”，但嚴厲程度已較之前有很大升級。

    比如，新國四條規(guī)定，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

    事實上，自2007年9月以來，針對第二套住房的首付及利率雖然迭有調(diào)整，但是，首付比例的下限均圍繞40%波動，從未升高到50%。另外，此次針對第三套及以上住房的規(guī)定，亦屬首次。

    某國有銀行個人金融部人士告訴《財經(jīng)》記者介紹，目前還未接到提高利率和首付比例的通知，但他也驚訝于如此大幅度的收緊措施。另一位國有銀行個人金融部人士表示，此前銀行執(zhí)行的標準為：二套房首付比例為40%，利率上限為基準利率的1.1倍，實際執(zhí)行情況則相對“靈活”，大銀行大部分二套房貸款是以基準利率貸出，而小銀行則更 “優(yōu)惠”到8到8.5折。

    一位股份制銀行人士表示，通過提高首付比例和貸款利率，提高炒房成本，對投機性交易有一定的抑制作用。不過他也談到，銀行更歡迎二套房貸款客戶，因為其帶來的潛在收益率更高。該位人士介紹，二套房客戶一般更具有還款能力，能夠給銀行帶來更多定活期存款，或者能夠購買理財產(chǎn)品。

    21世紀不動產(chǎn)副董事長盧航對《財經(jīng)》記者稱，他還未看到全文，不過，二套房貸首付款的提高，及利率的升高，將在心理層面打擊樓市的投資者，但實際效果仍待觀察。

    “政府早先已經(jīng)對投資者發(fā)出了勸退的信號，現(xiàn)在，來真的了！”他說。不過，他也表示，二套房貸的新政對早先政府鼓勵的改善性住房需求有“誤殺”嫌疑。

    在第一時間發(fā)給《財經(jīng)》的一份分析報告中，中原地產(chǎn)（北京）三級市場研究中心研究總監(jiān)張大偉對新政極為看空。該報告認為，北京二手房交易將會立刻停滯，陷入冰點，對目前樓市來說支持成交的主要原因為信貸政策，如此大幅的信貸調(diào)整必然會影響成交，從3月開始上漲的北京房價飆升肯定會被停止。市場很可能恢復(fù)今年1-2月的冷淡。二手房月成交量很可能恢復(fù)到1萬套以下。4月很可能出現(xiàn)二手房市場虎頭蛇尾的現(xiàn)象。

    “35%-60%的二手房市場房源成交將受到巨大影響，房價可能出現(xiàn)大跌?！痹搱蟾鎸懙?，“北京商品房市場8成以上房源將需要首付3成以上。預(yù)計北京在5月份可能出現(xiàn)房產(chǎn)交易停止?！?/P>

    首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光對《財經(jīng)》表示，對第一、二套房貸新政將對投資者構(gòu)成很大影響，但是也要區(qū)分高檔和中檔住宅。

    增加供應(yīng)

    增加供應(yīng)是新國四條中重復(fù)強調(diào)早先樓市新政較多的一點。從以往條文看，由于增加土地供應(yīng)的責任大多放在了地方政府手上，其實際效果屢屢被外界質(zhì)疑。但是，這一點如今卻別有意味。

    4月15日，國土資源部對外公布各省市住宅土地供應(yīng)計劃，由此，被政策凍結(jié)近一月的土地公開交易也將重啟。在當日舉行的“2010年度全國住宅用地供應(yīng)計劃發(fā)布會”上，國土資源部土地利用管理司司長廖永林表示，據(jù)統(tǒng)計，全國30個省、市、區(qū)（西藏除外）2010年度住房用地計劃擬供應(yīng)量為大數(shù)18萬公頃。與去年全國住房實際供地76461公頃和前五年平均年度實際供地量54650公頃相比，有大幅度增加。需要強調(diào)說明的是，中小套型商品房計劃供地總量80431公頃，超過去年全國實際住房用地總量（76461公頃）。

    同時，新國四條要求，在堅持和完善土地招拍掛制度的同時，探索“綜合評標”、“一次競價”、“雙向競價”等土地出讓方式。

    這是“一次競價”首次出現(xiàn)在官方文件中。早先，北京市和上海市已在全國先行用“暗標”的方式探索出讓了個別地塊，其中，不設(shè)立評標委員會，開發(fā)商在不知競爭對手其他信息的前提下，對地塊一次性報價，然后由價高者得。這種“一次競價”的方式，在北京和上海效果良好，從個別案例看，很好地規(guī)避了現(xiàn)場競價的非理性因素，不同開發(fā)商對某一地塊的報價差距非常巨大。

    土地信用與資本融資掛鉤

    新國四條同時規(guī)定，嚴格依法查處土地閑置及炒地行為，對存在捂盤惜售、土地閑置等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，限制新購置土地，暫停批準上市、再融資和重大資產(chǎn)重組，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款。

    去年10月，業(yè)內(nèi)傳出，國土資源部配合銀監(jiān)會及證監(jiān)會，審查擬融資的房企是否有囤地等土地市場不良記錄，以此作為再融資是否獲批的一個條件。

    新國四條的上述規(guī)定，正是對這一傳聞的最新確認。分析人士認為，這一舉措更多是針對上市企業(yè)，預(yù)計將對地產(chǎn)上市公司形成更嚴厲的監(jiān)管氛圍。

    4月15日，大龍地產(chǎn)公告，公司收到證監(jiān)會的通知，公司因涉嫌違反證券法律法規(guī)被立案調(diào)查。行業(yè)人士猜測，大龍地產(chǎn)受查原因，多與在北京順義地王拍賣中，未能如期交付土地款，而被政府收回土地，最終引發(fā)股民投訴有關(guān)。

    更早時候，北京市已經(jīng)暫停了李澤楷旗下的盈大地產(chǎn)在北京市場的拿地資格。