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時代周報記者 楊靜 發(fā)自江蘇昆山

坐上上海地鐵11號線延伸線，過了上海嘉定安亭站，就到了江蘇昆山兆豐路站。在一片高樓矗立中，中宇國際中心顯得那么格格不入。

兩架大吊車兀自橫在中宇國際中心項目中央，了無生氣。在這一方天地里，雜草沒腰，沒有機器轟鳴聲，沒有鋼筋水泥土碰撞聲。

這里本該是昆山花橋的新地標。按照九年前的規(guī)劃，中宇國際中心包括一幢扇形造型的25層酒店式公寓，即中宇國際公寓和高達218米的48層寫字樓及其配套商業(yè)裙房，即中宇國際大廈，后者被譽為“昆山第一高樓”，因造型和未撥開的玉米酷似，坊間也稱其“玉米樓”。

誰都沒有料到，這兩棟樓日后竟成為眾多利益攸關方甩不開的大包袱。

時代周報記者在爛尾項目現(xiàn)場看到，已結構封頂?shù)闹杏顕H公寓門洞、窗洞豁開，尚未安玻璃。不遠處10米左右，中宇國際大廈僅蓋了六七層，鋼筋裸露。工地地面上，散布著大大小小的水坑，橫亙著的水管還在向外涌水。

何時才能擺脫爛尾命運，接盤俠其誰？時代周報記者深入調查，試圖還原這棟昆山第一高樓的爛尾真相。

695戶入局

“融入上海、同城生活”等字樣，在中宇國際中心項目圍墻上依稀可見。但現(xiàn)在，上?？屯跽?化名)終于接受美夢破碎的事實。他用“夾心層”來形容自己的苦澀和憤慨，“開發(fā)商處于資金斷鏈邊緣，房子爛尾在即，收房無望，卻還得還銀行貸款”。

2012年5月27日，在成為中宇國際公寓的首批業(yè)主后，王震曾和當時近300戶業(yè)主一樣，沾沾自喜于在這個價值洼地買下一席并滿心歡喜憧憬未來。

10年前的8月，在“花橋國際商務城”戰(zhàn)略構想下，離上海最近的昆山花橋鎮(zhèn)拉開“造城”序幕。

在花橋當?shù)厝藦垑?化名)的回憶里，如今的花橋鎮(zhèn)綠地大道兩側，在2006年前基本是農(nóng)田?，F(xiàn)今A30郊環(huán)線干道曾是走私煙小販們的聚集地。漸漸地，這些被拔地而起的幢幢樓房取而代之。

中宇國際項目就誕生在這場造城運動中。2006年8月31日，江蘇中宇置業(yè)投資有限公司(下稱“中宇置業(yè)” )以2511萬元總價得到了花橋兆豐路西側、312國道南側的那塊地皮。

地處上海西北角，在同城效應作用下，昆山成為不少上?？偷闹脴I(yè)選擇地，曾有上海投資客在昆山一舉買下19套房。

抄底，是王震買房時的真實想法。中宇國際公寓開盤的前半年，即在2011年底樓市調控政策沖擊下，花橋樓市曾普遍降價來吸引上?？?。在看了周邊壹克拉、通達廣場等一圈項目后，王震買下均價8000元/平方米的中宇國際公寓，“當時復式最貴的達到1.3萬元/平方米”。

設置在昆山花橋希爾頓酒店的開盤現(xiàn)場，至今仍讓王震難以忘卻，連夜排隊、瘋狂抽獎、焦急入場等畫面還時不時在他腦海里出現(xiàn)。2012年6月30日，再次加推房源的中宇國際公寓當天去化150套，位列彼時區(qū)域銷量排行榜第一。在開盤后的一年時間里，中宇國際公寓全部695套住宅房源很快全部售完，買房人多數(shù)是上?？蛻?。

受中國首個城市軌道交通跨省項目—上海市軌交11號線北段工程(花橋段)開通的利好，2013年年中花橋樓市一度進入“瘋狂”狀態(tài)，板塊內房價一夕之間暴漲8%，部分樓盤售價已經(jīng)突破1萬元/平方米。

漲價帶來的喜悅，并不能沖走王震的憂愁。一年多來，中宇國際公寓緩慢的施工進度，讓王震提前進入焦灼狀態(tài)。

1.5億元缺口

2013年夏天起，王震等中宇國際公寓業(yè)主代表們與花橋經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管理委員會、花橋信訪辦、開發(fā)商等進行交涉。是否爛尾，成為695戶業(yè)主們，最大的困惑。2013年10月26日，來自開發(fā)商的確信回復為，2014年5月31日能如期交房。

“當時我們都沒有做最壞的打算，”王震稱，“2013年年初，業(yè)主就已經(jīng)開始懷疑預售資金并未進入中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司昆山分行花橋支行(下稱“農(nóng)行花橋支行” )的監(jiān)管賬戶?！?/p>

在當下預售制下，經(jīng)房管部門批準，開發(fā)商將正在建設中的房屋預先出售給購房者。由于付款與交房之間存在一兩年的時間差，為監(jiān)管保證開發(fā)商不違反誠信義務，各地有商品房預售資金監(jiān)管辦法，以資金監(jiān)管賬戶、?？顚Ｓ?、支出審核等方式約束開發(fā)商，以保障購房者利益。

昆山花橋所在的蘇州市也不例外。按照2010年5月12日出臺的《蘇州市政府關于批轉進一步加強市區(qū)商品房預售管理意見的通知》規(guī)定，加強商品房項目預售資金監(jiān)管，商品房項目預收資金應由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全部納入監(jiān)管賬戶，商品房預售許可行政主管部門負責監(jiān)管，確保預售資金用于商品房項目工程建設。

事實上，中宇國際公寓業(yè)主的預售資金匯入的是另外一個賬戶。在時代周報記者收到的文件資料顯示，中宇置業(yè)被監(jiān)管的賬號應該10532001040003878，而實際操作中全款付清和借貸業(yè)主的借款資金匯入另一個非受監(jiān)管賬戶30430188000019784。

憤怒的情緒在業(yè)主之間蔓延，一部分業(yè)主以“不知情”、“霸王約定”等字眼向蘇州市銀監(jiān)會進行了舉報。

開發(fā)商緊繃的資金鏈，是業(yè)主始料未及的。彼時，中宇置業(yè)在花橋還有中宇花苑和中宇廣場兩個已經(jīng)完工的項目以及中宇新天地地塊，從表面上看，一切風平浪靜。

不少業(yè)主并沒有意識到事態(tài)的嚴重性，中宇國際中心項目3.25億元的銷售回籠資金，曾是業(yè)主最大的定心丸，“照理說，這筆錢應該足夠開發(fā)商完成余下的項目建設，”王震回憶說。

在2014年年底江蘇經(jīng)視頻道采訪中的中宇置業(yè)董事長秘書兼事業(yè)發(fā)展總監(jiān)李丕械，證實了有這一數(shù)字的存在。按照李丕械口述大意，工程進度放慢由于地下車庫未被回購導致。車庫本是幫昆山花橋經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會代建，開發(fā)商先出資籌建而后政府回購，但協(xié)議后面被終止，多出了1.5億元的成本。

2015年8月14日，當時代周報記者以業(yè)主身份詢問昆山花橋經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會房產(chǎn)科(下稱“花橋管委會” )時，一田姓科長解釋為，“即便政府要買也要經(jīng)過業(yè)主同意，不然業(yè)主也不會同意”。他向時代周報記者承認，當初政府確實有買的打算，但不滿足規(guī)劃指標，買入打算放棄，開發(fā)商只能自己建。

多位業(yè)主及相關知情人士向時代周報記者還原了當時的詳細“劇情”：2004年，花橋政府以每畝30多萬元價格協(xié)議賣地約200畝給中宇置業(yè)。不久，因國家推行土地招標制，經(jīng)招標每畝為90多萬元。據(jù)此，花橋政府與中宇置業(yè)實際控制人高立存協(xié)商差額部分雙方各一半。

作為交換，花橋管委會將入住中宇國際項目。中宇國際大廈和中宇國際公寓地下車庫原定配比1/3，管委會擁有2/3，由中宇代建，代建費協(xié)商為5000萬元，管委會為此支付高立存近2000萬元。之后，計劃被終止。中宇置業(yè)返還花橋管委會此前的支付款和差價的土地款，最后協(xié)商為地下車庫使用權歸中宇置業(yè)。

高立存，溫州人。江蘇中宇置業(yè)只是高立存旗下中宇集團的一個項目公司。時代周報記者聯(lián)系高立存就此事進行了解，但截至發(fā)稿，未收到其回復。

質疑也在業(yè)主間發(fā)酵：多出的區(qū)區(qū)1.5億元，是真正導致中宇國際中心項目處于停工的罪魁禍首嗎？

十鍋九蓋

2014年5月底，延期至當年8月的交房時間通知，激化了業(yè)主與開發(fā)商之間的矛盾。憤怒在2014年10月21日徹底爆發(fā)。

按照早前中宇置業(yè)提供的施工進度表，2014年年初，中宇國際公寓項目已經(jīng)封頂，但在隨后的半年里，該工程卻沒有絲毫進展。其間，業(yè)主代表曾多次找開發(fā)商交涉，“拖延”和“無奈”成為慣用托辭。

據(jù)時代周報記者了解，中宇國際公寓的交房時間，曾由2014年8月底的交房時間又延期至2015年5月底。但直至現(xiàn)在，涉及的695戶業(yè)主仍無法順利收房。

在過去的3年多時間里，中宇置業(yè)的資金漏洞被不斷發(fā)掘，“十鍋九蓋”是最形象的比喻。

時代周報記者翻查中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，高立存本人已經(jīng)被列入失信名單。按照業(yè)主交叉信息證實，該網(wǎng)站的高立存確實為中宇置業(yè)的高立存。按照其中2013年12月24日立案的(2013)溫泰商初字第00674號決議，高立存有260萬元借款直至2014年8月5日都未支付。

而這只是高立存旗下公司外債的冰山一角。業(yè)主向時代周報記者出具了彼時旗下子公司中宇建設更多的欠債證明。按照這些資料不完全統(tǒng)計，中宇建設前前后后有85萬元、116萬元、200萬元、700萬元、255萬元未履行償還的債務。

上述花橋管委會田科長對時代周報記者表示，為此，去年花橋政府不得不買下中宇國際項目的一層(寫字樓)，以便中宇集團支付農(nóng)民工的工資，“我們付了500萬元，剩下的500萬元等中宇置業(yè)交房后才支付。政府跟你們業(yè)主一樣，現(xiàn)在也是它的業(yè)主?！?/p>

高立存曾坦承公司資金鏈趨緊一說。2014年7月20日，高立存在短信中回復澎湃新聞記者：“在云貴川要債，不好意思沒時間(面談)！”

跟中宇置業(yè)直接相關的中融信托也浮出水面。中宇置業(yè)一離職人士李明(化名)對時代周報記者表示，中融信托曾于2014年7月貸款給中宇置業(yè)3.6億元，抵押物為中宇新天地71.23畝的土地和中宇國際大廈27畝的土地，其中約2.3億元系歸還原中宇置業(yè)在中融信托的借款本息。

借新債還舊債，所為何事？據(jù)時代周報記者了解，此前的2013年8月，中融-中宇國際公寓項目(二期)集合（查詢信托產(chǎn)品）書出爐，該信托規(guī)模為2.2億元，期限12個月；信托資金用于中宇國際中心開發(fā)建設，還款來源為中宇國際中心的銷售回款。

但在不少業(yè)主看來，這筆錢最后并未用于中宇國際公寓的建設。彼時，中宇新天地項目已經(jīng)被定性為非法集資案件，償還這筆集資費用遠遠比完成中宇國際中心項目來得緊迫。

中宇置業(yè)集團總經(jīng)理鐘劍鋒和現(xiàn)今已升至中宇置業(yè)副總經(jīng)理李丕械在時代周報記者的暗訪時透露，目前中宇國際公寓項目還差3000萬元左右就能完成交付，只要中宇新天地能順利出售出去，“資金鏈就沒有這么緊，還可以盤活中宇國際中心項目”。

這樣的回復被一些業(yè)主質疑，他們曾倡議自救：成立公司以買下車庫為條件，提供開發(fā)商尾款，希望其完成工程。只是，協(xié)商無果。

接盤俠其誰？

當下，中宇置業(yè)和業(yè)主還寄希望于—政府托底。

現(xiàn)在還很難評判，他們是否一廂情愿之舉?！笆袌鼋?jīng)濟條件下，本身就存在風險。政府有這個義務幫你去協(xié)調，但是政府沒有這個權利去接管。政府不可能兜底，也不可能出一分錢來建中宇國際公寓項目?！鄙鲜鎏锟崎L在時代周報記者追問下表示，“中宇置業(yè)的外債到底有多少，我們也不知道。如果屆時還是資不抵債，也是沒有辦法?！?/p>

目前，當?shù)卣跔款^接洽中宇置業(yè)資產(chǎn)出售事宜。據(jù)鐘劍鋒透露，2015年8月14日上午，中宇置業(yè)剛和一個深圳開發(fā)商協(xié)商售賣中宇新天地，“談判由政府牽頭，已經(jīng)談了大半年了，進展順利的話兩個月內就會有結果?！?/p>

而據(jù)時代周報記者了解，接盤俠很可能就是萊蒙國際。時代周報記者看到一份名為《中宇置業(yè)集團與萊蒙國際集團戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》的文件，但截至發(fā)稿，時代周報記者無法從萊蒙國際確認上述疑問。

田科長確認政府在牽頭談判，但未證實接盤方的身份。“兩條腿走路”，他建議措施，業(yè)主走法律途徑，政府牽頭找接盤方。在他看來，中宇新天地和中宇國際大廈項目是中宇置業(yè)的優(yōu)質資產(chǎn)，到了萬不得已全部打包拍賣也是一個辦法。

昆山封強律師事務所陳宇(化名)對時代周報記者表示，中宇國際項目如果沒人接手，一旦開發(fā)商申請了破產(chǎn)清算，就會開始財產(chǎn)分配，購房者將按照法院裁定的清償比例獲得相應的償還，“一般在法院裁決中判定購房者債權有優(yōu)先，清償比例往往會比普通債權的比例高”。

記者手記

爛尾樓要如何逆襲？

時代周報記者 楊靜 發(fā)自江蘇昆山

昆山第一高樓爛尾，并非個案。

8月12日，常州市天寧區(qū)人民法院發(fā)布公告，常州華光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申請破產(chǎn)。曾經(jīng)以“銀河灣”系列產(chǎn)品出名的全國百強房企華光地產(chǎn)，至今仍遺留了多個未開發(fā)完成的項目。僅在南京，華光地產(chǎn)尚在開發(fā)的三個項目全部宣告資金鏈斷裂，其中一個項目被轉手，兩個在建樓盤后期還有工程爛尾尚未交付，200多戶業(yè)主的收房成問題。

事實上，近年來，國內各地爛尾樓新聞不曾停息。在各地爛尾樓案例的利益線條里，資金困窘往往在各個環(huán)節(jié)里流露。當利益相關方關系破裂，盤根錯節(jié)的復雜內里以及早就滋生的黑幕亂象，也就成為了外界看不明白的局。

爛尾樓真的是難啃的骨頭嗎？

有數(shù)據(jù)顯示，中國大部分的爛尾樓項目形成于20世紀90年代中后期，大部分位于市中心辦公商業(yè)區(qū)，具有較高的投資價值。“科學估價”是接盤方解決爛尾樓的核心問題。

事實上，曾經(jīng)爛尾嚴重的區(qū)域已經(jīng)給出相應的參考范例。

海南的措施是，采取資產(chǎn)運作的方式加大處置力度，組建具有獨立法人資格的海南省資產(chǎn)管理公司，專門負責承接、管理和處置國有獨資商業(yè)銀行協(xié)議移交的積壓房地產(chǎn)，并向國有獨資商業(yè)銀行償還資金。在處置過程中，對市場前景好、確有開發(fā)價值的項目，有關國有獨資商業(yè)銀行可根據(jù)有關規(guī)定，給予貸款支持，封閉運行。

廣州方面，依靠市場機制的作用，促進和培育國有土地使用權二級市場的發(fā)展，通過為“爛尾樓”的依法轉讓提供更多的渠道解決問題，對原建設單位無力開發(fā)建設但有開發(fā)價值的“爛尾樓”，通過有形市場交易等方式調整土地使用單位。對建設單位自身原因造成的“爛尾樓”，政府將加大監(jiān)督管理力度，建立有效約束機制，促使“爛尾樓”續(xù)建。

爛尾樓轉為經(jīng)濟適用房、藝術倉庫等成功案例也有。每個爛尾樓背后的歷史有喜有悲，如何“逆襲”，需要深思。