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    “國十條”出臺僅兩天，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的配套調(diào)控政策就已出臺。

    4月19日，住建部緊隨國務院17日下發(fā)的“新國十條”發(fā)布了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關(guān)問題的通知》(以下簡稱“通知”).

    “通知”明確要求，今后，未取得預售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以預訂、排號等方式向購房人收取或變相收取定金性質(zhì)的費用。

    “通知”要求商品住房嚴格實行購房實名制，認購后不得擅自更改購房者姓名并明確要求預售資金全部納入監(jiān)管賬戶。

    北京房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長陳志表示，住建部政策直指炒房要害，抬高了投資房地產(chǎn)的門檻和條件，對抑制投資炒房有很大作用。

    同時，受中央部委繼續(xù)出臺“國十條”配套政策的預期影響，北京等一線城市已經(jīng)出現(xiàn)集體退房的苗頭，房價進一步上升的勢頭得以遏制。

    力促信息對稱

    在房價上漲的趨勢下，開發(fā)商最慣用的銷售方式就是拖延開盤，同時加大“蓄水量”，也就是開盤之前，先通過網(wǎng)絡(luò)和短信散布開盤消息，然后對意向購房人進行登記，從而制造出熱銷假象。

    一些樓盤項目在開盤之前就收取1萬元到十幾萬元不等的“誠意金”也成為司空見慣的營銷方式。

    北京某樓盤的銷售負責人告訴記者，2009年下半年，雖然市場一片火爆，房子不愁賣，但是開發(fā)商仍然愿意收取誠意金。一方面是可以幫助開發(fā)商一定程度上解決資金問題；二是繳納了誠意金的客戶，一般購房意向都比較明確。

    此次“通知”要求未取得預售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以預訂、排號等方式向購房人收取或變相收取定金性質(zhì)的費用。這是否意味著“蓄水”這一銷售方式將被禁止？

    “可以排號，不能收錢，排號是沒有問題的，只要不收錢就不違規(guī)?！比A業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理陳云峰認為“通知”并未禁止排號制度，只是規(guī)定不能巧立名目收取定金。

    陳云峰認為，這一制度設(shè)計將使房地產(chǎn)銷售更加透明，有穩(wěn)定的房源，解決購房者和房地產(chǎn)商之間信息不對稱問題，避免市場上出現(xiàn)恐慌性購買。

    “要真正發(fā)揮這一作用，就應該不允許開發(fā)商排號售房?！敝袊缈圃航鹑谒芯繂T尹中立認為，僅僅不允許收錢排號對于購房者和房地產(chǎn)商在信息公開前提下實現(xiàn)公平博弈是不夠的，目前規(guī)定的僅僅旨在規(guī)范市場交易秩序。

    尹中立認為，收不收錢不是關(guān)鍵，即使是不收費排號，開發(fā)商仍可以通過排號的方式來試探購房者的底線，而購房者仍無從得知開發(fā)商有多少房源，什么價格。

    不過，“通知”同時規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應將取得預售許可的商品房項目在10日內(nèi)一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照預售方案申報價格，明碼標價對外銷售；開放商如要求漲價，應當報主管部門備案并公示。

    尹中立認為，這一規(guī)定使得開發(fā)商在商品房銷售中減少了操縱銷售價格的空間。

    購房“實名制”

    陳志認為，與以往相比此次“通知”對于房地產(chǎn)調(diào)控的最大亮點就是認購后不許擅自購房者更名，這將有力打擊炒房者，抑制短期炒房。

    除此之外，“通知”特別提出，要求各地加快完善商品住房預售資金監(jiān)管制度，明確預售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，確保預售資金用于項目工程建設(shè)。這也是房地產(chǎn)調(diào)控領(lǐng)域的一個新手段。

    我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司副總裁胡景輝認為，這一規(guī)定對于保障項目順利進行，防治房地產(chǎn)商抽逃資金，出現(xiàn)房屋爛尾現(xiàn)象有一定作用。

    一位有多年炒房經(jīng)驗的投資者也對記者表示，5年前他們炒房的慣常手段就是借一大堆身份證去買房，隨后這個做法在北京市被限制，但在部分地區(qū)仍然可行。

    住建部此次“通知”中明確提出購房實名制以后，各地政府需要出臺地方性調(diào)控措施，其中將明確購房實名制的具體操作辦法。

    工商銀行海南分行的一位負責人明確告訴記者，目前央行征信系統(tǒng)對于家庭購買幾套房認定上，已經(jīng)沒有技術(shù)障礙。如果購房實名制得以徹底管控，則二套房貸政策執(zhí)行會更順暢。

    后續(xù)政策預期強烈

    今年1月10日，國務院出臺“國十一條”要求加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，二套房貸款首付比例不得低于40%，掀起新一輪房地產(chǎn)土地調(diào)控風暴。

    3月10日，國土資源部出臺整治房地產(chǎn)用地的專項文件——《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，旨在整治地產(chǎn)界盛行的囤地、炒地行為。

    4月17日，國務院發(fā)布“新國十條”，提出更嚴厲的10項調(diào)控措施。

    多名接受本報記者采訪的房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)＜冶硎?，住建部此次“通知”?nèi)容多是對之前國務院出臺政策以及各地做法的重申，關(guān)鍵在于能否落實執(zhí)行。

    4月19日房地產(chǎn)股應聲下跌，并拖累整體大盤。投資市場對房地產(chǎn)的不看好，或許正是房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)折的開始。

    對于未來房地產(chǎn)市場走向，上海易居研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，隨著一系列宏觀政策的出臺，特別是流動性已經(jīng)開始收緊，資金實力相對較弱，項目體量較大的開發(fā)商將率先降價促銷，從而帶動同區(qū)域或同價位的項目降價。

    同時，目前緊缺的二手房源將有所增加，兩個月之內(nèi)房源量將增加30%以上，前期炒作熱點區(qū)域和漲幅居前的區(qū)域房源增幅將超過40%。

    陳志透露，目前北京部分地區(qū)樓盤價格已經(jīng)出現(xiàn)下跌，但是未來房價的整體走勢則仍有待觀察，需要參考今后兩周尤其是“五一”期間房屋交易量以及房價變動趨勢。

    胡景輝認為此次出臺的政策有利于減少房地產(chǎn)市場的捂盤惜售現(xiàn)象，促進交易平穩(wěn)進行。一線城市房價經(jīng)過此輪調(diào)控將會有10%到15%的回落空間，但未來幾年房價總體仍將穩(wěn)中有升，而二三線城市回調(diào)空間將比較小。

    而繼住建部之后，市場人士預期會有更多部委陸續(xù)出臺落實“新國十條”的配套政策。

    國土資源部正在對全國住房供地計劃制定情況進行檢查，隨后會對執(zhí)行情況進行檢查。70%的土地供給保障房、棚戶區(qū)改造和中小套型商品房，被作為考核地方政府制定和執(zhí)行供地計劃的重要指標。

    就在住建部“通知”發(fā)出的第二天，4月20日，審計署公布了40個州市土地專項資金征收和使用的審計結(jié)果公告。公告指出，在審計調(diào)查的州市中，有11個市以“招商引資”、“舊城改造”和“國有企業(yè)改制”等方式，變相減免土地出讓收入19.61億元；有3個市以低于基準地價70%的價格等方式，出讓土地177宗0.8萬畝；有3個市的規(guī)劃等部門批準提高0.18萬畝土地的容積率，應征未征土地出讓收入10.57億元。有12個市欠征土地出讓收入323.26億元。其中，7個市的國土部門在25家用地單位欠繳土地出讓收入25.92億元的情況下，違規(guī)發(fā)放國有土地使用證。

    審計署農(nóng)業(yè)和資源環(huán)保審計司司長黃道國表示，部分地方政府為了招商引資，在市場地價遠遠超過基準地價的情況下，不上調(diào)基準地價；擅自改變土地出讓收入的用途，用土地收入去做基建等項目。

    審計署公告指出，有11個市674.81億元的土地出讓收入管理不規(guī)范，未按規(guī)定納入基金預算管理，占征收總額的20.1%。

    楊紅旭等專家判斷，房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺將持續(xù)到5月份，更多的調(diào)控手段正蓄勢推出。（21世紀經(jīng)濟報道）