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近日，全國(guó)品牌房企開(kāi)始“跨界”華麗轉(zhuǎn)身吸引了地產(chǎn)市場(chǎng)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的眼球。
7月21日，綠地集團(tuán)與申通地鐵、上海建工等滬上企業(yè)簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，由綠地牽頭組成綠地地鐵投資發(fā)展公司，在全國(guó)多地開(kāi)展地鐵投資開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。
8月7日，恒大集團(tuán)同時(shí)成立了三個(gè)新業(yè)務(wù)公司，分別為恒大乳業(yè)集團(tuán)、恒大畜牧集團(tuán)和恒大糧油集團(tuán)。除了進(jìn)入乳業(yè)等三個(gè)領(lǐng)域，此前恒大還成立了恒大人參集團(tuán)和健康產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。在今年的一個(gè)內(nèi)部會(huì)議上，許家印也提出快消和金融將是恒大未來(lái)多元化拓展的兩大方向。
8月12日，萬(wàn)達(dá)兒童娛樂(lè)有限公司在北京召開(kāi)發(fā)布會(huì)，宣布到2020年將開(kāi)業(yè)200家兒童樂(lè)園，正式推出“萬(wàn)達(dá)寶貝王”品牌，成為中國(guó)最大的連鎖兒童娛樂(lè)公司。這是地產(chǎn)巨頭萬(wàn)達(dá)集團(tuán)繼電影院線、連鎖娛樂(lè)、主題公園、圖書(shū)出版之后，在文化領(lǐng)域的又一新舉措。
事實(shí)上，品牌房企“跨界”投資的趨勢(shì)在2014年下半年以來(lái)顯得非?；鸨?。預(yù)計(jì)2014~2016年這段時(shí)期內(nèi)，品牌房企在“跨界”投資上將有更大的動(dòng)作，或許龍頭房企會(huì)直接通過(guò)并購(gòu)、合作等方式進(jìn)行大范圍“跨界”擴(kuò)張。

跑馬圈地不合時(shí)宜
2014年，在銀行信貸緊縮的背景下，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了新一輪市場(chǎng)低谷期，全國(guó)地產(chǎn)行業(yè)面臨著新一輪的市場(chǎng)變革：首先，在樓市充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境中，全國(guó)性品牌大企業(yè)以往在房地產(chǎn)市場(chǎng)的直接跑馬圈地模式受限，尤其是在土地成本、融資成本持續(xù)攀升的市場(chǎng)背景下，企業(yè)延續(xù)過(guò)去的“圈地囤地”模式已不可取。
其次，住宅行業(yè)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率逐漸走低，房企原有的以單純住宅業(yè)務(wù)為主的開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)過(guò)時(shí)，品牌房企在完成全國(guó)化布局之時(shí)，又不得不馬不停蹄戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，考慮業(yè)務(wù)多元化或依托房地產(chǎn)主業(yè)進(jìn)行“跨界”轉(zhuǎn)型。此時(shí)，企業(yè)勢(shì)必會(huì)通過(guò)其他間接方式拿地，倒逼企業(yè)走向產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張與轉(zhuǎn)型之路，通過(guò)“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”方式進(jìn)行“跨界”投資，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

多元化發(fā)展成趨勢(shì)
當(dāng)前，大部分品牌房企的全國(guó)化布局基本完成，從戰(zhàn)略布局角度考慮，規(guī)?；_(dá)到一定階段勢(shì)必會(huì)向多元化邁進(jìn)。當(dāng)前品牌房企是通過(guò)“跨界”投資實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)上逐步實(shí)現(xiàn)多元化。當(dāng)前無(wú)論是開(kāi)發(fā)商直接“跨界”投資，還是進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)、合作投資等，其很重要目的之一就是通過(guò)這樣的方式實(shí)現(xiàn)多元化投資的戰(zhàn)略布局，使其在國(guó)內(nèi)規(guī)?；?，“將雞蛋放進(jìn)兩個(gè)籃子里”，分散國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的風(fēng)險(xiǎn)，迅速在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)“多條腿走路”，從而在業(yè)務(wù)上逐步實(shí)現(xiàn)多元化布局發(fā)展。

新城鎮(zhèn)化帶來(lái)投資機(jī)會(huì)
新型城鎮(zhèn)化過(guò)程中投資結(jié)構(gòu)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)帶來(lái)市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)。從投資結(jié)構(gòu)變化來(lái)看，高鐵、軌道交通、智慧城市、環(huán)保等產(chǎn)業(yè)成為投資的重點(diǎn)。從消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化來(lái)看，農(nóng)資流通、旅游、消費(fèi)電子等成為未來(lái)消費(fèi)升級(jí)的重點(diǎn)。未來(lái)幾年，隨著居民收入水平提高，其消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)能力、消費(fèi)層次都將有所調(diào)整，我國(guó)將逐漸由投資拉動(dòng)型經(jīng)濟(jì)向消費(fèi)刺激型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變。因此，新型城鎮(zhèn)化將帶來(lái)諸多商機(jī)，對(duì)于品牌房企來(lái)講，當(dāng)然也不會(huì)錯(cuò)過(guò)以“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”方式進(jìn)行“跨界”投資的機(jī)會(huì)。
所謂“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”，是房企以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，實(shí)現(xiàn)土地的整體開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)，最終將項(xiàng)目構(gòu)建成為產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈一體化的平臺(tái)。
就綠地與申通地鐵、上海建工等滬上企業(yè)合作而言，可在未來(lái)綠地地鐵業(yè)務(wù)的運(yùn)作中，結(jié)合沿線土地出讓作為部分回購(gòu)條件，由綠地先期介入?yún)⑴c地鐵沿線區(qū)域的綜合功能開(kāi)發(fā)，發(fā)揮綠地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的優(yōu)勢(shì)，打造具備集商業(yè)、辦公、酒店等功能于一體的地鐵上蓋城市綜合體及配套服務(wù)設(shè)施。
同樣，對(duì)于恒大而言，無(wú)論是牧場(chǎng)經(jīng)營(yíng)、奶粉生產(chǎn)銷售等業(yè)務(wù)，還是進(jìn)軍畜牧業(yè)，從雞鴨鵝到牛羊豬，到牲畜家禽的飼養(yǎng)、深加工和銷售，還是進(jìn)軍有機(jī)糧油的生產(chǎn)、加工和銷售，背后也絕對(duì)不是單純進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)那么簡(jiǎn)單。也就是說(shuō)，在進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，背后勢(shì)必跟隨著它的拿地戰(zhàn)略，“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”勢(shì)必也會(huì)成為恒大的“跨界”投資轉(zhuǎn)型方向。

多元發(fā)展降低融資成本
事實(shí)上，隨著房地產(chǎn)行業(yè)融資成本攀升，通過(guò)“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”方式，還可以獲得更低的融資成本，降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
眾所周知，當(dāng)前銀行5年期以上貸款利率為6.55%，即便如此，房企也很難直接獲得這么低成本的融資，即使從銀行獲得貸款，平均融資利率也在10%左右；從信托渠道看，房企的普遍融資成本也在15%左右，部分房企有可能在18%~20%，甚至更高；海外的融資成本雖然在5%~6%左右，成本較低，但不是所有房企都能獲得。因此，對(duì)于房企來(lái)講，勢(shì)必會(huì)想方設(shè)法降低融資成本，以降低市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
從“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”的發(fā)展模式來(lái)說(shuō)，房企不僅可以獲得相對(duì)較低的融資成本，在某些領(lǐng)域還可以獲得地方財(cái)政補(bǔ)貼，或者稅費(fèi)返還等優(yōu)惠政策，甚至土地也可以免費(fèi)贈(zèng)送。這對(duì)房企來(lái)講，通過(guò)“跨界”投資，實(shí)現(xiàn)多元化發(fā)展同時(shí)，也獲得了相對(duì)較低的融資成本，“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”成為房企的一種變相低成本融資工具。
總之，從未來(lái)幾年的趨勢(shì)看，品牌房企“跨界”投資戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型還會(huì)如火如荼進(jìn)行，這些房企試圖通過(guò)“房企+X產(chǎn)業(yè)”的操作模式使城市、資本、產(chǎn)業(yè)與人口協(xié)調(diào)發(fā)展，在新型城鎮(zhèn)化的過(guò)程實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展價(jià)值。但是，品牌房企在“跨界”投資轉(zhuǎn)型過(guò)程中也應(yīng)該注意把控市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，不能一味跟風(fēng)，激進(jìn)地進(jìn)入一些陌生領(lǐng)域。
對(duì)“跨界”投資戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型過(guò)程中的房企來(lái)說(shuō)，如住宅地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、畜牧產(chǎn)業(yè)的情況，決策者要充分考慮公司如何以住宅業(yè)務(wù)板塊與“X產(chǎn)業(yè)”板塊并駕齊驅(qū)，“兩條腿”走路，規(guī)避不同板塊業(yè)務(wù)的投資風(fēng)險(xiǎn)，最終通過(guò)“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”的操作模式實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。
對(duì)具體的地產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)，其整個(gè)企業(yè)體系內(nèi)部能否在自有的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)中實(shí)現(xiàn)投資住宅的資金與投資“X產(chǎn)業(yè)”板塊的資金互動(dòng)，并且這兩者之間能夠?qū)崿F(xiàn)良好互補(bǔ)，這將成為投資者降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和實(shí)現(xiàn)可持續(xù)收益資金流的重要保證。

（作者為同策咨詢研究部總監(jiān)）