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產(chǎn)業(yè)和信托業(yè)都迎來了變革之年。一方面，多地房價出現(xiàn)下跌，中小房企頻現(xiàn)倒閉；另一方面，與之命運緊扣的信托業(yè)亦結(jié)束了高速增長時代，面臨著轉(zhuǎn)型陣痛。
在這樣的變革之年，信托公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將會做出怎樣的策略調(diào)整？
平安信托總經(jīng)理宋成立在近日舉行的“平安信托2014房地產(chǎn)金融論壇”上表示，未來信托和房地產(chǎn)的結(jié)合將愈加緊密，除傳統(tǒng)融資外，股權(quán)合作、持有型物業(yè)將進一步加強。
同時，平安信托將繼續(xù)依托平安集團的綜合金融平臺，探索新的模式，比如，房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融模式。

弱市下的策略調(diào)整
數(shù)據(jù)顯示，今年提前終止或兌付的信托產(chǎn)品中，無論在規(guī)模還是數(shù)量上，地產(chǎn)信托產(chǎn)品占比均為三成。
面對如今不斷下跌的房價，還款來源的不確定性進一步加深了房地產(chǎn)項目風險。有相關(guān)市場人士甚至認為，房地產(chǎn)信托的風險將全面爆發(fā)。
但平安信托物業(yè)投資部股權(quán)基金業(yè)務(wù)總監(jiān)艾兵表示，雖然房地產(chǎn)領(lǐng)域在現(xiàn)今市場上有一些波折調(diào)整，但是中國整體還處于快速發(fā)展的城鎮(zhèn)化階段。因而，從中長期來看，房地產(chǎn)的市場容量是巨大的，發(fā)展?jié)摿艽蟆?br /> 據(jù)了解，截至2014年5月底，平安信托房地產(chǎn)集合固定收益業(yè)務(wù)存量規(guī)模超過600億元。上半年的兌付規(guī)模超過100億元，下半年還將兌付超過200億元。
目前，存量項目里平安信托房地產(chǎn)項目分布在一、二線城市的比例超過三分之二，剩余期限2年以內(nèi)的產(chǎn)品占80%以上。
平安信托物業(yè)投資部融資業(yè)務(wù)總監(jiān)張欽家稱，在目前的市況下，公司在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域仍然堅持與大中型開發(fā)商合作為主，在新交易對手方面，對企業(yè)評估時將更趨謹慎，更加關(guān)注融資方的流動性管理等。
事實上，此前平安信托選擇的地產(chǎn)交易對象中，有80%以上都是大中型開發(fā)商，而在今年上半年，這個數(shù)字更是增長至90%。
“我們對企業(yè)的流動性特別關(guān)注，尤其在做融資業(yè)務(wù)這塊，我們不僅關(guān)注風控措施的落實，還關(guān)注企業(yè)整體流動性的預測和變化。此外，在項目動態(tài)控制這塊，我們有專業(yè)的資產(chǎn)管理團隊去跟蹤每個項目；同時，我們還會針對企業(yè)和項目做定期的壓力測試?！睆垰J家表示。

股權(quán)合作成戰(zhàn)略方向
當前，“轉(zhuǎn)型”已成為今年信托業(yè)的關(guān)鍵詞，作為信托公司的核心業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)信托的轉(zhuǎn)型自然首當其沖。
由于目前的房地產(chǎn)市場波動給地產(chǎn)企業(yè)流動性帶來壓力，現(xiàn)階段房企更加重視現(xiàn)金與杠桿的管理，并積極嘗試多樣化的融資手段，如設(shè)立房地產(chǎn)基金，創(chuàng)新信托產(chǎn)品。
談及與房企進行股權(quán)合作的形式，艾兵稱，“這將是下一步房地產(chǎn)信托投資產(chǎn)品中間的一個熱點?！睋?jù)艾兵透露，平安信托目前在股權(quán)基金方面的產(chǎn)品投資已超過80億元。
與債權(quán)類產(chǎn)品不同的是，房地產(chǎn)股權(quán)產(chǎn)品意味著更高的風險和收益，需投資者進行更準確的風險確認，這就要求信托公司在風險揭示和投資人教育方面更下功夫。艾兵還表示，在股權(quán)投資的業(yè)務(wù)方面，公司將更傾向于向機構(gòu)客戶推介，越來越抬高投資門檻，以此對客戶做出區(qū)分。
而對于選擇交易對手，艾兵認為，做股性的產(chǎn)品方面，對于投資項目本身的價值判斷，會是第一位的東西。

合適時機考慮做REITs
除了上述的房地產(chǎn)股權(quán)合作領(lǐng)域之外，平安信托稱，未來與房企合作的一大方向?qū)⑹窃诔钟行臀飿I(yè)并購盤活資產(chǎn)及專業(yè)化運作。
事實上，平安信托在持有型地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)在全國進行布局。目前，總投資規(guī)模超過260億元，部分項目在資產(chǎn)規(guī)模、回報率等方面已經(jīng)具備優(yōu)秀房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）基礎(chǔ)資產(chǎn)的特征。
然而，中國境內(nèi)目前還缺乏REITs上市的環(huán)境。平安信托物業(yè)策略研究部總監(jiān)李 慶賢表示，在國內(nèi)，目前REITs究竟是哪個監(jiān)管機構(gòu)來管，以什么法則來監(jiān)督、約束，相關(guān)制度沒有出臺。缺乏制度，對投資者來說就是增加REITs投資的風險。
此外，國際上REITs上市如果分配90%以上給投資者，對REITs經(jīng)營者來說通常有稅收優(yōu)惠。而在中國做REITs，重復征稅能否避免，能有多少稅收優(yōu)惠，這些都尚待解決。
李慶賢稱，中國應該有REITs平臺，允許國內(nèi)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)能夠以REITs形式上市，由此可為投資者增添一個很好的投資渠道。若有合適時機，平安信托會考慮做REITs。