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今年1~5月，受銀行信貸緊縮、存量增加等因素影響，大中城市商品住宅成交量同比去年同期普遍下滑2~3成，個(gè)別城市甚至下滑4~5成，市場(chǎng)成交量表現(xiàn)欠佳。同時(shí)，樓市的以下八大現(xiàn)象也表明，降價(jià)壓力比想象中的還要糟糕。

百城房?jī)r(jià)首次環(huán)比下跌
5月31日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2014年5月，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10978元/平方米，環(huán)比4月下跌0.32%，是2012年6月以來(lái)連續(xù)環(huán)比上漲23個(gè)月后的首次環(huán)比下跌。
其中，37個(gè)城市環(huán)比上漲，62個(gè)城市環(huán)比下跌，1個(gè)城市與4月持平。與4月相比，5月價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量減少18個(gè)，漲幅在1%以上的有7個(gè)，較4月減少4個(gè)；5月價(jià)格環(huán)比下跌的城市數(shù)量較4月增加17個(gè)，其中跌幅在1%（含1%）以上的有30個(gè)，較4月增加14個(gè)。

地方政府發(fā)出“限降令”
今年1~5月份，受銀行信貸緊縮等因素影響，房?jī)r(jià)大幅降價(jià)，導(dǎo)致土地市場(chǎng)遇冷，部分城市甚至出現(xiàn)流拍現(xiàn)象，嚴(yán)重影響了地方政府“土地招商”，部分城市出臺(tái)“限降令”阻擊房?jī)r(jià)下跌過(guò)快。如杭州市物價(jià)局、住保房管局5月23日發(fā)布規(guī)定稱(chēng)，樓盤(pán)降價(jià)超15%的將限制網(wǎng)簽，被市場(chǎng)解讀為“限降令”。另外，東莞物價(jià)局工作人員透露，如果成交價(jià)低于備案價(jià)15%，商品房網(wǎng)上銷(xiāo)售系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)鎖屏，也簽不了買(mǎi)賣(mài)合同。深圳、上海及南京等地都有類(lèi)似“限降令”規(guī)定，其中上海市住房保障和房屋管理局早在2011年11月出臺(tái)措施，規(guī)定房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格浮動(dòng)幅度超過(guò)20%，開(kāi)發(fā)企業(yè)需重新備案審批。

市場(chǎng)交易量普遍遇冷
5月份，盡管部分開(kāi)發(fā)企業(yè)采取大幅降價(jià)策略“以?xún)r(jià)換量”，但5月份整個(gè)市場(chǎng)成交氛圍尚沒(méi)回歸到“量”的軌道上來(lái)，今年1~5月大中城市成交量同比去年同期也普遍下滑2~3成，甚至個(gè)別城市成交量同比下滑4~5成，市場(chǎng)成交量表現(xiàn)欠佳。
其中，個(gè)別一線(xiàn)城市已接近或略微超過(guò)15個(gè)月降價(jià)壓力的指標(biāo)范圍值。上海、廣州、北京部分樓盤(pán)已率先大幅降價(jià)。二線(xiàn)城市之間開(kāi)始出現(xiàn)“分化”，開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)這些城市的投資傾向也明顯出現(xiàn)“分化”，如不同的企業(yè)對(duì)杭州的投資傾向短期內(nèi)也出現(xiàn)“分化”，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)已萌生退意。三四線(xiàn)城市仍面臨普遍性的去庫(kù)存壓力，但也出現(xiàn)分化。尤其是對(duì)于資源依懶性較大的城市、民間資本過(guò)于活躍的城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在較大問(wèn)題，甚至出現(xiàn)房企倒閉破產(chǎn)、債務(wù)違約的現(xiàn)象，比如神木、鄂爾多斯、溫州等城市。

銀行信貸緊縮影響成交節(jié)奏
受銀行信貸緊縮以及市場(chǎng)存銷(xiāo)比指標(biāo)提高等因素影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存壓力倍增。當(dāng)前來(lái)看，銀行信貸緊縮持續(xù)導(dǎo)致1~5月份市場(chǎng)短期表現(xiàn)仍然“馬力不足”，盡管央行5月12日“喊話(huà)”要求支持個(gè)人住房貸款后，但短期內(nèi)來(lái)看，因?yàn)椤把胛鍡l”并非正式通知，銀行存款成本也沒(méi)有明顯下降的跡象，大多數(shù)商業(yè)銀行并沒(méi)有立即下調(diào)首套房貸利率，貸款審批速度也沒(méi)有明顯提高，目前指望商業(yè)銀行下調(diào)利率、提高審批速度、支持首套自住房貸的政策落空。因此，銀行信貸緊縮導(dǎo)致“錢(qián)荒”、利率上浮的現(xiàn)象甚至?xí)绊懙?014年第三季度整體市場(chǎng)的行情。

“救市”措施難有起色
4~5月，多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取觀(guān)望與博弈的市場(chǎng)策略，或者還處于制定應(yīng)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)變化的策略過(guò)程中，導(dǎo)致整體市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)保守。尤其是4~5月部分城市開(kāi)始放松樓市限購(gòu)等“救市”措施，如天津、南寧等城市放松限購(gòu)、無(wú)錫戶(hù)籍新政刺激樓市需求、海口“買(mǎi)房落戶(hù)”政策、安徽部分城市定向?qū)捤晒e金貸款政策等措施，助長(zhǎng)了開(kāi)發(fā)企業(yè)博弈市場(chǎng)的決心，一定程度上不利于市場(chǎng)成交量拉開(kāi)節(jié)奏。從成交價(jià)格角度看，盡管定價(jià)更貼近市場(chǎng)，但也處于博弈狀態(tài)，難有大幅上漲或下跌動(dòng)力。

房企“搶收”半年報(bào)業(yè)績(jī)
當(dāng)前，由于市場(chǎng)成交量普遍性下滑、房企負(fù)債和存貨增幅的壓力、房貸收緊局面并未實(shí)質(zhì)改變等因素，使得上市房企在第二季度的銷(xiāo)售壓力、經(jīng)營(yíng)壓力明顯增加，尤其是2014年即將過(guò)半，對(duì)于上市房企來(lái)講，6月份半年報(bào)業(yè)績(jī)壓頂，房企勢(shì)必會(huì)采取相對(duì)應(yīng)的措施“搶收”半年報(bào)業(yè)績(jī)，當(dāng)然，適度的價(jià)格策略調(diào)整成為大多數(shù)房企的必然選擇。
不過(guò)，從開(kāi)發(fā)商定價(jià)角度來(lái)講，由于短期內(nèi)銀行信貸緊縮仍然會(huì)影響樓市的成交節(jié)奏，市場(chǎng)成交量“普跌”及企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)下滑將給開(kāi)發(fā)商更大的市場(chǎng)銷(xiāo)售壓力。因此，從4~5月份的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，大中城市樓盤(pán)變相促銷(xiāo)或小幅優(yōu)惠小幅促銷(xiāo)的“平價(jià)”策略將成為市場(chǎng)主流和趨勢(shì)。同時(shí)，一些大型品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)也開(kāi)始出現(xiàn)大幅降價(jià)的市場(chǎng)行為，并且大幅降價(jià)的樓盤(pán)越來(lái)越多。預(yù)計(jì)由于上市房企6月份半年報(bào)業(yè)績(jī)壓頂，這些房企勢(shì)必會(huì)采取大范圍“以?xún)r(jià)換量”的措施“搶收”半年報(bào)業(yè)績(jī)。

大型房企開(kāi)始大幅降價(jià)
在銀行信貸緊縮的市場(chǎng)背景下，大型房企開(kāi)始大幅降價(jià)的市場(chǎng)行為讓當(dāng)前的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)更加明朗化。在當(dāng)前的市場(chǎng)博弈階段，能否真正降價(jià)到位是激活當(dāng)前的樓市成交量的關(guān)鍵，也是緩解各個(gè)房企及當(dāng)前市場(chǎng)庫(kù)存相對(duì)較大的關(guān)鍵。
從今年的4~5月份來(lái)講，大型品牌房企總體仍然呈現(xiàn)出“猶抱琵琶半遮面”的特征，但是這樣的狀況應(yīng)該不會(huì)持續(xù)太久。
從開(kāi)發(fā)企業(yè)心態(tài)來(lái)講，目前大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)比較現(xiàn)實(shí)，其對(duì)于當(dāng)前期望值也明顯沒(méi)有之前那么高，預(yù)計(jì)6月份及第三季度，樓市已經(jīng)難以出現(xiàn)大幅反彈的機(jī)會(huì)，開(kāi)發(fā)商也不可能從價(jià)格上獲得相對(duì)不錯(cuò)的利潤(rùn)空間。此時(shí)，大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)采取比較現(xiàn)實(shí)的降價(jià)回籠資金的市場(chǎng)策略，預(yù)計(jì)大范圍降價(jià)馬上拉開(kāi)。

“地王”企業(yè)面臨破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)
作為發(fā)展與擴(kuò)張的戰(zhàn)略，不少房企尤其是大型房企始終沒(méi)有停止逆勢(shì)擴(kuò)張，甚至在市場(chǎng)火熱期仍然比較激進(jìn)的拿地，制造“地王”。以去年下半年來(lái)講，以閩系房企為代表的第三、第四梯隊(duì)房企逆襲土地市場(chǎng)，以期短期內(nèi)謀求上位，實(shí)現(xiàn)區(qū)域深耕或全國(guó)化布局。
但是，也正是由于這些房企的永無(wú)止境的市場(chǎng)擴(kuò)張戰(zhàn)略，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)企業(yè)在持續(xù)拿地、采購(gòu)、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售過(guò)程中需要更多的資金。因此，當(dāng)企業(yè)的擴(kuò)張的盲動(dòng)性與2014年銀行信貸緊縮相遇時(shí)，企業(yè)的資金面的需求就與市場(chǎng)流動(dòng)性趨緊的矛盾就日益突出。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，從企業(yè)的層面就表現(xiàn)出了資金鏈危機(jī)的問(wèn)題。
筆者認(rèn)為，在銀行信貸緊縮的市場(chǎng)背景下，標(biāo)榜“高溢價(jià)”的企業(yè)、以閩系房企為代表的激進(jìn)型企業(yè)、過(guò)度依賴(lài)民間資本的企業(yè)、沒(méi)有戰(zhàn)略規(guī)劃與風(fēng)險(xiǎn)控制標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)等這四類(lèi)拿過(guò)“地王”企業(yè)受影響比較大，正在面臨生與死的抉擇，極有可能目前已經(jīng)面臨資金鏈斷裂、債務(wù)違約或被收購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。

（作者為同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)）