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近幾個(gè)月以來(lái)，一系列限貸、限購(gòu)的樓市境遇，讓住宅市場(chǎng)“錢(qián)”景不明。但值得關(guān)注的是，當(dāng)住宅市場(chǎng)受阻之時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)卻迎來(lái)了大好光景。
據(jù)重慶統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年一季度，重慶主城辦公樓投資、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資分別增長(zhǎng)了56.3%、49.9%。第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，在重慶主城商業(yè)地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的背后，外地資金的份額也在逐年增加，目前已占到總投資額的10%左右。正如大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市正在發(fā)生變革，也催生了商業(yè)地產(chǎn)機(jī)遇。

住宅投資轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)
去年還在從事金融業(yè)的吳先生，今年一下投身到商業(yè)地產(chǎn)。從今年1月份起到現(xiàn)在，他已經(jīng)投資了4處商用物業(yè)，花費(fèi)達(dá)6000萬(wàn)元左右，他認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始迎來(lái)前所未有的好時(shí)期，現(xiàn)在該出手了。
與吳先生一樣看好商業(yè)物業(yè)投資前景的余先生，目前也在到處看商鋪。他表示，住宅投資受政策調(diào)控，不如之前好出手了，加上回報(bào)率逐年遞減，算下來(lái)還不如投資商鋪回報(bào)率高、保險(xiǎn)。同時(shí)他透露，“之前與他一起炒住宅的朋友幾乎都轉(zhuǎn)做商鋪投資了?！?br /> 世聯(lián)地產(chǎn)西南地區(qū)重慶綜合業(yè)務(wù)事業(yè)部總經(jīng)理李璽算了一筆賬：僅以希爾頓商務(wù)樓為例，最開(kāi)始的售價(jià)在5000元左右/m2，現(xiàn)在的租金為100元左右/m2，照此算下來(lái)，十來(lái)年的時(shí)間，回報(bào)率達(dá)到了20%。另外，重慶新天地目前租金在50~60元/m2，但業(yè)內(nèi)人士心里都清楚，“再過(guò)幾年，這里肯定不只這個(gè)租金價(jià)格?！?br /> “但與之相反的是住宅投資，就不可能達(dá)到這樣的回報(bào)率，因?yàn)樽≌墓δ苄詻Q定了增長(zhǎng)空間必然受限，這也論證了解放碑時(shí)代豪苑的住宅房目前幾乎成為商用出租的原因，因?yàn)榇蠹叶贾馈饨o租戶住，遠(yuǎn)沒(méi)有租給公司的價(jià)格高’?！崩瞽t表示，過(guò)去幾年來(lái)，商業(yè)和寫(xiě)字樓市場(chǎng)一直受政策影響很少，目前也不會(huì)受到政策限制和打壓，商業(yè)和寫(xiě)字樓市場(chǎng)近幾年基本與中國(guó)的經(jīng)濟(jì)同步發(fā)展。
“即使是商業(yè)地產(chǎn)，在市場(chǎng)下行周期受到的影響不大，而在市場(chǎng)反彈時(shí)也沒(méi)有出現(xiàn)暴漲，這主要是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的投機(jī)屬性沒(méi)有住宅強(qiáng)?！崩瞽t認(rèn)為。

民間資本尋求避險(xiǎn)路徑
在宏觀調(diào)控抑制了住宅投資之后，資本也陷入觀望，但總要尋找投資渠道。
重慶威舞營(yíng)銷公司總經(jīng)理李鐘杰認(rèn)為，接下來(lái)將會(huì)有大量的資金釋放出來(lái)投入到商業(yè)地產(chǎn)投資中。
“安全性資本的投資偏好是商辦物業(yè)，他們從不炒房?！崩铉娊鼙硎?，今年我們是看好重慶的商辦物業(yè)市場(chǎng)的。原因有兩點(diǎn)：一是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)‘V形底’的深度取決于政府對(duì)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值7.5%既定目標(biāo)的追求度，如果7.5%的目標(biāo)是一定要達(dá)到的，那么今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的‘V形底’就會(huì)比較淺；如果政府對(duì)7.5%目標(biāo)的追求不那么強(qiáng)烈，‘V形底’就會(huì)比較深。總之，未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)主要取決于政府的政策方向。二是商辦物業(yè)不受打壓。”
“商業(yè)地產(chǎn)的前景是很值得期待的。”重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院系主任馬智利也認(rèn)為，當(dāng)前中國(guó)樓市發(fā)展方向，已決定了住宅投資市場(chǎng)勢(shì)必轉(zhuǎn)向商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)。同時(shí)，近年來(lái)重慶因長(zhǎng)江上游經(jīng)濟(jì)中心的城市定位以及快速的成長(zhǎng)力，重慶凈人口流入量指標(biāo)始終保持著增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，每年均在25萬(wàn)人左右，“正因如此，不少外地資金瞄準(zhǔn)了重慶。”馬智利說(shuō)。

開(kāi)發(fā)商積極布局商業(yè)地產(chǎn)
商業(yè)地產(chǎn)比住宅更抗周期性的特點(diǎn)，令一些全國(guó)型品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)始加大商業(yè)地產(chǎn)的比重。
近期，紅星地產(chǎn)的舉動(dòng)令人關(guān)注。去年4月，紅星地產(chǎn)曾經(jīng)對(duì)外宣布，紅星地產(chǎn)全面進(jìn)軍商業(yè)領(lǐng)域，計(jì)劃到2020年，建成300座家居MALL、100座百貨MALL。
事實(shí)上，截至目前，紅星地產(chǎn)已在北京、天津、重慶、上海、福建、昆明等全國(guó)25個(gè)城市進(jìn)行了38座綜合體項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，其中在建和運(yùn)營(yíng)的商業(yè)面積超600萬(wàn)平方米。今后的8年，紅星地產(chǎn)還將加快商業(yè)地產(chǎn)投資步伐，將京津塘、長(zhǎng)三角、西南、東北作為4大戰(zhàn)略區(qū)域。
去年，龍湖地產(chǎn)在江北鷂子丘取得一塊31萬(wàn)平方米的商業(yè)用地，也表明龍湖在商業(yè)上進(jìn)一步加大了深耕。此外，同一時(shí)期，萬(wàn)達(dá)布局龍洲灣，從所拿地塊本身來(lái)說(shuō)，100萬(wàn)平方米的總建筑面積，住宅只占據(jù)總建筑面積的30%，也就是說(shuō)，將有近70萬(wàn)平方米的體量是作為商業(yè)、商務(wù)和公共設(shè)施來(lái)開(kāi)發(fā)的。
而今年，在東原推售項(xiàng)目中，商業(yè)也占有較大比重，且業(yè)態(tài)涵蓋SOHO、LOFT、寫(xiě)字樓、商鋪等。與此同時(shí)，萬(wàn)科、華潤(rùn)、富力等大型房企也不約而同地宣稱，未來(lái)將不斷擴(kuò)大在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投入。
對(duì)此，力帆中心相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，2014年的商業(yè)地產(chǎn)，無(wú)論企業(yè)還是個(gè)人投資都是很好的機(jī)會(huì)，眾多房企正在重慶的商業(yè)地產(chǎn)版圖上劃分自己的新范圍。
全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生也曾表示，政府的調(diào)控方向主要針對(duì)涉及民生的住宅市場(chǎng)，目前對(duì)商業(yè)地產(chǎn)持較為寬容的態(tài)度。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展對(duì)政府維持穩(wěn)定稅收也是有益的，“商業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)較好的發(fā)展機(jī)遇?！?