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近年來，國家諸多政策多次釋放明確信號：大力加強養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)，支持社會力量舉辦養(yǎng)老機構(gòu)；發(fā)展多樣化的養(yǎng)老服務(wù)體系，使之成為調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、促升級的重要力量。在此大背景下，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)欣欣向榮，眾多資本紛至沓來。

頂層設(shè)計釋放“政策紅利”
近年來，吸引社會資本參與發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，這被視為深化養(yǎng)老服務(wù)業(yè)改革的“活水”。自中國步入老齡化社會以來，在政策層面上已經(jīng)把社會資本進入養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的障礙減到最小。
2013年9月，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，對加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)做了系統(tǒng)安排。這是我國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展史上的一個重要里程碑，是指導(dǎo)今后一個時期我國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的綱領(lǐng)性文件。根據(jù)《意見》要求，其中涉及國土資源部的工作任務(wù)主要是完善土地供應(yīng)政策。多位知情人士證實，關(guān)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)土地供應(yīng)問題的通知很快就會出臺，這份文件將會明確對養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)用地供應(yīng)問題給予政策支持。
今年4月22日，國土資源部人士透露，中國即將出臺一項旨在鼓勵增加養(yǎng)老服務(wù)建設(shè)用地供應(yīng)的政策。目前相關(guān)文件已經(jīng)起草完畢，并將于近日正式發(fā)布。這是對國務(wù)院去年9月發(fā)布的《意見》要求的首次回應(yīng)。　

養(yǎng)老地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)結(jié)合
上述這些明確扶持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)國家政策陸續(xù)出臺，不斷地刺激房地產(chǎn)業(yè)的神經(jīng)，也吹響了各路房企進軍養(yǎng)老地產(chǎn)的號角。今年6月，山東養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)博覽會將舉辦，與往年不同的是，今年將有一批養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)參加。據(jù)了解，濟南、聊城、煙臺、青島等地相繼建設(shè)了投資超過10億元的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，其中，青島新華錦、煙臺南山老年公寓社區(qū)相繼投入使用。
青島芭東控股集團有限公司董事長楊晨光認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)對于地產(chǎn)商來說，還是一個新興概念，更遑論普通市民。當(dāng)下很多青島市民認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)就是指“空氣清新、環(huán)境好”的住宅項目。而業(yè)內(nèi)對養(yǎng)老地產(chǎn)的要求遠遠不止環(huán)境因素，更重要的是產(chǎn)品的品質(zhì)：養(yǎng)老地產(chǎn)需要根據(jù)老年人的生活需求進行專項設(shè)計，從內(nèi)部戶型到小區(qū)硬件，再到后期運營，各方面都考慮到老年人生活的便利、安全和舒適。
而楊晨光對養(yǎng)老地產(chǎn)的闡釋又更進了一步：“做養(yǎng)老地產(chǎn)項目不能單一倡導(dǎo)養(yǎng)老概念，而是更高端的養(yǎng)生養(yǎng)老。”所謂“養(yǎng)生養(yǎng)老”，就是把養(yǎng)老地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)結(jié)合在一起。他認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)項目不等于養(yǎng)老院，“不是等你很老了，身體不好了才到這個地方呆著，而是年紀(jì)大又具備經(jīng)濟能力，有這種養(yǎng)老需求，就可以到這里來。因為養(yǎng)老地產(chǎn)項目選址環(huán)境好，空氣好，生活舒適，達到養(yǎng)生、享受生活的目的。”
楊晨光希望，養(yǎng)老地產(chǎn)項目能打造成像德國巴登巴登一樣的度假勝地?！艾F(xiàn)在北京、上海等大城市有很多老人有這樣的養(yǎng)老需求，將來項目運營起來可以把他們吸引過來。而且在山東這個傳統(tǒng)文化濃厚的地方，把父母送到這里來養(yǎng)老也是孝道的一種體現(xiàn)；子女每年來探親、度假，這對旅游經(jīng)濟是一個很大的促進?！?

養(yǎng)老用地的困惑與解決之道
隨著養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的興起與發(fā)展，用地問題成了養(yǎng)老地產(chǎn)項目順利開展的首個阻力。對此，資深房產(chǎn)問題分析專家柯志欽認(rèn)為，政府、房企可從以下幾點展開思考：
差別化對待：從目前我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀來看，養(yǎng)老地產(chǎn)用地既沒有單獨劃分，也沒有具體的政策支持，這導(dǎo)致在供地計劃中分配給養(yǎng)老項目的土地不足。“地以稀為貴”，土地資源短缺使養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)成本普遍較高。對于企業(yè)主導(dǎo)的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，如高端養(yǎng)老休閑社區(qū)，一般會采取出租、賣產(chǎn)權(quán)、直接買斷等運營方式的，土地使用應(yīng)符合市場規(guī)則，通過招拍掛拿地。但要有效避免“以養(yǎng)老之名行地產(chǎn)之實”。
另外，為了解決養(yǎng)老地產(chǎn)無地可用的困境，一些想在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域大展拳腳的企業(yè)或地方政府也想出了另外一種解決辦法，即配建和改建。例如深圳通過舊廠房、住宅和其他物業(yè)改建的方法解決了養(yǎng)老地產(chǎn)用地難的問題。但同時也規(guī)定，在改擴建、新建保障性和政策性住房中，要重點向優(yōu)撫老人、低收入高齡老人傾斜。
納入大規(guī)劃：養(yǎng)老地產(chǎn)要進入良性循環(huán)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)取決于政策環(huán)境。政府應(yīng)在城市建設(shè)和土地規(guī)劃方面，將養(yǎng)老地產(chǎn)項目放在整個城市的服務(wù)體系中進行考慮。以新加坡為例，其養(yǎng)老規(guī)劃就預(yù)期了未來四五十年的發(fā)展，并確定了大致的土地利用分類規(guī)劃，留出了足夠的專業(yè)用地，這樣的規(guī)劃值得我國借鑒。
另外，鑒于國外養(yǎng)老地產(chǎn)都是由基金持有的情況，建議房企探索對接資本市場，研究養(yǎng)老地產(chǎn)金融化發(fā)展模式，最終緩解拿地帶來的資金緊張壓力。
此外，房企也應(yīng)充分做好市場調(diào)研，比如新入市的房企可先啟動試點，待通過試點把品牌和管理團隊打造成熟后，再擴大發(fā)展。