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華夏時報 在“京十五條”滿月的時候，1至2月份北京樓市的成交量出現(xiàn)了環(huán)比約六成的下降，3月5日，遠(yuǎn)洋一方每平米降4000元的“以價換量”的銷售手段被持續(xù)關(guān)注，目前全市也有108個項目有折扣。由此，北京房價是否會出現(xiàn)大范圍的下降也成了備受關(guān)注的問題。

業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前政策限購，使客戶群體限定在一定范圍內(nèi)，不會出現(xiàn)因為房價降低就有更多人買房的情況，因此大規(guī)模降價不太可能出現(xiàn)。

觀望致成交下跌

3月15日，北京市統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)，今年1至2月，全市新建商品房銷售面積為173.9萬平米，比上年同期下降18.9%。其中，住宅銷售面積為132.3萬平米，下降21.1%。

記者根據(jù)北京市統(tǒng)計局2010年公布的北京市房地產(chǎn)市場運行情況中的數(shù)據(jù)計算，2010年11月、12月北京市住宅銷售面積分別為151萬平米和202.6萬平米，這樣，今年1-2月份的銷售面積環(huán)比下跌了六成左右。

此外，鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，3月上旬新建商品房簽約量為2857套，日均簽約量為190套，已經(jīng)下跌到200套以下。這也是自2010年7月份后新建商品房日均簽約量再次下跌到日均200套以下。而調(diào)控后簽約量最低是在去年一次調(diào)控后的6月份，日均簽約量為165套。

陽光100集團常務(wù)副總裁范小沖向記者表示：“北京限購政策使很多人失去了買房資格。加之政策出臺后的兩三個月是政策消化期，開發(fā)商和購房者都處在觀望期，購房者在持幣待購，因此成交量的下跌比較嚴(yán)重。經(jīng)過這段觀望期之后，成交量應(yīng)該會有所回升，但是絕對不會回到以前的水平?！?/p>

大幅度折扣尚未出現(xiàn)

3月5日，遠(yuǎn)洋一方第三次開盤，價格從去年11月份的25000元/平米降到21000元/平米，成為北京首個直接降價的項目。由此，也引發(fā)了人們對于北京市場大范圍降價是否拉開序幕的討論。

事實上，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)一貫善于“以價換量”。2008年9月，位于石景山的遠(yuǎn)洋山水就率先以7折優(yōu)惠推出100套特價房，當(dāng)時也造成了老業(yè)主的不滿。這次遠(yuǎn)洋一方再次率先降價，而遠(yuǎn)洋地產(chǎn)內(nèi)部對于這個方法取得的效果顯然比較滿意。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)內(nèi)部某人士向記者表示：“目前來看，遠(yuǎn)洋一方用‘搶’的辦法取得了比較好的效果，目前樓盤已經(jīng)銷售了約60%?！?/p>

據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，從3月北京在售打折項目的情況看，北京打折項目一共有108個。據(jù)記者觀察，目前打折的樓盤中，折扣一般都在九五折左右，而且大多是全款下的折扣。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅向記者表示：“目前來看，折扣力度還是比較常規(guī)的，并沒有特別低的折扣，遠(yuǎn)洋一方這樣的降價只是個案。還有一些項目是尾房，所以采取一些折扣，加快銷售。北京市場上還不能說出現(xiàn)了大范圍打折降價的現(xiàn)象?！?/p>

北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理楊少鋒則認(rèn)為：“不少項目前期積累了不少客戶，在這些客戶還沒有消化完之前，開發(fā)商不會急著降價，現(xiàn)在雖然有一些打折的現(xiàn)象，但是價格不能稱得上松動?！?/p>

第三季度是重要節(jié)點

記者在與多位業(yè)內(nèi)人士交流中發(fā)現(xiàn)，他們大多數(shù)認(rèn)為，第二季度是傳統(tǒng)的銷售旺季，4、5月份的入市樓盤應(yīng)該會有比較大的增加，到了下半年，會有更多的樓盤入市，到時候競爭會比較激烈。

“京十五條”出臺后，開發(fā)商一直在觀望。3月上半月新開盤數(shù)量僅為8個，而1月到3月中旬新開項目一共也只有16個。

上述遠(yuǎn)洋地產(chǎn)內(nèi)部人士表示：“我們預(yù)計下半年開盤的項目會比較多，因此遠(yuǎn)洋一方選擇搶先開盤?！?/p>

據(jù)遠(yuǎn)洋內(nèi)部統(tǒng)計，目前遠(yuǎn)洋一方的購買人群基本都是北京戶籍，而且以首套房為主，第二套房都比較少。楊少鋒也表示，自己代理銷售的項目中，購買的人群基本都是北京戶籍，也有不少來看房的人是非北京戶籍，但其中九成都是在被限購范圍內(nèi)，無法買房。

因此上述人士認(rèn)為，限購使客戶群體限定在一個范圍內(nèi)，如果下半年開盤的項目比較多，但是符合條件買房的人卻不會明顯增加，這樣分配到每個項目上的人數(shù)就會變少，那么競爭會非常激烈，遠(yuǎn)洋一方搶在3月份開盤也是出于這個原因，以避開與其它項目的競爭。

因此，上述人士表示，雖然現(xiàn)在的折扣還是不痛不癢，但是，隨著下半年入市的項目多起來，會有更多的項目采取以價換量的辦法，第三季度是一個重要的節(jié)點。

范小沖就表示：“限購使得購房人群相對固定在一個數(shù)量上，不會出現(xiàn)因為房價降低就有更多的人群買房。因此，率先降價的樓盤會占得先機，跟進的樓盤效果則不會太明顯。而第三季度之所以是一個重要節(jié)點，是因為一部分開發(fā)商的資金鏈到時就會出現(xiàn)比較緊張的狀況，因此可能會出現(xiàn)比較多的降價現(xiàn)象?！?/p>

但是，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為與之前不同，降價并不能收到預(yù)期的效果。因此，范小沖認(rèn)為未來不會出現(xiàn)大規(guī)模降價的現(xiàn)象，只是會不斷出現(xiàn)個別樓盤的跳水表演。

樓盤降價周邊市場忐忑

本報記者劉勇北京報道

最近，遠(yuǎn)洋一方的降價讓代理涿州某項目銷售的代理公司的總經(jīng)理開始感到不安。

在遠(yuǎn)洋一方降價前，北京周邊的河北涿州某項目剛開盤。代理該項目的經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理向記者表示：“我們的銷售價格比之前的預(yù)期價格提高了大約5%，開盤價在6500元/平米?！?/p>

上述人士認(rèn)為，“京十五條”出臺后，一些北京人來涿州買房，加上涿州本地人的客戶群體，其認(rèn)為市場需求還是存在的，所以調(diào)高了價格。

但是，遠(yuǎn)洋一方的降價讓這位總經(jīng)理開始擔(dān)心。他向記者表示：“我們在北京也有代理的項目。目前，雖然北京只有遠(yuǎn)洋一方一個項目降價，但是北京的樓市對于周邊樓市的影響是很大的。如果北京的樓市價格開始松動，我擔(dān)心購房者的心理會產(chǎn)生變化，會影響周邊樓市的銷售，因此不能不擔(dān)心北京房價松動對涿州的影響?！?/p>

當(dāng)然，也有開發(fā)商堅持認(rèn)為北京周邊的樓市不會因為北京房價的松動而下降。

位于香河的珠光御景項目在2010年11月份的均價為5500元/平米左右，今年新開的樓盤均價已經(jīng)達到了約6500元/平米。當(dāng)問及北京降價是否會對香河的樓市造成影響時，珠光御景項目銷售總監(jiān)崔暉向記者表示：“香河是離北京市最近、交通最方便的周邊城市，地理位置有優(yōu)勢。而且即便是北京降價，也不可能降到6000元/平米以下，因此不必?fù)?dān)心香河樓市會隨北京樓市價格的松動而下降?！?/p>

但是，崔暉坦言也擔(dān)心購房者的心理發(fā)生變化。

事實上，北京樓市對于周邊市場的影響是顯而易見的。2009年年初，通州房價的下跌都引起了燕郊房價的下跌。

2010年11月，“環(huán)首都經(jīng)濟圈”的規(guī)劃讓香河、涿州等北京周邊地區(qū)的樓市受到關(guān)注，也使得成交冷淡的燕郊樓市連帶受到追捧?！熬┦鍡l”出臺后，在北京工作的限購人群中有一些人有意在北京的周邊地區(qū)置業(yè)。

北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理楊少鋒向記者表示：“目前，北京新開樓盤基本都集中在郊區(qū)，競爭比較激烈，因此郊區(qū)的樓盤可能會率先降價。而郊區(qū)價格的松動將會給燕郊以及香河、涿州等周邊區(qū)域帶來比較大的影響?！?/p>

但是，陽光100集團常務(wù)副總裁范小沖則認(rèn)為：“與之前不同，限購使一部分人失去了購房資格，即使北京房價下降，也無法買房。而北京周邊地區(qū)則給了這部分人買房的機會，因此連帶影響不會像之前那樣大。