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盡管6月初北京、上海、重慶、廣州、深圳、杭州六大一線城市住宅存貨已經(jīng)超過20萬套大關，但即便是在官方看來，這也并非是庫存的“峰值”所在，2010年的四季度，住房庫存這一關乎房企現(xiàn)金回流的關鍵指標，將達到“最大值”，市場調(diào)整的壓力也將達到最大。

這一判斷來自住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心副主任秦虹，而目前，住房和城鄉(xiāng)建設部亦在高度關注這一市場指標的變化，包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的市場各方，也基本認定，由于此前開工量的加大，四季度也將決定他們的命運，而正因如此，加緊提前出貨，或許是應對命運決戰(zhàn)之前，最好的糧草儲備。

庫存峰值

“現(xiàn)在我們對庫存的問題還沒有那么大的擔心，因為調(diào)控政策預期之內(nèi)，庫存肯定是會上漲的，而且我們覺得，四季度的庫存很可能是個峰值，我們現(xiàn)在是密切監(jiān)控這一指標的變化?！苯?，住房和城鄉(xiāng)建設部(下稱建設部)的一位官員向《中國經(jīng)營報》記者表示。

此前，記者獲得的來自中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至6月6日，北京、上海、重慶、深圳、廣州、杭州6個一線城市的住宅期房庫存已經(jīng)高達261081套，而比照市場深度調(diào)整的2008年，市場大規(guī)模的價格調(diào)整恰恰發(fā)生在一線城市庫存總量在28萬~30萬套的區(qū)間。

記者了解到，由于2009年10月份新開工面積增長速度由負轉(zhuǎn)正，導致了2010年一季度開發(fā)量特別巨大，“今年一季度，甚至今年1到5月份，新開工面積實際上一直處于歷史的最高位?！鼻睾缦蛴浾弑硎?，而她的這一分析，與前述建設部不愿具名的官員提供的情況基本一致。

秦虹的邏輯在于，隨著這些開工量在下半年轉(zhuǎn)為供應量，再加上新政帶來的大量樓盤延遲開盤，樓市在下半年，尤其是在四季度，將會面臨巨大供應壓力。

記者綜合建設部、中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院的相關監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，6大一線城市中的3個，周成交量均屬下滑，并且幅度超過20%，廣州和北京分別以36.53%和25.44%的周環(huán)比降幅，分列一、二位，6大一線城市中，重慶、杭州、深圳的成交量環(huán)比顯現(xiàn)增幅。

“過去正常情況是，上半年成交面積占全年成交面積的比例一般在1/4到1/5，大量供應還是在下半年，今年這個特點尤其明顯，市場供應前低后高的特點更突出。”秦虹說。

加速出貨

“我們項目三期，也就是最后一期，開始執(zhí)行指定房源的無理由退房政策。”日前，K2海棠灣的相關負責人告訴記者。這是一個位于通州的住宅項目，而它所在的區(qū)域，曾在CBD東擴和通州新城規(guī)劃公布的雙重利好刺激之下，半年之內(nèi)，住房均價飆升49%，還曾一房難求。

記者了解到，該政策具體的執(zhí)行方式是，購房人在項目交房之前兩個月的15日內(nèi)，可選擇零成本退出，其所投入的資金不會受到任何損失。這樣從根本上解決了購房人置業(yè)的風險。

目前，記者掌握的情況表明，北京樓市若干中型住宅項目都在考慮無理由退房的可能性。

秦虹認為，新政最主要的作用，莫過于改變市場原有的期望， “新政出臺之后，短期內(nèi)會形成供求關系和房價、地價預期的轉(zhuǎn)變，這點很重要，政策要引導預期的轉(zhuǎn)變。”秦虹舉例，地王的出現(xiàn)，曾帶動全社會對房價上漲預期；而當前新政一個最重要的效果，就是產(chǎn)生“對沖性力量”，使市場趨向于理性。

而市場趨于理性最為明顯的表現(xiàn)，即是市場中的主動權從開發(fā)商向購房者群體中轉(zhuǎn)移，北京四方聯(lián)達房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少峰就表示，退房權力在哪一方，基本上就標志著樓市主導權的天平向哪一方傾斜。2009年之所以退房一事在北京市場銷聲匿跡，實際上便是開發(fā)企業(yè)在樓市的報復性上漲中，占據(jù)市場強勢地位的典型表現(xiàn)，而如今，無理由退房的重新出現(xiàn)，則意味著這一格局開始松動并改變。

而無理由退房實際上只是開發(fā)商加速出貨的手段之一，價格策略的制定與優(yōu)惠，也在不同程度開始試探市場的反應，記者掌握的情況表明，包括富力地產(chǎn)又一城項目以及霄云里8號項目，都以指定特定房源，或者免費提供精裝修的方式，促進銷售，直接降價或者折抵精裝修后，其降價額度最高甚至可達到萬元/平方米左右。

“趨勢已經(jīng)非常明顯，全國成交量和價格的增速已經(jīng)大幅下滑?！笔缆?lián)地產(chǎn)董事長陳勁松告訴記者，而他認為，如果把預售資金監(jiān)管這個因素包含進入，這將導致全國絕大部分的地產(chǎn)商資金鏈條吃緊，而這將導致開發(fā)商進一步加劇調(diào)整的預期，從而在存貨峰值到來之前，加速出貨。（中國經(jīng)營報）