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21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 田新杰 上海報(bào)道

根據(jù)上海市政府官方半年內(nèi)的土地招拍掛出讓相關(guān)信息統(tǒng)計(jì)，2010年1-6月上海共推出普通住宅用地127.84萬(wàn)平方米，配套商品房地塊173.50萬(wàn)平方米。而據(jù)上海今年的住房供地計(jì)劃，即純粹的商業(yè)住宅類(lèi)型用地330公頃，保障型住房770萬(wàn)平方米，今年上半年各僅完成38.74%、22.5%。但是，上半年土地出讓總金額達(dá)到466.67億元，較去年上半年的83.78億元同比暴漲457％。

和近期地價(jià)在調(diào)控行情下有所調(diào)整的感受相反，上半年上海以僅完成全年計(jì)劃不足4成的供地量，實(shí)現(xiàn)了暴增4倍多的土地出讓收入，背后關(guān)鍵因素?zé)o疑還是地價(jià)整體居高不下，上半年上海居住用地平均溢價(jià)率依然高達(dá)91%。

“下半年實(shí)現(xiàn)土地供應(yīng)計(jì)劃的壓力很重，結(jié)果未可知?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍表示。
4成的地賣(mài)5倍的錢(qián)：還是貴？

青浦工業(yè)園區(qū)島區(qū)西側(cè)地塊，是上海今年上半年最后出讓的一幅居住用地，該地塊6月23日成功出讓?zhuān)鐑r(jià)率高達(dá)136%。上海中原地產(chǎn)分析師龔敏指出，今年上半年上海土地市場(chǎng)整體呈現(xiàn)供應(yīng)小幅攀升，交易高度活躍。

據(jù)上海中原研究咨詢部數(shù)據(jù)顯示，1-6月上海土地出讓公告共推出居住用地規(guī)模178.03萬(wàn)平方米，比同期小幅增長(zhǎng)5.31%；成交378.2萬(wàn)平方米，比同期大幅增長(zhǎng)132.27%。交易量大幅攀升，主要是由于2009年底推出地塊在2010年初集中成交所致。

市場(chǎng)活躍的背后，無(wú)疑是企業(yè)依然不低的拿地?zé)崆?。旭輝集團(tuán)董事長(zhǎng)總裁林中告訴本報(bào)，旭輝在地價(jià)回落的時(shí)候謹(jǐn)慎拿地，完全符合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。

綜觀上半年上海土地購(gòu)置單位中，萬(wàn)科、招商、龍湖等品牌房企背影頻頻閃現(xiàn)。5月保利再次出手連獲閔行浦江新城2幅地塊，榮登品牌房企拿地之首。除此之外，一些非本行但不乏實(shí)力的投資機(jī)構(gòu)繼續(xù)進(jìn)入上海土地市場(chǎng)。溫州的“浙江國(guó)瑞創(chuàng)業(yè)投資有限公司拍得朱涇鎮(zhèn)城南E1（A、D）地塊、萊蒙寶山信息資訊（深圳）有限公司競(jìng)得嘉定區(qū)外岡鎮(zhèn)百安路以西、恒榮路以南地塊等”。

下半年的壓力

從樓市調(diào)控效果的角度，地價(jià)依然高位徘徊，地方政府顯然需要承受多方壓力。特別是居住用地以其突出的溢價(jià)水平、敏感的市場(chǎng)感知度，在土地市場(chǎng)中起到風(fēng)向標(biāo)的作用。

上半年，上海居住類(lèi)用地溢價(jià)受單幅地塊成交影響，呈現(xiàn)起伏跳躍發(fā)展軌跡，雖然部分地價(jià)占周邊房?jī)r(jià)的比重有所下降，但大部分地價(jià)仍居高不下，溢價(jià)高位徘徊。

在許多研究機(jī)構(gòu)看來(lái)，購(gòu)地資金充裕、拿地?zé)崆閼T性延續(xù)、政府與房企預(yù)期分歧被認(rèn)為是造成地價(jià)難現(xiàn)回落的三大主要原因。據(jù)今年計(jì)劃及實(shí)際出讓情況，上海市上半年商業(yè)型住宅類(lèi)型用地及配套用地都不到計(jì)劃一半，下半年居住用地需加快供應(yīng)步伐。

上海尚有超過(guò)全年計(jì)劃6成的普通住宅用地和近8成的配套商品房地塊，需要在下半年推出。國(guó)泰君安在其報(bào)告中指出，上海市2010年土地財(cái)政收入預(yù)算900億元，截至5月中旬，大約已完成650億元。此外，2009年上海賣(mài)地財(cái)政收入1043億元，其中，到賬675億元，即去年有35%賣(mài)地收入今年到賬。

“目前需要的是地價(jià)下調(diào)、增加供應(yīng)，進(jìn)而促進(jìn)成交?！币晃毁Y深開(kāi)發(fā)商人士坦言。