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近期，上海、南京等地的房貸政策悄然松動，第三套房貸部分開閘，第二套房的認定也出現(xiàn)松動。與此同時，國資地產(chǎn)企業(yè)“攻城略地”并未減速，其逆市擴張的戰(zhàn)略似乎暗含著對調(diào)控放松的預(yù)期。種種跡象表明，在實體經(jīng)濟復(fù)蘇曲折的背景下，房地產(chǎn)調(diào)控已開始步入前期出臺的政策效果觀望期。

進入7月，陸續(xù)公布的各項領(lǐng)先指標表明，整體經(jīng)濟增速再現(xiàn)回落趨勢，而房地產(chǎn)“引擎”出現(xiàn)的問題也讓地方經(jīng)濟增長開始承受壓力。已持續(xù)3個月的房地產(chǎn)調(diào)控是“收”還是“放”面臨“兩難”，“收”則擔(dān)心進一步傷及經(jīng)濟，而“放”則可能使資產(chǎn)價格出現(xiàn)報復(fù)性反彈。

本輪房地產(chǎn)調(diào)控之嚴，主要體現(xiàn)在信貸政策上。貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例提高至50%，并執(zhí)行懲罰性利率；商品房價格上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；同時，住建部等三部委在6月份出臺了更加嚴格的“認房不認貸”的第二套房認定標準。受此影響，全國主要城市的房地產(chǎn)市場陷入冰凍，以“遏制部分城市房價過快上漲”為目的的政策效果顯著，一線城市房價增幅明顯回落，二三線城市房價則環(huán)比下降，調(diào)控的初步目標已經(jīng)實現(xiàn)。

下半年，房地產(chǎn)調(diào)控的松與緊，也主要聚焦于信貸政策。業(yè)內(nèi)預(yù)計，如果房價進一步回調(diào)，商品房銷售持續(xù)低迷，則信貸政策適度放松的概率加大。

5月以來，受信貸緊縮影響，商品房成交量迅速萎縮。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，5月，全國商品房銷售額環(huán)比下降25%，北京、上海、深圳等地商品房銷售下滑超過50%。從萬科、保利等一線地產(chǎn)商最新的銷售數(shù)據(jù)看，6月份全國商品房的銷售狀況可能繼續(xù)惡化。

顯然，銷售持續(xù)低迷會降低開發(fā)商的投資意愿，而房地產(chǎn)投資下降會直接影響固定資產(chǎn)投資增速。2009年，全國房地產(chǎn)銷售額占GDP的比重達7.5%，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重達16.5%。

以政府投資為主導(dǎo)的經(jīng)濟刺激政策將逐步退出，在此背景下，房地產(chǎn)投資和消費對內(nèi)需的拉動作用更加重大。目前，信貸收緊和直接融資受阻，已讓相當(dāng)一部分民營房企陷入資金鏈緊張的困局，影響開發(fā)投資。業(yè)內(nèi)人士指出，如果房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅從此前的30%降至10%以下，對明年經(jīng)濟的負面影響將十分明顯。

今年下半年，出口形勢可能并不樂觀，而調(diào)整結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟轉(zhuǎn)型還需要時間。因此，近段時間，中央頻繁赴各地調(diào)研實體經(jīng)濟的同時，也委托有關(guān)機構(gòu)對北京、上海、廣州、深圳進行樓市調(diào)研，為制定下一階段的調(diào)控政策做準備，防止房地產(chǎn)市場“大起大落”。

可以預(yù)見，下半年的樓市調(diào)控，既不是一味地收緊，也不是簡單地松綁，如何在“保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性”的同時，增強“針對性和靈活性”，保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，不出現(xiàn)大起大落，考驗相關(guān)部門的智慧。（中國證券報）