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自樓市調(diào)控新政以來(lái)，在土地市場(chǎng)上沉寂了一段時(shí)間的國(guó)企日前“復(fù)出”了，據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)，僅6月29日到7月1日之間的短短3天，首開(kāi)股份、北辰實(shí)業(yè)、中國(guó)鐵建、華僑城等國(guó)企在貴陽(yáng)、北京、廣州、天津等城市瘋狂拿地，金額合計(jì)約130億元。

中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的《2010年上半年中國(guó)103個(gè)城市土地市場(chǎng)交易情報(bào)》顯示，上半年房企土地儲(chǔ)備總規(guī)劃面積排行榜中，只有保利地產(chǎn)、中國(guó)鐵建地產(chǎn)等4家國(guó)企進(jìn)入前十，且位置靠后；在上半年房企土地儲(chǔ)備拿地總價(jià)排行榜上，國(guó)企中只有保利地產(chǎn)與中國(guó)鐵建地產(chǎn)上榜前十，且只分列第二位與第十位。

一時(shí)間房地產(chǎn)業(yè) “國(guó)退民進(jìn)”的猜測(cè)不絕于耳，然而話音還未完全落下，近段時(shí)間以來(lái)，國(guó)企卻在土地市場(chǎng)突然發(fā)力，似乎正在演奏一首國(guó)企再上路的狂想曲。

國(guó)企土地市場(chǎng)再發(fā)力

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)，6月29日到7月1日的這短短數(shù)日間，此前一段時(shí)間在土地市場(chǎng)略顯沉默的國(guó)企卻突然發(fā)力于土地市場(chǎng)，首開(kāi)股份、北辰實(shí)業(yè)、中國(guó)鐵建、華僑城等分別以27.3億元、12.56億元、近53億元、37億元在貴陽(yáng)、北京、廣州、天津等城市瘋狂拿地。在此期間，招商地產(chǎn)攜手中冶集團(tuán)也分別在福建和成都拿地。

在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，北京美聯(lián)物業(yè)副總經(jīng)理?xiàng)蠲鼷惙治稣J(rèn)為，這一現(xiàn)象的出現(xiàn)主要是基于二個(gè)原因。首先，在地產(chǎn)調(diào)控的背景下，房企資金鏈承壓且融資環(huán)境收緊，此時(shí)，從資金家底與外部融資環(huán)境來(lái)看，國(guó)企比民企更具備拿地的底氣。其次，在地產(chǎn)前景尚不明朗之際，民企對(duì)風(fēng)險(xiǎn)更為敏感，而國(guó)企的抗風(fēng)險(xiǎn)能力則要強(qiáng)得多，這在拿地時(shí)會(huì)體現(xiàn)出來(lái)。

比如截至一季度末，中國(guó)鐵建賬戶上的貨幣資金余額高達(dá)673.51億元，而萬(wàn)科A僅有179.18億元。

正略鈞策房地產(chǎn)行業(yè)研究總監(jiān)張朝峰向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析說(shuō)，首先，中國(guó)鐵建因其身份的特殊性，公司還具備比一般公司更低成本融資的優(yōu)勢(shì)。資金上的優(yōu)勢(shì)將支持旗下的中國(guó)鐵建地產(chǎn)在土地市場(chǎng)拿地。其次，地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)至今已近3個(gè)月，土地溢價(jià)已從地產(chǎn)調(diào)控前的110.6%下降到了現(xiàn)在的13.2%。換句話說(shuō)，土地價(jià)格已下探至2009年以來(lái)的最低點(diǎn)。對(duì)于有資金實(shí)力的房企來(lái)說(shuō)，時(shí)下正是抄底良機(jī)。最后，政府加大土地供應(yīng)的舉措，為國(guó)企抄底拿地提供了外部條件。

中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，7月第一周，全國(guó)20個(gè)主要城市共推出土地面積1162萬(wàn)平方米，較上周增加615萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅達(dá)112%，最終成交土地面積480萬(wàn)平方米，環(huán)比上升98%。

張朝峰認(rèn)為，除了以上三個(gè)原因，國(guó)企近段時(shí)間的拿地與具體企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和開(kāi)發(fā)周期也有關(guān)系。他以北辰實(shí)業(yè)為例解釋稱，這家公司自2008年在長(zhǎng)沙以92億元的天價(jià)吞下一幅地王后，一直處于消化之中，之后從未拿過(guò)地。據(jù)他介紹，這家公司時(shí)下已處于手中無(wú)地可開(kāi)發(fā)的境地，近段時(shí)間一直在尋思購(gòu)買一塊地，因此6月29日，這家公司以12.56億元獲得北京順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)的一塊地，這個(gè)應(yīng)該屬于開(kāi)發(fā)周期所需，公司此時(shí)入市購(gòu)買，或許覺(jué)得時(shí)機(jī)已成熟。

對(duì)于近期瘋狂拿地的國(guó)企，楊明麗認(rèn)為，主要出于兩種目的：一種是在一線城市拿地，主要出發(fā)點(diǎn)是物以稀為貴，而且時(shí)下地價(jià)正是入市良機(jī)；另一種就是二三線城市布局，主要考慮的是全國(guó)布局，畢竟時(shí)下一線城市正處于調(diào)控重心，前景不明朗，且單塊地塊成本過(guò)高，而二三線城市相對(duì)來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)前景更為開(kāi)闊，拿地成本也更易接受，首開(kāi)股份或許就屬于這種典型。

6月30日，首開(kāi)以15.744億的總價(jià)拿下貴陽(yáng)三地塊，首次離開(kāi)北京腹地。

楊明麗認(rèn)為，此舉一方面可以趁地價(jià)低谷之際走出北京，布局貴陽(yáng)，另一方面也可為處于調(diào)控重地的首開(kāi)北京總部爭(zhēng)取到戰(zhàn)略緩沖期，以觀北京樓市后期走勢(shì)。

專家爭(zhēng)論“調(diào)控轉(zhuǎn)向”

國(guó)企在土地市場(chǎng)的突然發(fā)力，讓外界一時(shí)嘩然，更是涌出了諸多猜測(cè)。坊間甚至傳言，國(guó)企的這一舉動(dòng)或許意味著樓市調(diào)控要轉(zhuǎn)向了。

耶魯大學(xué)金融學(xué)教授陳志武提出的“一線城市房?jī)r(jià)跌10%是政府容忍極限”的觀點(diǎn)更是加劇了人們對(duì)樓市轉(zhuǎn)向的猜測(cè)。

對(duì)此，楊明麗不太贊同樓市調(diào)控轉(zhuǎn)向說(shuō)。她認(rèn)為，本次調(diào)控如果沒(méi)有明顯成效的話，政策就不會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)，否則與政府前期的決心和嚴(yán)厲態(tài)度不相吻合。因此她堅(jiān)信，本次調(diào)控的最終力度會(huì)比較大。

她舉例說(shuō)，時(shí)下北京二手房?jī)r(jià)格已平均下降了10%左右，而二手房的降價(jià)會(huì)帶動(dòng)一手房?jī)r(jià)格的下調(diào)，在當(dāng)下的一手房銷售中，打折與優(yōu)惠的廣度與力度上都有所擴(kuò)大，伴隨二手房?jī)r(jià)格的回調(diào)，一手房?jī)r(jià)格會(huì)相應(yīng)下調(diào)。

“本次調(diào)控中的三個(gè)步驟即遏制投機(jī)、增加供應(yīng)、加強(qiáng)管理，時(shí)下最重要的工作就是加強(qiáng)管理，強(qiáng)化調(diào)控政策的執(zhí)行力?！睏蠲鼷悘?qiáng)調(diào)說(shuō)。

張朝峰對(duì)樓市調(diào)控轉(zhuǎn)向說(shuō)則持觀望態(tài)度。他認(rèn)為，雖然后來(lái)兩部委對(duì)樓市轉(zhuǎn)向的傳言進(jìn)行了辟謠，但這至少折射出一個(gè)問(wèn)題：市場(chǎng)對(duì)于調(diào)控的預(yù)期已經(jīng)出現(xiàn)分歧，一部分人認(rèn)為調(diào)控已見(jiàn)成效，應(yīng)當(dāng)緩和力度，另一派則認(rèn)為調(diào)控效果還沒(méi)有達(dá)到目標(biāo)，仍需堅(jiān)持調(diào)控。

他認(rèn)為，下半年在適度寬松的貨幣政策下，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向，應(yīng)當(dāng)關(guān)注投資出口、地方政府的土地財(cái)政及各地落實(shí)保障房等三個(gè)方面，一旦這三個(gè)方面出現(xiàn)大的變化，不排除樓市調(diào)控發(fā)生轉(zhuǎn)向的可能。