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南方日報 近日，北京、上海、廣州等地出現(xiàn)了個別開發(fā)商悄然降價、個別樓盤因降幅較大甚至引起先期業(yè)主退賠訴求的消息。雖然如此，從整體來看，經(jīng)過幾輪調(diào)控，房價仍未出現(xiàn)明顯松動。業(yè)內(nèi)人士分析，尤其是大型房企，不會急于降價銷售，而決定因素仍在于開發(fā)商的資金狀況。

根據(jù)上市房企近期公布的2010年年報，部分房企的負債率有所提高，資金壓力加大，更有22家上市房企宣布不進行分紅。業(yè)內(nèi)人士分析，如果交易量持續(xù)保持低位，大部分房企的資金鏈大約還能夠維持6—8個月，之后，因房企資金鏈過度繃緊部分房企將有可能選擇降價拋售來回籠資金。如果情況繼續(xù)惡化，部分企業(yè)將會因資金鏈斷裂而被兼并重組，樓市或?qū)⒂瓉怼跋磁啤睍r間。

近四成上市房企不分紅

目前，滬深兩市已有大約一半的上市房企公布了2010年年報。截至昨日，9家公司因未分配利潤為負宣布不進行利潤分配及股本轉(zhuǎn)增，另有13家公司主動提出不分紅。房地產(chǎn)公司零分紅陣營目前已有22家，占到已公布年報房地產(chǎn)公司總數(shù)近四成。

具體來看，廣宇發(fā)展、上海新梅、綠景地產(chǎn)、魯商置業(yè)、深鴻基、南京中北、西藏城投、順發(fā)恒業(yè)、豐華股份9家未分配利潤為負；銀基發(fā)展、京投銀泰、天?；?、海泰發(fā)展、世茂股份、時代萬恒、萬業(yè)企業(yè)、信達地產(chǎn)、天地源、寧波富達、綿世股份、界龍實業(yè)、福星股份等13家公司則以樓市調(diào)控、公司發(fā)展需求、資金需求量較大等理由主動提出不分紅。

上周，地產(chǎn)龍頭“招保萬金”——— 萬科、保利、招商、金地四家地產(chǎn)商年報也悉數(shù)出爐。作為行業(yè)龍頭，它們的業(yè)績和變化幾乎是房地產(chǎn)業(yè)的晴雨表。

雖然“招保萬金”四家公司2010年均有分紅：招商地產(chǎn)2010年凈利潤20.11億元，擬每10股派1.2元；保利地產(chǎn)2010年凈賺49億，擬10轉(zhuǎn)3派2.13元；萬科2010年凈賺72億，擬10股派1元；金地集團2010年凈利潤27億元，擬10股派0.6元。但從經(jīng)營性現(xiàn)金流來看，四家公司中只有萬科為正，同比也仍下降75.82%；而資產(chǎn)負債率則分別高達74.69%、78.98%、64.65%和71.15%。

房企增發(fā)計劃頻頻折戟

資金鏈趨緊加大了開發(fā)商融資的需求。但從融資情況來看，2010年地產(chǎn)上市公司的再融資成績單可謂慘不忍睹，增發(fā)計劃頻頻折戟。

2010年至今，A股有49家地產(chǎn)公司披露增發(fā)預(yù)案 ，預(yù)計募集資金共約1114.63億元，但整個2010年僅有兩家地產(chǎn)公司順利通過定向增發(fā)，募得資金合計28億元。相比之下，2009年則有25家地產(chǎn)公司成功實施增發(fā)，合計募集資金約246億。

而兩市合計有12家房地產(chǎn)板塊公司增發(fā)方案流產(chǎn)，包括剛泰控股定向增發(fā)方案遭到股東否決，而實達集團、招商地產(chǎn)、九龍山等11家公司停止實施增發(fā)預(yù)案。僅今年3月以來，就有大連友誼、中天城投、海印股份宣布撤回非公開發(fā)行方案。

此外，樓市調(diào)控還導(dǎo)致多家房企借殼上市的夢想破滅。2010年10月15日，證監(jiān)會宣布已暫緩受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重組申請，并對已受理的房地產(chǎn)類重組申請征求國土資源部意見。僅僅今年3月，已有*ST博通、吉林制藥宣布向證監(jiān)會申請撤回重大資產(chǎn)重組申請，并計劃審議新的重組預(yù)案。此外，還有*ST德棉、ST東源等十余家ST公司轉(zhuǎn)型地產(chǎn)股受阻。

中小開發(fā)商考驗更嚴峻

國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松表示，進入2011年受調(diào)控影響，很多主要的城市銷售在明顯地下降，而且在局部的城市房地產(chǎn)價格出現(xiàn)回落，這些影響在2010年的年報表現(xiàn)得并不充分。而如果從2011年看，經(jīng)營型的現(xiàn)金流會減少，銷售回款會減慢，一些負債率高的房地產(chǎn)商可能就面臨資金的壓力。

更有業(yè)內(nèi)人士分析，開發(fā)商資金現(xiàn)狀趨于緊缺幾乎已經(jīng)毋庸置疑。相較于積極開拓新市場的大型開發(fā)商，中小開發(fā)商面臨的考驗更是嚴峻。而如果交易量持續(xù)保持低位，大型開發(fā)商自身的資金鏈也頂多能夠維持6—8個月。

目前，北京、上海、廣州、深圳等城市已經(jīng)有部分開發(fā)商開始策略性地降價試探市場。廣州市社會科學(xué)院研究員彭澎表示，限購令和限貸令所引發(fā)的成交量銳減，正給開發(fā)商帶來前所未有的麻煩，加上“十二五”期間新增3600萬套保障性住房的沖擊，供需關(guān)系已經(jīng)發(fā)生明顯改變。再加上貨幣政策的實質(zhì)性緊縮，開發(fā)商貸款難、上市難、融資難，迫于資金壓力而降價銷售的可能性正在不斷加大。

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住建部要求已公布房價目標城市須聽民意進行調(diào)整

樓市調(diào)控北京首提“降價目標”

緊接上海、深圳之后，前晚，廣州和北京也相繼緊急公布了年度房價控制目標。北京的目標帶來驚喜：新建普通住房價格與去年相比穩(wěn)中有降，這使北京成為40余個城市中唯一一個提出房價下降目標，而不是“漲幅目標”的城市。

前天深夜22:40左右緊急宣布的北京市今年新建住房價格控制目標給人帶來一絲驚喜：“新建普通住房價格與去年相比穩(wěn)中有降，加大調(diào)控力度，有利于滿足剛性住房需求?！边@使北京成為唯一一個不僅沒有像其他城市那樣將房價目標和GDP、居民收入指標掛鉤，還提出房價下降目標而不是漲幅目標的城市。

北京市政府解釋，“穩(wěn)”主要是要將價格穩(wěn)定在去年的水平，措施主要是保供應(yīng)，并且推行“限房價、競地價”等方式，抑制居住用地價格的非理性上漲；“降”則將通過嚴格執(zhí)行限購等各項調(diào)控政策措施，抑制投資投機性購房需求，促使房價回落到合理區(qū)間。

在一片的“漲幅目標”中，北京的“降價目標”不僅讓人意外，也引來不少贊嘆。不少網(wǎng)友也紛紛給出了“北京好樣的”、“北京應(yīng)成為其他城市調(diào)控榜樣”等評價。

對北京勇當“出頭鳥”的舉動，不少業(yè)內(nèi)人士認為，北京的政策往往蘊含著中央的意思。

的確，近日住建部也緊急發(fā)出通知，要求各地在落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，確定年度新建住房價格控制目標時，要在本地區(qū)內(nèi)聽取社會的意見，使各地調(diào)控目標的制定科學(xué)合理，并取得社會的認同和支持。

住建部還強調(diào)，已經(jīng)公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標的城市，也要以適當?shù)姆绞铰犎∩鐣囊庖?，并根?jù)聽取意見的情況，酌情調(diào)整已發(fā)布的調(diào)控目標。

業(yè)內(nèi)分析，住建部緊急通知要求聽取社會意見，有撥亂反正之意。