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核心提示：世聯(lián)研究認(rèn)為，針對(duì)樓市的調(diào)控措施并沒有出盡（比如房產(chǎn)稅），調(diào)控趨緊并呈長(zhǎng)期化，四季度樓市難言樂觀。

針對(duì)8-9樓市的反彈，9月29日晚，幾大部委聯(lián)合發(fā)文，在"國(guó)十條"的基礎(chǔ)上調(diào)控加碼：提高最低首付至三成，暫停三套房貸，并要求"房?jī)r(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)"，同時(shí)嚴(yán)格了契稅優(yōu)惠條件，取消了"出售住房1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人"的個(gè)稅優(yōu)惠。這次調(diào)控加碼應(yīng)該是近期住建部、銀監(jiān)會(huì)等有關(guān)部委對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)研后的成果。9月初，受8月樓市回暖影響，國(guó)務(wù)院即令住建部與銀監(jiān)會(huì)進(jìn)行市調(diào)匯報(bào)，近日這兩部委再次聯(lián)手核查二套房貸，并傳聞將于國(guó)慶后匯報(bào)二套房貸核查結(jié)果，從這些動(dòng)作即表明中央政府時(shí)刻都準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)樓市的新變化。

與此同時(shí)，信貸作為樓市重要影響因素正面臨著深刻的變化，或會(huì)改變今年四季度樓市的走勢(shì)：四季度的信貸計(jì)劃所剩不多。今年全國(guó)"兩會(huì)"上，溫家寶總理表示今年信貸規(guī)模為7.5萬(wàn)億，在今年宏觀調(diào)控的高壓下，這一指標(biāo)不會(huì)像去年那樣被突破；然而今年1-8月就完成5.71萬(wàn)億的信貸量，9-12月的可貸規(guī)模僅剩1.79萬(wàn)億，平均每個(gè)月信貸規(guī)模不到4500億。信貸規(guī)模減少的硬約束將制約樓市反彈的深度和廣度。

目前央行要求提高最低首付至三成，暫停三套房貸及有關(guān)二套房貸的要求遠(yuǎn)比07年"9.27房貸新政"要嚴(yán)厲；并且要求"房?jī)r(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)"，估計(jì)今年多數(shù)銀行的個(gè)貸計(jì)劃都難以完成。信貸規(guī)模的縮小，貸款門檻的提高及審查的趨嚴(yán)，讓四季度樓市走勢(shì)蒙上陰影。

結(jié)合上述分析和今年樓市政策沒有截止期限的特點(diǎn)，世聯(lián)研究認(rèn)為，針對(duì)樓市的調(diào)控措施并沒有出盡（比如：房產(chǎn)稅），調(diào)控趨緊并呈長(zhǎng)期化，四季度樓市難言樂觀。

在"國(guó)十條"要求"增加住房有效供給"的調(diào)控下，樓市供應(yīng)狀況有所改善。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：1-8月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資28355億元，同比增長(zhǎng)36.7%，其中，商品住宅投資19876億元，同比增長(zhǎng)33.9%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.1%；全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積33.92億平方米，同比增長(zhǎng)29.1%；房屋新開工面積10.48億平方米，同比增長(zhǎng)66.1%；房屋竣工面積3.23億平方米，同比增長(zhǎng)10.7%，其中，住宅竣工面積2.62億平方米，增長(zhǎng)8.8%；全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積25691萬(wàn)平方米，同比增37.9%，土地購(gòu)置費(fèi)6017億元，同比增長(zhǎng)84.3%。住宅竣工面積的增長(zhǎng)，意味著樓市短期內(nèi)供應(yīng)量增長(zhǎng)可期；房屋開工面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資及土地購(gòu)置面積的大幅增長(zhǎng)，則意味著樓市中長(zhǎng)期的供應(yīng)量亦會(huì)大幅增長(zhǎng)，未來樓市供應(yīng)預(yù)期的增加將舒緩目前緊張的供需矛盾。???

近日住建部要求各地所有的保障房項(xiàng)目9月底前必須全部開工，年末建成或基本建成的要達(dá)到60%以上。若按今年計(jì)劃的580萬(wàn)套（包括廉租房、公租房、棚戶區(qū)住房等）來計(jì)算，則年底可提供近350萬(wàn)套的供應(yīng)量，這將有效分流樓市需求，從而牽制樓市的反彈走勢(shì)。

據(jù)經(jīng)緯行研究中心監(jiān)測(cè)顯示，“金九銀十”期間，廣州全市舊盤新推與全新盤總體新貨達(dá)2.7萬(wàn)套，同比上漲了28.5%，但多數(shù)樓盤3日后的人流量較前兩日普遍減少一半，可見二次調(diào)控的政策影響逐漸加大，消費(fèi)者觀望態(tài)勢(shì)再起。主打改善型或投資型客戶的項(xiàng)目，市場(chǎng)關(guān)注度明顯較低，看客寥寥。

主打投資概念的亞運(yùn)城，9月26日正式開賣，推4000多套，截至10月5日，網(wǎng)簽約160套，雖然亞運(yùn)城在廣大購(gòu)房者的追捧下人氣十足，單價(jià)過萬(wàn)元每平方米，但鄰近項(xiàng)目?jī)r(jià)格沒有出現(xiàn)明顯上漲，售價(jià)仍與“五一”相比保持穩(wěn)定。

據(jù)滿堂紅研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，10月1-7日，廣州二手住宅買賣量環(huán)比9月同期減少29%，比2009年同期增加8%，成交均價(jià)為10937元/平方米，環(huán)比上升5.7%，同比上升11.0%。

9月份二手買賣成交量在“金八”的基礎(chǔ)上僅減少6%，符合“銀九”特征。但客戶最為關(guān)注的購(gòu)房成本也隨之上升，9月廣州總體二手住宅的套均總價(jià)為92.1萬(wàn)元/套，比今年1月的78.2萬(wàn)元/套上升17.8%，比2009年9月的73.5萬(wàn)元/套上升25.3%。高房?jī)r(jià)迫使大多數(shù)準(zhǔn)買家通過貸款來達(dá)成購(gòu)房意愿，而利率的差別又引導(dǎo)有條件的客戶選擇公積金貸款方式，從下表1可以看到，公積金貸款比例從去年第四季度的8.3%增加至今年第三季度的14.6%，上升趨勢(shì)明顯。
 
可以肯定的是，樓市可售量在增加。比如深圳，一手可售住宅套數(shù)達(dá)到25478套（9月末），創(chuàng)下今年的新高，尤其是9月新增預(yù)售住宅面積達(dá)84.58萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)142.79%，同比增長(zhǎng)30.76%；另外，深圳今年也將建設(shè)5萬(wàn)套保障房，屆時(shí)樓市供應(yīng)量將面臨突然放大，這或許也是目前開發(fā)商積極推盤的一個(gè)重要原因。供應(yīng)量的放大，一方面將導(dǎo)致價(jià)格的漲速放緩，另一方面也使購(gòu)房者有了更多的選擇，在價(jià)格平穩(wěn)的情況下，或會(huì)導(dǎo)致成交速度減緩。

對(duì)于樓市而言，隨時(shí)都面對(duì)著所有未滿足之需求，而供應(yīng)只能是有限的，且每個(gè)項(xiàng)目形成現(xiàn)實(shí)供應(yīng)都需要一定的時(shí)間。09年全國(guó)商品房銷售面積達(dá)到9.37億平方米，同比增長(zhǎng)42.1%，而當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資僅3.62萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)僅16.1%，這一增長(zhǎng)率與商品房銷售面積增長(zhǎng)率相去甚遠(yuǎn)，直接導(dǎo)致了今年上半年樓市供不應(yīng)求的局面，從而也造成了8-9月樓市的反彈。不過今年1-8月商品房銷售面積達(dá)5.27億平方米，同比僅增長(zhǎng)6.7%；同期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資2.84萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)36.7%，其中住宅完成投資1.99萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)33.9%；房屋新開工面積10.48億平方米，同比增長(zhǎng)66.1%；全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積25691萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)37.9%，土地購(gòu)置費(fèi)6017億元，同比增長(zhǎng)84.3%；通過上述對(duì)比，不難發(fā)現(xiàn)未來樓市供需矛盾將會(huì)大大改善。不僅如此，近期住建部亦要求各地所有的保障房項(xiàng)目在9月底前必須全部開工，年末建成或基本建成的要達(dá)到60%以上，若按今年計(jì)劃的580萬(wàn)套（包括廉租房、公租房、棚戶區(qū)住房等）來計(jì)算，則年底可提供近350萬(wàn)套的供應(yīng)量。然而未來供應(yīng)量要形成現(xiàn)實(shí)供應(yīng)卻需求一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期，短則一年半載，長(zhǎng)則二三年甚至更長(zhǎng)，這才是抑需求的真正原因，變相為供應(yīng)贏取時(shí)間，從而舒緩未來的供需矛盾。

誠(chéng)然，樓市難言樂觀的原因還有很多，比如，根據(jù)國(guó)內(nèi)14個(gè)城市成交量及價(jià)格的走勢(shì)，世聯(lián)研究認(rèn)為樓市存在"二次觸底"的運(yùn)行規(guī)律，8-9月或是樓市首次觸底后的反彈，這次調(diào)控加碼的突襲或會(huì)讓樓市再次陷入觀望，從而推動(dòng)樓市走向"二次觸底"。 【21世紀(jì)網(wǎng)】