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在住建部、國(guó)土部和監(jiān)察部的督促下，始于北京的“限購(gòu)令”開始在全國(guó)蔓延。9·29新政之后，深圳率先出臺(tái)細(xì)則，限制居民購(gòu)房套數(shù)最多為2套；10月7日，上海再出限購(gòu)一套房細(xì)則，國(guó)慶后第一周，杭州、南京、寧波、福州等地，也紛紛出臺(tái)本地住房限購(gòu)政策。

二次調(diào)控的迅即出臺(tái)同時(shí)，伴隨著“行政調(diào)控”色彩濃烈及“一刀切”的質(zhì)疑。以抑制需求為主的“限購(gòu)”政策出現(xiàn)了由北京推廣至全國(guó)的趨勢(shì)，打壓了樓市成交，國(guó)慶后迅速走低，似乎遏止了樓市過(guò)度回暖的勢(shì)頭；而另一方面，暫時(shí)的限購(gòu)，又埋藏著未來(lái)需求釋放、房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈的風(fēng)險(xiǎn)。

如何化解限購(gòu)這把雙刃劍？增加供應(yīng)是此輪調(diào)控政策的另一重要指向。而包括保障性住房及中小套型商品房的供應(yīng)能否跟上，取決于各項(xiàng)政策如信貸、土地、問(wèn)責(zé)等政策執(zhí)行的力度。

限購(gòu)全國(guó)化

今年5月1日，北京市率先實(shí)施限購(gòu)，即每戶居民家庭限新購(gòu)一套商品住房，拉開了限制居民購(gòu)房套數(shù)的序幕。當(dāng)時(shí)，北京業(yè)內(nèi)曾認(rèn)為，該限購(gòu)政策因其行政色彩過(guò)于濃烈，或僅能執(zhí)行半年。

但隨著9·29調(diào)控出爐，各地限購(gòu)住房套數(shù)成為常態(tài)，也逐漸成為二次調(diào)控落地細(xì)則的主流形態(tài)。

10月11日，杭州市出臺(tái)新規(guī)，暫定杭州市及外省市居民家庭，只能在杭州新購(gòu)買一套商品住房(含二手存量住房)；停止執(zhí)行購(gòu)房補(bǔ)貼政策，恢復(fù)征收房地產(chǎn)登記等相關(guān)收費(fèi)，并落實(shí)差別化信貸政策。

這是繼北京、深圳、上海等熱點(diǎn)城市“限購(gòu)”之后，又一高房?jī)r(jià)城市出臺(tái)限購(gòu)令。個(gè)別二三線城市也開始對(duì)外地居民進(jìn)行購(gòu)房限制，如位于北京近郊的河北燕郊，要求首套房首付50%，不能提供本地一年以上納稅或社保證明不予貸款等，樓市因此陷入低迷。

但本報(bào)記者在北京、深圳等地的調(diào)查表明，限購(gòu)令的執(zhí)行并不十分到位，比如要求提供本地居住證明的，“花幾千元就可購(gòu)買一套社保或納稅證明”，多家中介機(jī)構(gòu)人士稱，且能通過(guò)親屬關(guān)系、聯(lián)名等方式，規(guī)避限購(gòu)一套房政策，獲得銀行貸款。

考慮到9·29調(diào)控政策中涉及行政問(wèn)責(zé)的條款，此輪限購(gòu)的普及，被一些分析人士認(rèn)為是地方政府的政治性表態(tài)，其執(zhí)行力度和效果還需進(jìn)一步觀察。

限購(gòu)雙刃劍

即使執(zhí)行到位，限購(gòu)令的出臺(tái)，在諸多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，也并非是一劑良藥。

國(guó)慶后一周，北京、深圳等地樓市交易數(shù)據(jù)顯示，受新政影響，成交量環(huán)比大跌約六成。

“此輪新政的影響立竿見影”，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹說(shuō)，不過(guò)，他并不認(rèn)為限制家庭購(gòu)房套數(shù)，是抓住了問(wèn)題的關(guān)鍵。

廣東東方金源律師事務(wù)所律師金焰表示，限購(gòu)對(duì)于抑制投資、投機(jī)性需求有明顯作用，單就“限購(gòu)令”本身而言，它只直接作用于成交量，然而房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的根本原因還是市場(chǎng)供求不平衡，根源問(wèn)題若得不到解決，“限購(gòu)令”無(wú)疑只是隔靴搔癢。

深圳中原董事總經(jīng)理李耀智認(rèn)為，如果沒(méi)有配套政策，限購(gòu)反而會(huì)成為市場(chǎng)的巨大隱患。因?yàn)橄拶J令與限購(gòu)令都是將目標(biāo)集中在打壓需求上，在供應(yīng)方面并沒(méi)有太多的動(dòng)作。如果未來(lái)限購(gòu)放開，積壓的需求將可能再次報(bào)復(fù)性反彈。他建議，政府應(yīng)落實(shí)更多的土地計(jì)劃和建房計(jì)劃。

但住建部政策研究中心主任陳淮表示，9.29新政不存在抑制剛性需求的問(wèn)題，新政主要是抑制四種不合理的需求，一是投機(jī)、投資性需求；二是奢侈性需求；三是不具備購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)防范承受能力的需求；四是過(guò)度超前消費(fèi)的需求。

北京一資深券商人士分析，此輪調(diào)控其實(shí)是在保護(hù)剛需，讓他們不在此時(shí)進(jìn)入市場(chǎng)，從而避免背上未來(lái)過(guò)度月供甚至負(fù)資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰也認(rèn)為，二次調(diào)控的目標(biāo)是調(diào)控預(yù)期，即讓人們對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)不再上漲的預(yù)期加重。從這一角度而言，房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈的幾率不大。

供給能否跟上？

在抑制需求的同時(shí)，各地實(shí)施細(xì)則都提出要加大保障性住房供應(yīng)規(guī)模。

目前保障房增加的供應(yīng)量大于業(yè)內(nèi)預(yù)期。北京中原根據(jù)房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至目前，北京包括經(jīng)濟(jì)適用房及兩限房在內(nèi)有14個(gè)項(xiàng)目，總面積為106.7萬(wàn)平米。上海市提出，今后每年新增保障性住房20萬(wàn)套——這大抵相當(dāng)于目前上海商品住房年銷量的一半以上。廣州市公租房管理辦法日前公示，首次將外地戶籍納入保障范圍，今年將供應(yīng)8000套公租房。深圳今年將推出14宗保障房用地，提供4萬(wàn)余套保障性住房。

國(guó)信證券對(duì)金地集團(tuán)的研究報(bào)告顯示，下半年金地推盤量占全年的四分之三，四季度將有較多新盤等待上市。9月單月的銷售均價(jià)為11962元/平方米，小戶型產(chǎn)品占比升高。 龍湖地產(chǎn)執(zhí)行董事秦力洪表示，為順應(yīng)調(diào)控后的市場(chǎng)變化，龍湖快速推出一批40-100平方米的中小戶型項(xiàng)目，如重慶龍湖U2、成都龍湖北城天街等均受到市場(chǎng)追捧，3個(gè)月銷售上千套?！俺掷m(xù)進(jìn)行的宏觀調(diào)控必將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生深刻的影響，龍湖將增加對(duì)二三線城市需求以及自住型需求的關(guān)注?！鼻亓檎f(shuō)。

潘石屹認(rèn)為，增加供應(yīng)之外，9.29新政其實(shí)還提供了后續(xù)政策出臺(tái)的空間，即動(dòng)用稅收杠桿，“這次真的是狼來(lái)了”，一方面積極做好房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，一方面將新房?jī)r(jià)格與土地增值稅預(yù)征率掛鉤，房?jī)r(jià)漲幅大，開發(fā)商被征收的土地增值稅稅率將會(huì)水漲船高，以削弱開發(fā)商漲價(jià)的動(dòng)力。

調(diào)控目標(biāo)是什么？潘認(rèn)為，標(biāo)準(zhǔn)就是回到常識(shí)：如租金回報(bào)率、空置率等指標(biāo)回到正常范圍之內(nèi)。對(duì)許多城市來(lái)說(shuō)，回到2009年初的水平是回到了正常范圍，這取決于經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策執(zhí)行力。來(lái)源：21世紀(jì)網(wǎng)