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羊城晚報 酷暑下的中國樓市卻吹起“夏日寒風”：土地市場交易冷清，7月土地流標率明顯上升；北上廣深存貨量創(chuàng)階段性新高，上市房企上半年存貨驟增近五成，而資金遭遇困局的同時，外匯局日前再欲封堵房企境外發(fā)債融資以控制跨境資金流入，國內房地產商遭遇前所未有的“圍追堵截”。

庫存總量創(chuàng)新高

日益攀升的存貨顯示，銷售困局正成為房企的死穴。日前，廣東省房協(xié)發(fā)布的《2011年上半年廣東房地產市場分析報告》顯示，庫存在大量累積。從全省商品房待銷情況看，今年二季度末商品房待銷面積2284.47萬平方米，較一季度末增加103.73萬平方米。

而數(shù)據(jù)統(tǒng)計陸續(xù)公布的半年報數(shù)據(jù)顯示，620家上市公司的存貨金額已經達到了6506億元，其中房地產存貨金額占近一半。截至8月10日，公布了中報的20家上市房企2011年上半年的存貨達3177.64億元人民幣，較一季度的2842.42億元，增長了近12%，比去年同期的2171.95億元，大幅增長了46.3%。

易居研究院稱，截至今年6月底，北京、上海、深圳、廣州4個一線城市新建商品住宅庫存總量高達2331萬平方米，相比去年同期增長18.2%，創(chuàng)階段性新高。

中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，北京、上海、廣州、深圳四大城市的可售面積分別為1356.55萬平方米、782.91萬平方米、379.34萬平方米和336.05萬平方米，按照周平均成交量計算，去庫存時間分別達到16個月、10個月、7個月和12個月。此外，武漢、杭州、寧波的去庫存時間甚至高達21個月、22個月和29個月，另有南京、福州、蘇州等城市的去庫存時間也超過12個月。

韓世同指出，目前存量高是由于限購限貸等措施造成市場銷售方面受阻，供應增加，銷售庫存上升是必然的。只有積極采取降價，優(yōu)惠措施才可以解決這個問題。所有的資金回籠通過銷售得到體現(xiàn)。企業(yè)運作不可單純依靠融資去解決問題，還要依靠銷售。

境外融資慘遭封堵

在銷售不暢的同時，缺錢成為房企的致命軟肋。從調控以來，到海外融資曾是資金饑渴的房企找錢的重要途徑，然而，如今這條路也遭到封堵。7月底，外匯局下發(fā)《關于核定境內銀行2011年度融資性對外擔保余額指標有關問題的通知》，在削減2011年度境內銀行融資性對外擔保余額指標規(guī)模的同時更明確規(guī)定，暫不受理境內房地產企業(yè)為其境外子公司在境外發(fā)行債券提供對外擔保的申請。通知稱，適度調減2011年度境內銀行融資性對外擔保余額指標規(guī)模，核定部分中資銀行、法人制外資銀行和外國銀行分行2011年度指標合計763.76億美元。

這一通知的出臺，成為控制跨境資金流入、打擊“熱錢”的又一籌碼，同時配合國內限貸措施對房地產市場進行調控。

不過，北大公共經濟研究中心研究院韓世同則質疑，這份文件的出臺是否真的可以起到管轄的作用。因為境外融資作為解決國內融資難的方式，境外如果認可發(fā)債，這就不是外匯局能夠管得了的。“國外認可的融資渠道有很多，外管局可以限制把境外資金匯入就可以了?！?

賣地頻頻流標房企后市看淡？

今年7月，15個城市推出90幅居住用地，20幅地塊流標。

據(jù)中原地產監(jiān)測，7月居住用地成交461公頃，環(huán)比下降54%，較1-6月均值下降21%。

8月9日，國土部網(wǎng)站公布最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年前7個月全國土地流標數(shù)量達到353塊，比去年同期增長242%，其中7月份土地流標數(shù)達到61塊，基本相當于1-2月流標數(shù)的總和。

7月的土地市場低迷持續(xù)，土地流標率明顯上升，進入8月份的第一周，盡管各地政府紛紛進行推地，但土地市場成交依然冷清絕大部分開發(fā)商出手謹慎。

合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江指出，今年7月房地產市場頻頻流標并不代表地產商失去了信心?！皬V州流標的情況沒有那么多。流標跟土地本身，地段好與不好也存在著很大關系。像8月8日南沙賣地有兩塊是以地價成交的，表明房地產商大都出手謹慎投地，以地價出讓的情況比較多。”黎文江預計，市場在9月后會變得比較熱，開發(fā)商上半年對后市預期看淡，在9月以后應該是有把握會旺起來。