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時(shí)代周報(bào)
 
調(diào)控趨緊，在開(kāi)發(fā)商逐漸轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市之際，粵派地產(chǎn)商卻是逆勢(shì)而上，爭(zhēng)奪北京、上海等調(diào)控重地的土地。3天之內(nèi)，僅富力地產(chǎn)、合生創(chuàng)展和合景泰富3家粵派地產(chǎn)商投入京滬兩地的土地價(jià)款已高達(dá)107.81億元。

“調(diào)控的時(shí)機(jī)是拿地的好時(shí)機(jī)，調(diào)控嚴(yán)厲就意味著地價(jià)便宜?！睒I(yè)內(nèi)分析人士如是說(shuō)。對(duì)粵派地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，這是否同樣是京滬奪地的好時(shí)機(jī)？

現(xiàn)在是拿地好時(shí)機(jī)

即使在最嚴(yán)厲的調(diào)控政策之下，在京滬一線城市，土地交易市場(chǎng)依然火爆。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至11月22日，上海土地出讓收入以1369.94億元高居榜首，北京以1004.48億元位列第二，京滬兩地的土地交易收入均突破1000億元。其中，富力、合生創(chuàng)展和合景泰富等粵派地產(chǎn)商大舉圍獵京滬土地，引人側(cè)目。

11月19日，富力旗下北京富力城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和北京極富房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司聯(lián)合體公司以13.6億元競(jìng)得北京市大興區(qū)地鐵亦莊線舊宮東站4號(hào)地。然而，這不過(guò)是粵派地產(chǎn)商攻略京滬的一景。

11月5日，富力地產(chǎn)和合景泰富聯(lián)合發(fā)布公告，斥資3.535億美元(折合人民幣23.47億元)收購(gòu)HSNJD旗下上海城投悅城置業(yè)有限公司70%的股份。后者持有上海加州水郡住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以及商業(yè)、辦公及酒店綜合項(xiàng)目加州廣場(chǎng)。這些項(xiàng)目均位于上海市楊浦區(qū)新江灣城。

此前兩天，京滬土地交易市場(chǎng)的主角合生創(chuàng)展。11月3日，合生創(chuàng)展斥資68.75億元奪得北京通州馬駒橋鎮(zhèn)商業(yè)地塊，時(shí)隔一天，合生創(chuàng)展再以15.59億元奪得上海金山地塊。

一切并非偶然。早于9月份開(kāi)始，粵派地產(chǎn)商就在京滬兩地磨刀霍霍。9月1日，合生創(chuàng)展斥資12.46億元將上海廣富林2-5號(hào)地塊納入囊中，樓面地價(jià)16488元/平方米，溢價(jià)率131%。9月8日，合生創(chuàng)展以14.51億元競(jìng)得靠近世博板塊的三林集鎮(zhèn)A14-1地塊，折合樓板價(jià)20870元/平方米，溢價(jià)率72%。

同樣的，粵派地產(chǎn)后起之秀合景泰富則是在9月首次進(jìn)入上海市場(chǎng)。實(shí)際上，合景泰富早于多年前就部署進(jìn)入上海，直到9月初通過(guò)公開(kāi)拍賣以底價(jià)11.5億人民幣拍得上海浦東江邊地塊后，才正式進(jìn)軍上海。彼時(shí)，平均成本已近14700元/平方米。隨后，合景泰富向上海綠地收購(gòu)其普陀項(xiàng)目50%的權(quán)益。次月，合景泰富斥資6億元購(gòu)入上海嘉定地塊，平均土地成本達(dá)5500元/平方米。

在其他地產(chǎn)商紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線之際，粵派地產(chǎn)商逆勢(shì)而上，令人費(fèi)解。

“我們?cè)诳吹斤L(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也蘊(yùn)藏著機(jī)遇。之所以北(京)、上(海)、廣(州)、深(圳)調(diào)控最嚴(yán)厲，正是因?yàn)檫@些區(qū)域投資傾向最多，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)升值的期望最大，尤其是在未來(lái)通脹、人民幣升值和熱錢(qián)涌入的背景下?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。就北京來(lái)說(shuō)，“這個(gè)時(shí)候土地競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)并不激烈，土地溢價(jià)率相對(duì)比較低，地價(jià)可能更趨于合理。對(duì)于資金實(shí)力比較強(qiáng)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在拿地是個(gè)合理的選擇”。

一線城市高利潤(rùn)是誘惑

“如果上市成功了，我們有錢(qián)了，會(huì)將加大進(jìn)軍上海、北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的步伐。”許家印在上市前夕接受媒體采訪時(shí)曾如是表示。

作為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)桿城市，北京和上海等一線城市歷來(lái)都是開(kāi)發(fā)商的必爭(zhēng)之地，對(duì)此虎視眈眈的富力和合生創(chuàng)展同樣早已布局京滬，尤其是合生創(chuàng)展早于2008年就移師北京，此番調(diào)控?zé)o疑是加速其布局。

“調(diào)控的時(shí)機(jī)是拿地的好時(shí)機(jī)，調(diào)控嚴(yán)厲就意味著地價(jià)便宜?！币拙又袊?guó)分析師薛建雄對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，粵派地產(chǎn)商之所以選擇此時(shí)加速擴(kuò)張，大有此消彼長(zhǎng)的意味。他表示，比較前兩年，地王頻頻出現(xiàn)，粵派地產(chǎn)商基本上沒(méi)有機(jī)會(huì)和能力在土地市場(chǎng)上與其他一線開(kāi)發(fā)商一較雌雄。如今，“粵派地產(chǎn)商已經(jīng)回過(guò)神來(lái)，有足夠的資金來(lái)加速擴(kuò)張?！?/p>

“萬(wàn)科等開(kāi)發(fā)商目前的模式是平價(jià)快銷、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，而以富力、合生為代表的其他粵派地產(chǎn)商則傾向于打造精致產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)物業(yè)附加值的最大體現(xiàn)，通過(guò)一個(gè)項(xiàng)目來(lái)獲取最大利潤(rùn)。經(jīng)營(yíng)方式不同，決定投資的取向?！惫闳缡潜硎?。

一線城市的利潤(rùn)對(duì)開(kāi)發(fā)商而言或是一大誘惑。她表示，如果在二三線城市，粵派地產(chǎn)商打造產(chǎn)品所帶來(lái)的附加值可能遠(yuǎn)不如一線城市。如果一個(gè)項(xiàng)目在二三線城市的銷售額是50億元，產(chǎn)品方面營(yíng)造的溢價(jià)可能是10%-20%，整體利潤(rùn)可能只是5億元，但是在北京、上海等一線城市，同樣性質(zhì)的地段銷售額可能達(dá)到100億-150億元，利潤(rùn)肯定不一樣。

薛建雄進(jìn)一步解釋道，萬(wàn)科、保利等開(kāi)發(fā)商是現(xiàn)金滾動(dòng)型開(kāi)發(fā)，而富力、合生創(chuàng)展等粵派地產(chǎn)商顯然是持有型開(kāi)發(fā)，在擴(kuò)張上并沒(méi)有保利、萬(wàn)科的資源優(yōu)勢(shì)，因而在單個(gè)項(xiàng)目追求最大效益，富力等粵派開(kāi)發(fā)商只能有選擇性地在有限城市深挖精耕，而以自身的資金實(shí)力，選擇北、上、廣、深作為重點(diǎn)發(fā)展城市，無(wú)疑是明智的。

資金鏈面臨考驗(yàn)

“無(wú)論在什么環(huán)境下，危機(jī)是危與機(jī)并存。”經(jīng)緯行研究中心經(jīng)理朱欣苑對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示?！伴_(kāi)發(fā)商需要結(jié)合企業(yè)自身的狀況和現(xiàn)金流的狀況，只要是處于穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的范圍內(nèi)，大可在一線城市拿地?！?/p>

截至10月底，合景泰富已經(jīng)累計(jì)預(yù)售金額達(dá)人民幣100.5億元，較原定計(jì)劃提早2個(gè)月完成全年目標(biāo)。由此看來(lái)，此次首進(jìn)上?？芍^是現(xiàn)金充裕。

然而，對(duì)于富力而言，卻暗藏隱憂。

11月9日，瑞銀發(fā)表報(bào)告指出，富力地產(chǎn)及合景泰富收購(gòu)上海加州水郡項(xiàng)目七成股權(quán)，其中富力將支付19億元，將會(huì)令其凈負(fù)債比率今年升至120%，成為業(yè)內(nèi)最高負(fù)債比率的公司。

“這一舉措非常激進(jìn)，風(fēng)險(xiǎn)非常高。首先是負(fù)債率已經(jīng)超出正常負(fù)債值，第二是接下來(lái)中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議的定調(diào)可能是緊縮貨幣政策，這個(gè)環(huán)境下對(duì)發(fā)展商的資金鏈來(lái)說(shuō)更是一個(gè)考驗(yàn)?！敝煨涝穼?duì)此評(píng)價(jià)道。

值得注意的是，近期，富力頻頻以聯(lián)合體現(xiàn)身土地交易市場(chǎng)。

去年12月聯(lián)合碧桂園和雅居樂(lè)組成了“民企聯(lián)合體”，以255億元斬獲廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目之后，富力將聯(lián)合體模式發(fā)揮得淋漓盡致：謀天津，攻惠州。朱欣苑表示，合作開(kāi)發(fā)可以降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，但對(duì)企業(yè)自身的風(fēng)險(xiǎn)并不會(huì)降低，可能面臨資金鏈斷裂的危險(xiǎn)，富力可能會(huì)出賣股權(quán)，而合作伙伴則有優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán)。顯而易見(jiàn)，富力選擇的是進(jìn)退兩宜的方式。