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第一財(cái)經(jīng)日報(bào) “北京今年的土地成交情況非常低迷，一直持續(xù)到7月為止，除了CBD地塊外都沒有新的亮點(diǎn)?！北本┲性禺a(chǎn)市場總監(jiān)張大偉告訴《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》。在他看來，在宏觀調(diào)控和信貸收緊的雙重壓力下，北京土地市場半年來一直處于供應(yīng)和需求雙雙下降的尷尬局面。

記者從北京市土地整理儲備中心獲悉，截至6月9日前，今年北京共公開出讓土地84宗，土地總收入達(dá)到266.6億元，約為去年同期43%。但分析具體數(shù)字可以發(fā)現(xiàn)，造成土地收入減少的主要原因是限購令導(dǎo)致的北京住宅用地成交低迷。而商業(yè)用地則相對升溫，2011年前5個月商業(yè)金融用地成交金額同比去年上漲169.3%。

宅地供應(yīng)需求雙遇冷

今年3月30日，北京市國土局、發(fā)改委、規(guī)劃委聯(lián)合發(fā)布的《北京市2011年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》顯示，2011年度，北京計(jì)劃全年供地總量為6500公頃。其中住宅用地2550公頃，商服用地550公頃。

2010年度北京計(jì)劃安排土地供應(yīng)總量6400公頃，全年實(shí)際供應(yīng)總量6489公頃，完成計(jì)劃101%。2011年度北京的宅地和商服用地供應(yīng)計(jì)劃比2010年度計(jì)劃分別增長2%和45%，廉租房及公租房用地300公頃，是去年的6倍。

雖然供地計(jì)劃并未縮減，但從過去5個月的成交情況來看，北京土地市場已經(jīng)進(jìn)入“冰點(diǎn)”?！氨本┦?~5月土地的總收入和2010年3月15日和3月17日兩個單日的土地收入差不多?！睂τ诮衲瓯本┩恋厥袌龅牡兔郧闆r，有業(yè)內(nèi)人士這樣感嘆。

回顧2010年3月15日，北京當(dāng)日出讓6宗土地，地王接連刷新。遠(yuǎn)洋以2.7萬/平方米的樓面地價(jià)拿下大望京1號地塊，成為當(dāng)年北京土地市場樓面單價(jià)地王。隨后，中信地產(chǎn)斥資52.4億元拿下亦莊地塊，成為2010年首個總價(jià)地王。6宗土地合計(jì)成交價(jià)格為143.5億。

隨后的2010年3月17日，一天內(nèi)7塊地掛牌出讓，2宗地塊招標(biāo)出讓，9宗地塊中有5宗地塊為純商業(yè)金融用地。當(dāng)天成交總額76.25億元。其中，保利經(jīng)過82輪的激烈爭奪以50.4億的總價(jià)拍得朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)大望京村環(huán)境整治土地儲備項(xiàng)目4號、5號地，折合樓面地價(jià)17949元/平方米。僅2010年3月15日和17日兩天，土地收入已經(jīng)超過200億。

2011年的情況急轉(zhuǎn)直下。今年前五月北京通過招拍掛方式共出讓住宅用地87.4公頃，不足年度計(jì)劃非保障房住宅用地供應(yīng)量的一成?！皬目們r(jià)上可以看到，住宅地塊出讓金額不足百億?！睆埓髠シ治稣f。根據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，住宅地塊出讓在上半年以郊區(qū)新城為主，住宅出讓僅75.4億，不足百億。而去年同期則高達(dá)463.7億。

土地成交單價(jià)也出現(xiàn)了大幅縮水。6月9日，北京市土地交易市場6月首宗招標(biāo)出讓土地入市，門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)居住項(xiàng)目共吸引四家單位投標(biāo)，最高投標(biāo)價(jià)為11.58億，折合樓面價(jià)5582元/平方米。永定鎮(zhèn)位于門頭溝區(qū)東南部，屬于六環(huán)外。

“不僅是門頭溝地塊，相比去年土地成交情況，今年成交的住宅地價(jià)及住宅樓面價(jià)下調(diào)一半?！睆埓髠フJ(rèn)為，造成樓面價(jià)下調(diào)一半的主要原因是今年住宅供地多在位置偏遠(yuǎn)的郊區(qū)。此外限購令造成的影響也導(dǎo)致開發(fā)商拿地?zé)崆椴桓摺?/p>

“北京目前正在交易的土地?cái)?shù)量不少，但地塊質(zhì)量欠佳；土地出讓價(jià)格雖低，但企業(yè)熱情不高?！睂τ谏习肽晖恋厥杖脘J減的情況，我愛我家相關(guān)分析師表示，這一情況仍將持續(xù)，未來幾月，土地市場仍舊在低谷徘徊。

商業(yè)用地相對平穩(wěn)

截止到5月份，2011年北京一共有14塊商業(yè)金融用地成交?？偝山唤痤~約為127.74億。而去年同期北京一共有10塊商業(yè)金融用地成交，總成交金額約為47.44億。2011年前5個月商業(yè)金融用地成交金額同比去年上漲169.3%。

即將入市的CBD 9塊土地則被看成是下半年供地的亮點(diǎn)。北京市土地整理儲備中心公布的信息顯示，朝陽CBD核心區(qū)的9宗商業(yè)金融用地將于7月6日采取招標(biāo)出讓。

此次入市的9塊CBD土地整體面積約為72959平方米，建筑面積約為1090000平方米，折合平均容積率約為14.9。其中Z11地塊容積率最高達(dá)到18.7，Z1a最低為6.8。在規(guī)劃方面，Z8-Z10，Z2b鼓勵總部，Z11，Z13，Z1a，Z2a鼓勵金融機(jī)構(gòu)，Z12鼓勵綜合體。

同時，此次有遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、中信集團(tuán)、萬通地產(chǎn)、標(biāo)準(zhǔn)控股、中國移動、阿里巴巴、泰康保險(xiǎn)、陽光保險(xiǎn)、北大方正等多家企業(yè)將參與競標(biāo)。此次參與競標(biāo)的開發(fā)商相對較少，這與首批CBD土地競標(biāo)情況有所不同，當(dāng)時有大約60家開發(fā)商參與競標(biāo)。

去年底，首批CBD地塊的樓面價(jià)在18000~22000元/平方米之間，鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)骂A(yù)計(jì)此輪9幅地塊的成交樓面價(jià)區(qū)間會在20000~28000元/平方米。 如果該批地塊最終成交的樓面價(jià)停留在上述價(jià)格區(qū)間，按9幅地塊總建筑面積109萬平方米計(jì)算，最終成交總價(jià)將在250億元上下，將成為下半年土地收入的“重頭戲”之一。

張?jiān)抡J(rèn)為，從這批地塊的性質(zhì)及要求看，更利于企業(yè)競標(biāo)。但受調(diào)控影響，開發(fā)商用在開發(fā)住宅項(xiàng)目的資金回籠受阻，對于高總價(jià)的CBD地塊也是“心有余而力不足”。