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21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 萬科“撞到了槍口上”。

5月23日，萬科位于河北香河的歡慶城項(xiàng)目被叫停。該項(xiàng)目是萬科聯(lián)合五礦置業(yè)開發(fā)。同時(shí)停工的還有萬通地產(chǎn)、綠地集團(tuán)等數(shù)家知名地產(chǎn)商，他們均在河北香河圈地千畝以上開發(fā)大盤。

上述公司表示，停工、停售是為了配合國(guó)土督察對(duì)河北香河大規(guī)模的違規(guī)用地調(diào)查。

5月15日，香河多幅土地違規(guī)被曝光。24日，河北省監(jiān)察廳對(duì)香河縣土地違規(guī)案9名責(zé)任人作出處理，其中香河縣縣長(zhǎng)被建議免職。

但此次香河土地違規(guī)案絕不是處理幾個(gè)責(zé)任人那么簡(jiǎn)單。涉嫌違規(guī)用地的土地上，已建成房屋已被出售的問題也浮出水面，數(shù)百名萬科歡慶城首期購(gòu)房人被套，或?qū)⒚媾R退房或取消購(gòu)房合約。

在當(dāng)?shù)赝度刖拶Y的品牌開發(fā)商如何與業(yè)主協(xié)商解決已售房屋？開發(fā)商與違規(guī)的地方政府如何面對(duì)新的糾紛可能？

數(shù)百名業(yè)主“被退房”

“想不到，萬科歡慶城項(xiàng)目淪陷。”24日下午6時(shí)，買了歡慶城一期的王斌對(duì)記者沮喪地表示。

5月24日，位于河北香河的五礦萬科歡慶城一期、二期在建工地上，施工人員已經(jīng)全部撤出，工地、售樓處大門均貼上了“香河縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局”的封條。

“這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)被正式叫停，”國(guó)家土地督察北京局副專員任洪昌稱，因存在十分嚴(yán)重的土地違規(guī)問題，督查組責(zé)令萬科歡慶城停工停建。該項(xiàng)目共占地420多畝，其中占用新民居建設(shè)周轉(zhuǎn)用地指標(biāo)389畝。這389畝土地，本是用于當(dāng)?shù)卮迕竦幕剡w安置的。

令督查組頭痛的是，歡慶城項(xiàng)目一期300套房源，已經(jīng)全部售出。這導(dǎo)致該地塊無法恢復(fù)原狀。

存在同樣問題的，還有萬通地產(chǎn)開發(fā)的紫藤堡項(xiàng)目，其200余套房源也已被出售。

督查組提出的方案是，勸說萬科公司退還300套房源的購(gòu)房款，取消交易，政府再以成本價(jià)回購(gòu)這些房子，交給原地村民作為安置房；萬通等公司的已出售房源，目前暫未有處理意見。

對(duì)此，萬科內(nèi)部人士24日對(duì)本報(bào)記者表示，公司暫未接受上述方案，因其涉及到已出售的房屋的買家。目前，正在與提出疑問的買房人協(xié)商溝通；也正在聯(lián)系國(guó)土部門以及當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門，了解具體情況，協(xié)商解決方案。

本報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，僅萬科歡慶城和萬通紫藤堡項(xiàng)目，可能涉及到的被迫退房的業(yè)主就超過500人。這只是香河違規(guī)土地的一部分。

24日下午6時(shí)，王斌對(duì)本報(bào)記者表示，他也是上午剛剛得知項(xiàng)目停工的事情，目前正在與萬科公司聯(lián)系溝通，萬科尚未給出具體的解決方案。他透露，萬科有關(guān)負(fù)責(zé)人及部分買房的業(yè)主下午一直開會(huì)研究，有些業(yè)主并不同意退房，有些提出了買房之后這段時(shí)間所付房款的利息損失等問題。

萬科有關(guān)人士對(duì)記者表示，由于事情發(fā)生得太突然，目前還沒有一個(gè)一攬子解決方案出來，但公司肯定會(huì)給購(gòu)房人一個(gè)交代。

誰(shuí)來買單？

“國(guó)內(nèi)最頂級(jí)的幾家開發(fā)商都栽在香河了?！?月24日，北京一家房企內(nèi)部人士對(duì)記者說。

五礦萬科歡慶城僅是香河土地違規(guī)的縮影。香河縣政府有關(guān)人士承認(rèn)，該縣至少有上千畝土地涉嫌違規(guī)。5月初，國(guó)家土地督察進(jìn)駐香河，開始進(jìn)行調(diào)查。

五礦萬科歡慶城項(xiàng)目地塊，原屬河北香河蔣辛屯鎮(zhèn)小馬坊村村民集體所有。2010年7月、9月，五礦萬科聯(lián)合通過摘牌方式取得該地塊，整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃開發(fā)一座田園及生態(tài)新城，涉及土地千畝以上。

熟悉土地交易的地產(chǎn)界人士對(duì)本報(bào)記者說，由于國(guó)土部對(duì)出讓土地有面積限制，目前地方政府出讓土地、發(fā)放土地證都是分批進(jìn)行，因此，2010年7月、9月，五礦置業(yè)及萬科分兩次公布獲得河北香河地塊，總共約為100萬平方米，費(fèi)資約5億元，雙方各占50%股權(quán)。

其一期開發(fā)約420畝，即約28萬平方米。

北京萬科方面對(duì)記者稱，對(duì)于香河地塊，五礦萬科是通過公開交易市場(chǎng)獲取土地，各項(xiàng)開發(fā)手續(xù)完備齊全，并不明白怎么會(huì)出現(xiàn)被叫停的情況。

萬通地產(chǎn)有關(guān)人士也表示，紫藤堡項(xiàng)目當(dāng)初是在公開市場(chǎng)，即通過招拍掛程序拿地，手續(xù)齊全。

上述公司表示，目前都配合國(guó)土督察進(jìn)行了項(xiàng)目暫停施工和銷售，等待進(jìn)一步的溝通。

據(jù)萬科2010年9月份公告顯示，其當(dāng)月獲取河北廊坊香河2010-35~40地塊，項(xiàng)目?jī)粽嫉孛娣e約28.1萬平方米，計(jì)容積率建筑面積約42.0萬平方米。萬科擁有該項(xiàng)目50%權(quán)益，需支付地價(jià)款1.7億元。按此計(jì)算，五礦萬科獲得該幅土地的樓面地價(jià)不足千元/平方米，項(xiàng)目一期為別墅產(chǎn)品，面積220-260平方米，平均售價(jià)為11000元/平米，每套約為240萬-280萬。

按照國(guó)家土地督察北京局的說法，萬科被要求退還房款，并按成本價(jià)由政府回購(gòu)所出售房源。如接受該方案，則意味著，萬科將不得不承擔(dān)購(gòu)房人利息、土地款、管理費(fèi)、人工費(fèi)等等損失，涉及資金可能將達(dá)數(shù)千萬元。而且，整個(gè)歡慶城項(xiàng)目是否還能進(jìn)行下去，也是個(gè)未知數(shù)。

“如果開發(fā)商是通過招拍掛方式公開獲取土地，且項(xiàng)目開發(fā)五證齊全，購(gòu)房人也是通過正規(guī)途徑買房，則地方政府涉嫌違規(guī)用地、賣地，開發(fā)商和購(gòu)房人都有權(quán)向有關(guān)部門進(jìn)行索賠?！眹?guó)土資源部土地勘察院副總工程師鄒曉云認(rèn)為，如果地方政府真是“以租代征”，且沒有如實(shí)告知開發(fā)商，則其存在嚴(yán)重的違約及欺詐行為。

他表示，一般情況下，地方政府和開發(fā)商會(huì)選擇協(xié)商解決問題。但之前也有案例顯示，開發(fā)商因?yàn)榈胤秸`約損失很大，無法向股東和投資者交代，從而提起訴訟。

三四線城市的風(fēng)險(xiǎn)

香河土地違規(guī)背后，是持續(xù)的宏觀調(diào)控之下，地產(chǎn)商深入三四線城市的經(jīng)營(yíng)，存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。

隨房企深入到更多的二、三線城市發(fā)展，地方政府誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)，在各地顯現(xiàn)。幫開發(fā)商做項(xiàng)目前期規(guī)劃設(shè)計(jì)的九洲遠(yuǎn)景公司負(fù)責(zé)人付春華告訴記者，在房企與各個(gè)地方政府簽訂一級(jí)開發(fā)合同之后，雖然幫助地方政府支付了一級(jí)開發(fā)及拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用，但常面臨后續(xù)二級(jí)市場(chǎng)出讓價(jià)格變化的風(fēng)險(xiǎn)。

一家在三亞市屬區(qū)縣進(jìn)行數(shù)千畝項(xiàng)目開發(fā)的地產(chǎn)商對(duì)記者透露，后續(xù)土地手續(xù)的辦理，地價(jià)可能會(huì)上升，目前正與該區(qū)縣政府進(jìn)行協(xié)商。

另一家在深市上市的深圳房企負(fù)責(zé)人抱怨，地方政府往往約好的東西就會(huì)反悔，承諾給企業(yè)的補(bǔ)償?shù)冉?jīng)常不能兌現(xiàn)。

事實(shí)上，由于拆遷補(bǔ)償僅為1000余元/平方米，香河蔣辛屯鎮(zhèn)小馬坊村村民從2010年上半年起，就開始了上訪維權(quán)之路，一直持續(xù)到事發(fā)前。

“農(nóng)民上訪萬科歡慶城的土地權(quán)屬，被征地農(nóng)民可能成為業(yè)主數(shù)十年揮之不去的夢(mèng)魘。”一位購(gòu)買了歡慶城一期的業(yè)主表示。

“萬科拿地前應(yīng)該注意到這些問題，防范一下可能的風(fēng)險(xiǎn)。”華南一家大型房企業(yè)投資部人士對(duì)記者表示，香河土地違規(guī)、打擦邊球問題存在多年，萬科拿地前未進(jìn)行詳盡調(diào)查，或者看到了問題，但未評(píng)估其風(fēng)險(xiǎn)。

資深地產(chǎn)戰(zhàn)略顧問張朝峰指出，二三線城市的游戲規(guī)則不規(guī)范，尤其是土地市場(chǎng)環(huán)境不規(guī)范，本地開發(fā)商和外來大鱷可以輕松拿到核心地段的低價(jià)土地，而外來普通開發(fā)商則只能從招拍掛市場(chǎng)取得土地，地方政府征地的來源和方式，更往往無從把握和了解。