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21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道 張曉玲 深圳報道 核心提示：從2008年的經(jīng)驗看，地價下行是樓市價格下跌的先兆。4月至5月第一周，各地樓市成交繼續(xù)膠著，房價持續(xù)下跌趨勢已經(jīng)形成。

土地市場持續(xù)低迷。5月10日，本報記者獲得的一份報告顯示，4月重點(diǎn)房企的拿地?zé)崆轶E降，包括萬科、保利、遠(yuǎn)洋、綠城等15家大型房企在內(nèi)，4月公開市場拿地花費(fèi)僅約57億，環(huán)比下滑66%，創(chuàng)下2010年以來的最低紀(jì)錄。一季度及4月份，北京、深圳等地，已有多幅土地流拍或底價成交。

按照萬科的觀點(diǎn)，地價預(yù)示著房企對后市房價的判斷，目前房企拿地越來越謹(jǐn)慎，即是對后市房價不樂觀。萬科董秘譚華杰表示，萬科從一季度開始就準(zhǔn)備伺機(jī)拿地，但從目前來看，地價還未調(diào)整到位。4月萬科未在公開市場拿地，僅通過收購獲取一幅土地。

從2008年的經(jīng)驗看，土地流拍、地價下行是樓市價格下跌的先兆。4月份至5月第一周，各地樓市成交繼續(xù)膠著，業(yè)界預(yù)計，房價持續(xù)下跌趨勢已經(jīng)形成。

從熱點(diǎn)城市來看，年初以來土地市場即陷入冷清狀態(tài)。

前4月土地流拍頻現(xiàn)

土地市場已陷入冷清。

5月10日，中房信·克而瑞發(fā)布最新數(shù)據(jù)顯示，4月內(nèi)15家房企通過招拍掛方式新增土地總建筑面積約260.08萬平方米，同比下降78%，環(huán)比下滑66%；成交土地總價約56.88億元，同比下降70%，環(huán)比下滑59%，創(chuàng)2010年以來拿地總量和成交總價的最低記錄。

從熱點(diǎn)城市來看，年初以來土地市場即陷入冷清狀態(tài)。統(tǒng)計顯示，2011年一季度，北京市土地市場成交面積、出讓金總額、平均樓面價，均大幅下降。4月20日，北京順義區(qū)兩幅土地流拍，其中一幅于5月9日調(diào)低底價后出讓。

北京亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅稱，北京近兩月住宅用地停售后的首度開閘，并沒有贏得開發(fā)商的追捧，主要原因房地產(chǎn)市場整體低迷。

中房信分析師高崗亦表示，2011年前4個月，15家房企拿地總量基本呈逐月下降趨勢。這主要有兩方面原因：一方面是在目前的政策環(huán)境下，未來市場走勢并不明朗，多數(shù)企業(yè)持觀望態(tài)度；另一方面是銀根緊縮、銷售回款速度放慢，企業(yè)資金壓力大增。

據(jù)多家房企一季度報告披露，資金鏈整體趨緊的跡象已十分明顯。不少開發(fā)商扎堆信托、債券等渠道進(jìn)行融資，而融資成本，尤其是中小開發(fā)商的成本已經(jīng)大幅上升。

“浙江、廣東民間借貸月息高達(dá)6%-15%（相當(dāng)于年息120%左右），鄭州、石家莊，也達(dá)6%-8%?！币拙又袊康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭稱，央企、大企業(yè)情況好點(diǎn)，部分資金緊張的中小房企則想靠此方式解決燃眉之急。

流拍背后的房價下行預(yù)期

土地成交大跌，房屋成交陰跌，價格總體僵持，庫存快速增加，融資環(huán)境惡化等，都在醞釀著大的變化。

“近兩個月中國樓市的形勢十幾年來罕見，與2006、2008年皆不同?！睏罴t旭稱，土地成交大跌，房屋成交陰跌，價格總體僵持，庫存快速增加，融資環(huán)境惡化等，都在醞釀著大的變化。

當(dāng)前的地價是否到了一個拐點(diǎn)？從萬科等公司的動作來看，他們尚處于觀望之中。

“開發(fā)商一般是根據(jù)未來房價的預(yù)期來倒推地價，”萬科董秘譚華杰曾對本報記者分析了地價與房價的關(guān)系，目前開發(fā)商拿地意愿很低，說明大家對后市房價的看法趨向悲觀。

“相對來講，房價對地價影響是強(qiáng)作用，地價對房價是弱作用，”譚華杰說，在房價上漲的周期，地價幾乎對房價沒有影響。但當(dāng)房價處于下跌周期時，地價往往構(gòu)成房價下跌的極限和因素。房價下跌時，地價會比較低，這有助于開發(fā)商降價，因為這個時候買“面粉”是合適的，開發(fā)商愿意虧本賣“面包”然后去買“面粉”，實際上也并不虧。

北京一不愿透露姓名的大型房企內(nèi)部人士對記者表示，過去數(shù)年土地市場與房價的聯(lián)動顯示，地價出現(xiàn)明顯的下跌，是房價開始下降的先兆。但該人士認(rèn)為，地價的拐點(diǎn)尚未出現(xiàn)。

地價下行：房價下跌先兆？

據(jù)中國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)顯示，2011年一季度，主要監(jiān)測城市地價總體水平為2945元/平方米，商業(yè)、居住、工業(yè)用地價格分別為5358元/平方米、4349元/平方米和638元/平方米，仍呈小幅上升態(tài)勢。

不過，“一季度全國總體地價增幅已經(jīng)明顯收窄”。中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松認(rèn)為，這反映出市場態(tài)勢正在向調(diào)控預(yù)期目標(biāo)發(fā)展。

在地價、房價聯(lián)動機(jī)制下，“年內(nèi)土地市場將會出現(xiàn)調(diào)整?！弊T華杰表示，萬科會堅持積極定價、快速銷售的策略，備戰(zhàn)即將到來的拿地機(jī)會。

地價、房價的聯(lián)動之下，實體市場成交持續(xù)低迷。

地產(chǎn)商小步跟進(jìn)降價

地價、房價的聯(lián)動之下，實體市場成交持續(xù)低迷。

五一小長假期間，深圳中海地產(chǎn)、廣州碧桂園各推出千套房源降價促銷，一度促成了樓市成交上揚(yáng)，“回暖論”再現(xiàn)，但隨后的數(shù)據(jù)顯示，樓市5月難言回暖。

北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示：上周（5.2-5.8），北京商品房期房住宅成交套數(shù)為1623套、現(xiàn)房住宅成交套數(shù)為167套，二手房住宅簽約套數(shù)為1407套，環(huán)比分別下降32.4%、25.1%、46.7%。

中國指數(shù)研究院監(jiān)測的35個城市中，上周（5月2日-5月8日）25城市樓市成交量再現(xiàn)環(huán)比下跌，13城市成交量跌幅在30%以上，徐州、昆明、三亞、溫州跌幅逾50%。重點(diǎn)城市中，重慶跌幅最大，達(dá)48.69%，其次是北京，跌幅達(dá)到35.13%，天津跌幅亦超過20%。

中原地產(chǎn)北京、廣州公司人士均認(rèn)為，五一期間個別樓盤的熱銷難言市場整體回暖。“開發(fā)商變得不如以前有信心了?！笔缆?lián)地產(chǎn)研究員王軍鵬說。

“北京房價穩(wěn)中有降的目標(biāo)在年內(nèi)實現(xiàn)的可能性非常大?！北本┲性禺a(chǎn)三級市場研究部總監(jiān)張大偉表示，保障房的供應(yīng)將極大緩解剛性需求，拉低整體均價，僅一季度北京新開工的面積就達(dá)到了143萬平米，超過1.5萬套住宅。

本報記者獲得的最新消息顯示，深圳招商地產(chǎn)將推出招商觀園500套優(yōu)惠房源，定價或比之前市場預(yù)期低兩三千元。這是繼深圳中海、廣州碧桂園之后，又一大型地產(chǎn)商降價促銷。