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華夏時(shí)報(bào) “五一”假期，廣州的郊區(qū)異常熱鬧，一大早從市中心趕去的市民不是為了郊區(qū)游，而是排隊(duì)輪號(hào)、買房。在有房市風(fēng)向標(biāo)之稱的小黃金周，廣州樓盤傳來成交量同比上升93%的捷訊，與北京成交量下跌近五成的消息形成鮮明對(duì)比。

調(diào)控重拳之下，廣州樓市仍然生機(jī)勃勃，這到底藏有什么玄機(jī)？

“五一”賣火了

5月1日，就在“一房一價(jià)”調(diào)控措施實(shí)施當(dāng)天，廣州北郊清遠(yuǎn)地區(qū)附近的碧桂園清泉城樓盤，上演了一場千人搶購300套別墅的大戲。

“均價(jià)不到9000元的別墅，在廣州還怎么能找得到？”這是在現(xiàn)場最常聽到的話。

該樓盤位于郊區(qū)，離廣州中心仍有50分鐘左右的車程，卻絲毫沒有影響“買別墅像買生菜”的盛況。無獨(dú)有偶，碧桂園當(dāng)天推出的鳳凰城樓盤和天麓山千套洋房，分別以一日簽售逾8億和一開盤便售罄的喜報(bào)告捷。

據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，“五一”前兩天，廣州十區(qū)兩市網(wǎng)簽335套房，日均網(wǎng)簽168套，同比去年“五一”日均87套上升93%。

盡管廣州今年一季度的成交量與去年四季度相比大跌了41%，但從4月開始，廣州樓市已擺脫陰霾，逐漸回暖。4月，全市十區(qū)一手住宅成交均價(jià)為14235元/平方米，與3月份13726元/平方米相比，環(huán)比微漲3.7%。成交套數(shù)則為3500套，日均成交套數(shù)為129.6套，與3月份日均成交套數(shù)113.8套相比，環(huán)比上漲13.9%。

仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)得出，廣州一季度新建商品住宅均價(jià)為1.4萬元/平方米，漲幅達(dá)17%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了廣州市政府制定的房價(jià)漲幅要低于11%的目標(biāo)。

供需錯(cuò)位抑或假漲真跌？

廣州4月開始房市回暖以及“五一”期間成交量噴發(fā)的消息一出，各界解釋不一。

滿堂紅地產(chǎn)研究部人士告訴記者，長達(dá)一年的調(diào)控并不能掩蓋廣州本地市場的剛需強(qiáng)烈的一面，前幾個(gè)月多次頒布的調(diào)控措施有限地抑制了一部分剛需。但“五一”一到，隨著各大房地產(chǎn)商逐步在下半年放盤，中小型開發(fā)商為了快速回款，緩解資金壓力，開始打折促銷、以價(jià)換量等，買家市場的需求又被刺激了。

“可惜的是供給和需求錯(cuò)位了?！庇浾咴邳S金周假期后到廣州中心區(qū)一樓盤踩盤時(shí)，銷售主管李經(jīng)理感嘆道。他介紹，該樓盤在三天假期中只簽售了一套房，而到該樓盤銷售中心咨詢的買家更是甚少，有些買家看到房價(jià)還沒降掉頭就走。

這樣的情況十分普遍，記者向天河區(qū)、越秀區(qū)、海珠區(qū)多家中介公司咨詢發(fā)現(xiàn)，廣州中心城區(qū)“五一”期間只有少量的新盤推出，舊盤也沒有誘人的促銷優(yōu)惠，新舊盤房價(jià)依然高企。“五一”銷售的火旺主要是廣州郊區(qū)的盤拉上來的，從成交區(qū)域上看，基本上都是蘿崗、增城、從化、番禺和白云等外圍近郊板塊。

滿堂紅地產(chǎn)研究部人士表示，本地的剛需主要還是瞄準(zhǔn)中心區(qū)域，但今年以來各大開發(fā)商力推的卻是郊區(qū)甚至周邊地區(qū)的樓盤，投資型買家自然會(huì)跟著開發(fā)商跑，但那些首次置業(yè)的買家和改善型買家則不會(huì)。

同時(shí)，二手房市場也出現(xiàn)類似的錯(cuò)位。據(jù)相關(guān)人士分析，目前看二手房的多是首次置業(yè)者，但市場上較多的房源是100平方米左右的大戶型，雖然廣州現(xiàn)在的二手房房源比年初要多出15%左右，但增加的多是大戶型。房價(jià)方面，由于一手開發(fā)商仍沒有降價(jià)，小業(yè)主放盤價(jià)也不松口，成交減少。

“樓市沒降反升是因?yàn)榉績r(jià)‘假漲真跌’?！痹诒本┐髮W(xué)公共經(jīng)濟(jì)研究中心研究員、廣州房地產(chǎn)資深專家韓世同看來，中心城區(qū)的樓盤促銷即使是大幅度降價(jià)，其價(jià)格也要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于郊區(qū)盤和尾貨盤，加上之前成交均價(jià)較低，現(xiàn)在中心城區(qū)成交放大，同樣會(huì)造成反向的結(jié)構(gòu)性價(jià)格變化，顯得似乎房價(jià)在“上漲”，實(shí)際上房價(jià)是“假漲真跌”。原因在于即使是網(wǎng)簽，其成交數(shù)據(jù)也要比市場實(shí)際成交時(shí)間要滯后一星期左右。等到數(shù)據(jù)出來，市場已經(jīng)發(fā)生一些新的變化。

官方表示市場穩(wěn)定

在一波又一波的調(diào)控下，廣州房市仍然出現(xiàn)“量價(jià)齊升”，廣州市房管局相關(guān)人士對(duì)記者解釋，調(diào)控政策已在一定程度上影響了廣州的價(jià)格，市場整體仍處于穩(wěn)定狀態(tài)。他表示，4月下旬，國務(wù)院督察組前來檢查房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房保障工作時(shí)，肯定了廣東所做的努力和成績。

早前，深圳、西安、北京、上海等地傳出政府對(duì)房價(jià)進(jìn)行分片區(qū)限制、同時(shí)暫停發(fā)放高價(jià)房預(yù)售證消息。對(duì)此，廣州市房管局表示，目前尚未暫停發(fā)放高價(jià)房預(yù)售證。而廣州市批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目比起前三個(gè)月有所增加，各大小開發(fā)商也開始陸續(xù)申報(bào)預(yù)售證，該人士預(yù)計(jì)下半年住房供應(yīng)能滿足市民的需求。

當(dāng)記者追問政府預(yù)計(jì)廣州房價(jià)何時(shí)才能真正降下來時(shí)，對(duì)方不予置評(píng)，卻將焦點(diǎn)轉(zhuǎn)向廣州的保障房上，透露今年年底前保障房上市的量會(huì)增加，目前的情況能得到改善。

廣州市政府今年將籌集保障房8.5萬套，是去年任務(wù)的3倍多，占全省總量的1/4。資金方面，廣州市將土地出讓凈收益用于保障房建設(shè)的比例從10%提高到13%，并在此基礎(chǔ)上逐步建立土地出讓收入溢價(jià)部分階段累進(jìn)提取用于保障房建設(shè)。