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21世紀(jì)經(jīng)濟報道 辛均慶 張曉玲 深圳報道? 核心提示：?？跇I(yè)內(nèi)人士指出，?？诖舜蜗拶徫⒄{(diào)背后的推力，是海南省房地產(chǎn)業(yè)受限購影響巨大。

限購令鐵幕裂開了一條縫。

4月26日，海南海口市傳出取消樓市限購的消息，引發(fā)全國關(guān)注。恰逢國務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控督察組剛剛結(jié)束調(diào)研之際，?？谑杏嘘P(guān)部門立即做出澄清：取消限購系誤讀。

但傳言并非空穴來風(fēng)。海口市有關(guān)政府部門確實表示，考慮對限購進(jìn)行微調(diào)，旅游地產(chǎn)或不被納入限購范圍。知情人士并告訴記者，?？谝呀?jīng)擬定了開放島外人士購房的實施細(xì)則，并上報國務(wù)院。

有業(yè)內(nèi)人士指出，在持續(xù)的限購政策之下，?？跇鞘?0%的島外需求被抑制了，高端旅游地產(chǎn)尤其受到影響。?？谑姓Ｍ拶徔梢源蜷_一條縫，以發(fā)展國際旅游島計劃的設(shè)想。

一手發(fā)展旅游島，一手執(zhí)行樓市調(diào)控，海口地方政府在兩者間究竟如何權(quán)衡？

限購微調(diào)

“充分利用國務(wù)院給予海南的優(yōu)惠政策，按照限價不限購的原則，積極出臺相關(guān)實施細(xì)則?！?月20日，海口市市長冀文林在?？谑姓?5次常務(wù)會議上的講話，引起軒然大波。

26日，上述講話一經(jīng)報道，“?？诮型Ｏ拶徚睢?、“樓市降入冰點”等傳言紛至沓來。當(dāng)日下午，?？谑凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)局（以下簡稱住建局）有關(guān)負(fù)責(zé)人對記者澄清，“我們也看到了這方面的報道，這個傳聞不屬實，?？谑袕膩頉]有提出不限購”。

?？谧〗ň质袌龉芾硖幪庨L戴開權(quán)接受記者采訪時稱，之所以會出現(xiàn)這樣的誤讀，主要是源于對于“限價不限購”的錯誤理解。他說，“限價不限購”要分開來看，“限價”主要是指?？谌涨肮嫉姆績r控制目標(biāo)，要把海口的房價控制在一定范圍之內(nèi)；“不限購”則是指?？诨?qū)Ξa(chǎn)權(quán)式酒店等旅游地產(chǎn)實行差異化管理，將其不列入限購的范圍。

“我們執(zhí)行‘限購令’的做法不會改變，但或?qū)δ壳暗摹拶徚睢M(jìn)行微調(diào)，不搞‘一刀切’?！贝鏖_權(quán)說，這個現(xiàn)在也只是構(gòu)想或計劃，并沒有付諸實施。

?？谙拶徸冃斡洠寒?dāng)旅游島熱遭遇樓市寒潮

前述住建局負(fù)責(zé)人也指出，房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺，對海口市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整來說，是一個重大契機。?？谧鳛閲H旅游島中心城市，要做到既確保本地居民的基本住房需要，又滿足島外人士旅游度假需求。因此，?？谑袝e極調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)發(fā)展高端的旅游房地產(chǎn)。

本報記者從?？谑凶〗ň至私獾?，海口市將對在建的沒有明確分類的房地產(chǎn)項目，細(xì)分為住宅類和旅游類房地產(chǎn)。對住宅類項目嚴(yán)格執(zhí)行國家房地產(chǎn)調(diào)控政策。而對旅游類房地產(chǎn)項目，規(guī)范市場，加強監(jiān)管，大力發(fā)展符合國際旅游島建設(shè)要求的避寒、療養(yǎng)、養(yǎng)老、休閑、度假居住型房地產(chǎn)。

北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強指出，旅游房地產(chǎn)的概念可大可小，以島外眼光視之，放之海南而皆準(zhǔn)。換言之，海南房地產(chǎn)約等于旅游房地產(chǎn)，皆“不列入限購的范圍”。所以對限購令進(jìn)行調(diào)整云云，還需拭目以待。

微調(diào)背后的苦惱

?？跇I(yè)內(nèi)人士指出，?？诖舜蜗拶徫⒄{(diào)背后的推力，是海南省房地產(chǎn)業(yè)受限購影響巨大。

記者從?？谑凶〗ň帜玫降臄?shù)據(jù)顯示，?？谑械谝患径壬唐纷》砍山涣亢兔娣e同比下降38.63%和19.1%。

另據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，?？谑凶》績r格指數(shù)同比漲幅下降17.4個百分點，環(huán)比漲幅下降0.4個百分點，在全國70個大中城市中，分別列為50位和53位。

成交量和房價指數(shù)雙雙下滑的背后，是樓市調(diào)控下?？谑小巴恋刎斦睌?shù)字的尷尬。

?？谑械囟惥值臄?shù)據(jù)顯示，今年一季度，?？谑型恋厥褂枚?、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅收入同比下降。3月份，建筑業(yè)營業(yè)稅收入4425萬元，同比下降33%；房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅收入5937萬元，同比下降67.9%；一季度土地增值稅收入14090萬元，同比下降32.9%。

而在過去的5年，土地出讓金、房產(chǎn)營業(yè)稅、土地增值稅等房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)收入，是?？谪斦饕膩碓?。

事實上，房地產(chǎn)在整個海南省都居于支柱地位。房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收收入占地稅總額的40%以上，2010年房地產(chǎn)業(yè)稅收是2005年的7.8倍。

僅2010一年，海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資實際完成467.87億元，實現(xiàn)稅收104億元。同期，海南省地方財政一般預(yù)算收入為271億元，土地財政占比接近40%。

對于土地財政的巨大貢獻(xiàn)，“島外人士”功不可沒。以?？谑袨槔?，房地產(chǎn)總量的70%左右銷往島外，房地產(chǎn)市場“外向型”特征顯著。

但不可否認(rèn)，發(fā)展旅游地產(chǎn)拉升了?？诜績r。

?？诜康禺a(chǎn)價格雖在全大中城市中處于中下水平，但對于普通工薪階層來說，買房仍遙不可及。一位海口市的出租車司機對記者說，現(xiàn)在房價這么高，像他們這樣的本地人一輩子都很難買到一套房。

?？谑?011年度新建住房價格控制目標(biāo)是：新建住房價格漲幅要低于全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長10%的水平。2010年該市新建商品住房均價為8877元。按增幅10%測算，2011年新建商品住房均價約為9760元，與去年全國70個大中城市商品住房銷售均價漲幅13.67%基本持平。

可以說，?？谑斜镜鼐用裰械暮芏嗳?，還沒包括進(jìn)購房者總量的另外30%里面。

上述?？谑凶〗ň止賳T對此表示，海口市首先要切實解決好本地居民的基本住房需求和改善型住房需求。2010年已開工建設(shè)保障性住房17691套，今年還將新開工建設(shè)8714套，“十二五”規(guī)劃期間，?？谑袑⒔ㄔO(shè)保障性住房5.2萬套。在目前新開工的住房項目中，保障性住房和普通商品住房占比達(dá)到70%。

“獲批可能性不大”

從海口的樣本來看，聲勢浩大的房地產(chǎn)調(diào)控之下，限購令一刀切的負(fù)面效果顯現(xiàn)。

海南乾坤湖策劃總監(jiān)李君分析，海南的房地產(chǎn)市場與全國相比，有著自身的特殊性，而發(fā)展旅游地產(chǎn)也是國務(wù)院對于海南國際旅游島發(fā)展的要求之一。如果?？趯Α跋拶徚睢边M(jìn)行微調(diào)，和其基本原則并不沖突。

“島外需求的旅游、度假、養(yǎng)生等產(chǎn)品，應(yīng)不同于針對本地居民需要的普通住宅產(chǎn)品，應(yīng)該有不同的管理辦法?！毕拶徚畛雠_不久，海南省官方就有不同的聲音。

對于海南來講，今年是“國際旅游島建設(shè)的關(guān)鍵期、經(jīng)濟社會蓄勢發(fā)展的上升期、創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型的攻堅期”；同時，海南省也是要執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控新政如限購、房價控制目標(biāo)的熱點省份之一，房市調(diào)控大刀闊斧及國家規(guī)劃大力推行背景下，中央與地方之間各懷心思。

一位接近海南省政府的知情人士對本報記者說，國際旅游島是國務(wù)院出臺的規(guī)劃，限購令也是國務(wù)院出臺的，《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》中提到，穩(wěn)步發(fā)展?jié)M足避寒、療養(yǎng)等不同需求的度假居住型房地產(chǎn)。

但當(dāng)前的市場狀況從某種程度上講，“限購令已影響了國際旅游島的建設(shè)”，海南省是希望國務(wù)院在這方面“開個口子”。

這個口子，按?？谑械南敕ǎ褪欠砰_對旅游類房地產(chǎn)的調(diào)控和限購。

上述人士還透露，海口市放開島外人士購房的相關(guān)實施細(xì)則早先已擬定，目前已提交國務(wù)院。

學(xué)者中則有兩種聲音，一種是贊成放開旅游地產(chǎn)。北京大學(xué)房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科認(rèn)為，現(xiàn)在國家把海南提升到國際旅游島的位置，取消限購符合?？谑写蛟炻糜纬鞘械囊?guī)劃。

海口市某官員表示，通過兩個月的運作，?？跇鞘姓{(diào)控取得初步成效，在一定程度上抑制了投資需求，也防止了投機炒房行為。接下來可以考慮不再“一刀切”。

另外一種聲音是，海南包括?？跇鞘信菽押車?yán)重，需要對投資投機需求進(jìn)行限制。

國土資源部系統(tǒng)一位專家向本報記者指出，海南、?？诜績r在過去3年翻了好幾倍，有泡沫化傾向。目前限購等措施效果剛剛顯現(xiàn)，樓市正處于膠著期。而各地出臺的限購令有很多漏洞可鉆，其效果面臨很多變數(shù)，如機構(gòu)、公司買房不受限購限制；有些地方房管部門表面上支持限購，實際可以不嚴(yán)格執(zhí)行限購規(guī)定，缺少監(jiān)管問責(zé)措施。

在此背景下，住建部政策研究中心副主任王玨林認(rèn)為，“?？谌粽娴娜∠拶徚畈环险{(diào)控遏制房價快速上漲及抑制投資投機需求，獲批的可能性也不大?！?/p>